핵심지표 💰 감정가 대비 51.2% ✅ 후순위 등기권리 소멸 ⚠️ 대항력 미상 1건 🏬 3개 호실 통합 영업
서울남부지방법원 2023타경5042. 마곡디엠프라자1차 제2층 제207호가 경매 대상입니다. 등기부에는 2020년 6월 29일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 1,740,000,000원이 말소기준권리로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2024년 3월 28일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이후 근저당권 및 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계 정리는 별개입니다.
특히 본건은 단독 점포로 사용되지 않고, 206호부터 208호까지 통합하여 메이크 골프 스튜디오로 운영되고 있습니다. 호수표지가 제거되고 출입문이 일체로 설치된 상태입니다. 감정서에서는 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고 제거된 벽면의 복원도 용이할 것으로 추정하지만, 실제 분리·인도에 필요한 작업과 비용은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡중앙8로5길 63, 제2층 제207호 (마곡동, 마곡디엠프라자1차) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 표시 / 현황상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 5층 건물의 제2층 제207호 · 사용승인 2020.04.17 |
| 이용 상태 | 206호·207호·208호 통합 사용 · 메이크 골프 스튜디오 |
| 소유자 | 정벌 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 799,999,880원 |
| 감정가 | 799,000,000원 |
| 최저매각가 | 409,088,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 · 이후 근저당권 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 청구금액 | 1,513,314,267원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준은 2020년 6월 29일 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 등명종합건설주식회사 근저당권과 신용보증기금·주식회사한국씨티은행·한국캐피탈 주식회사의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 신탁등기와 국민건강보험공단 압류는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실명 임차인과 미상 점유를 구분
| 임차·점유 | 점유 부분 / 용도 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성우 | 206호~208호 · 메이크 골프 스튜디오 | 2023.03.29 | 40,000,000원 / 월 3,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 점포(미상 점유) | 주거 기재 · 점유 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실명으로 확인되는 임차인은 정성우 1명이며, 별도로 신원과 보증금 등이 확인되지 않은 미상 점유 기재 1건이 존재합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사례는 없습니다. 다만 미상 점유 기재가 정성우와 동일한 점유관계인지, 별개의 점유자인지는 확인되지 않았습니다.
여기에 실제 점포가 3개 호실을 연결하여 사용 중이라는 문제가 더해집니다. 제207호만 낙찰받는 경우 점유 범위, 출입구, 내부 칸막이 복원, 영업시설 귀속 및 명도 범위를 구분하여 확인해야 합니다. 다른 호실의 소유·점유·매각 상황과 무관하게 제207호를 곧바로 독립 사용하거나 임대할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인을 혼동하지 말 것
현재 최저매각가는 409,088,000원으로 감정가 799,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 409,088,000원 | 51.2% | 2,244,505,173원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 327,270,400원 | 40.96% | 2,325,213,679원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 261,816,320원 | 32.77% | 2,389,751,401원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 409,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,490,880원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당권 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,740,000,000원 | 402,597,120원 |
| 2. 등명종합건설주식회사 근저당권 | 87,100,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사한국씨티은행 가압류 | 164,234,519원 | 0원 |
| 5. 한국캐피탈 주식회사 가압류 | 455,767,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 2,647,102,293원, 예상 채권자 배당 402,597,120원, 미배당 2,244,505,173원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 가정이고, 실제 채권액·공동담보 배당·권리순위 및 점유관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 위치하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·위생 및 급배수·소화전·주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역·대공방어협조구역 등이 해당됩니다. 토지 공시지가는 5,611,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었습니다.
- 환금성. 업무·상업시설이 혼재하는 입지이지만 실제 매수층과 임대수익 수준은 확인되지 않았습니다. 독립적인 제207호 사용 가능성 및 통합 점포 해체 여부가 향후 임대·매각에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자의 권리 확인. 주거로 기재된 점유자가 누구인지, 실제 점유 부분과 점유 개시일, 사업자등록 또는 주민등록 여부, 보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 정성우의 임대차 확인. 206호~208호 통합 임대차계약의 목적물 범위, 보증금 40,000,000원 및 월 차임 3,500,000원의 실제 계약관계, 배당요구와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 분리 가능성. 제207호의 위치·면적 특정, 출입문과 철거된 벽체의 복원 범위, 설비 분리 및 원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제206호·제208호와 함께 설정된 근저당권의 배당관계, 채권양도 후 권리자 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 낙찰가와 시세 구분. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 제207호 개별 상가의 최근 거래사례 및 임대수익을 별도 조사해야 합니다.
- 관리비·체납·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 및 배당 우선순위를 확인하고, 점유관계에 따른 추가 부담을 점검해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하고 매각기일과 매각 조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값에 가까워도 확인 없는 입찰은 위험하다”
이 물건은 감정가 799,000,000원에서 최저가 409,088,000원까지 하락한 3회 유찰 상가입니다. 서울축산업협동조합 근저당권을 기준으로 한 주요 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 보이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장에 있습니다. 206호~208호를 통합해 메이크 골프 스튜디오로 사용하는 점, 그리고 대항력 가능성을 배제할 수 없는 미상 점유 기재가 남아 있습니다. 게다가 최근 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 감정가의 51.2%라는 최저가만으로 투자 수익성을 입증할 수 없습니다.
등기권리는 대체로 소멸형, 점유·인도 위험은 미확정, 가격 메리트는 검증 필요. 따라서 제207호의 독립 사용과 점유권리, 실제 시장가치가 확인되기 전까지는 보수적인 입찰 보류가 적절한 물건입니다.
