서울남부지방법원 2025타경13081. 서울 금천구 가산동에 위치한 하우스디가산퍼스타 제8층 제806호입니다. 이름이나 외관만으로 주거용 부동산을 떠올려서는 안 됩니다. 집합건축물대장과 감정평가 요항상 산업시설(공장)으로 등재된 집합건물이며, 주변 역시 지식산업센터와 업무시설이 형성된 가산디지털단지 일대입니다.

등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2021년 소유권이 이전된 뒤 국민은행 명의 근저당권이 설정됐고, 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 별도등기인 토지 구분지상권이 매수인에게 남는다고 명시돼 있어, 일반적인 말소기준권리 분석만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 권리는 인수

최초 신탁 관련 소유권보존등기는 이미 말소됐으며, 2021.12.29 임지현 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정등기도 소멸 대상입니다.

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 그러므로 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 현장 점유자 부재나 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상황을 추가로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 2.58억, 시세 검증이 먼저

감정가와 최저매각가격은 모두 258,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 산업시설의 확인 가능한 실거래 비교 없이 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.

유찰 회차는 가격 변화에 따른 가정이며, 실제 매각 결과나 향후 매각기일을 의미하지 않습니다. 채권 미배당은 국민은행 근저당 채권최고액 기준 추정으로 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

매각가격 258,000,000원에서 추정 집행비용 4,412,000원을 공제한 253,588,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 456,000,000원 대비 202,412,000원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채무, 공동담보 배당 관계, 당해세·최우선변제 및 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구분지상권의 인수는 위 배당표와 별개의 권리 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동, 가산디지털단지역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 형성된 산업·업무 중심 지역입니다.
• 교통. 가산디지털단지역 지하철 1·7호선 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 본건은 중로에 접하며 차량 접근과 주정차가 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.11.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생설비·엘리베이터·화재탐지 및 경보장치·소화전·냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)으로 등재돼 있습니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔의 임대·매매 시세를 그대로 적용하기 어렵고, 산업시설 입주 및 사용 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다. 실제 사용 및 거래에 영향을 줄 수 있는 규제는 입찰 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 대상자·용도·지정기간이 서로 다른 토지거래허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다. 본건 산업시설 취득에 해당 지정이 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업시설은 입주자격과 허용 업종, 실제 공간 활용도에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 입지상 교통 접근성은 확인되지만, 적정 매매가격과 환금성은 유사 산업시설 거래 및 임대 수요를 검증해야 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 반드시 1토지 을구 27번 등기사항과 설정 관련 서류를 열람해 존속기간·권리자·설정 범위·사용 목적을 확인하세요.
• 별도등기 영향 검토. 구분지상권이 본건의 대지사용권, 건물 이용, 향후 처분이나 담보 설정에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 제805호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 채권 상태를 함께 확인하세요.
• 산업시설 이용 적합성. 입주 가능 업종, 이용 목적, 산업단지 관리기준 및 필요한 절차를 확인하세요. 주거용 사용을 전제로 가격을 산정하지 마세요.
• 가격 검증. 최저가격은 258,000,000원입니다. 같은 건물의 유사 호실과 주변 산업시설 실거래·임대 조건을 비교하고 구분지상권 영향을 고려해 응찰가를 판단하세요.
• 점유·명도. 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자, 사업자 점유 여부, 임대차계약과 점유 권원을 확인해야 합니다.
• 관리비·부담금. 공용부분 관리비 체납과 산업시설 관리·운영에 따른 비용 발생 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 직접 대조하세요. 매각기일 전 변경·정정 공고도 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 권리 소멸”

하우스디가산퍼스타 806호는 국민은행 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 하지만 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 토지 구분지상권이 존재합니다. 이 사실 하나만으로도 일반적인 권리 인수 0원 물건과는 구별해야 합니다.

더구나 본건은 주거용 아파트가 아니라 산업시설(공장)입니다. 최저매각가 258,000,000원이 적정한지는 산업시설 거래가격과 실제 활용 가능성을 확인한 후 판단해야 합니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 하락하더라도 구분지상권은 그대로 남는다는 점을 잊어서는 안 됩니다.

결론은 권리·가격 모두 추가 검증 필요. 근저당 소멸 자체는 긍정적이지만 구분지상권 인수, 공동담보 관계, 산업시설 이용 제한 및 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 “인수하는 권리가 실제 활용가치에 어떤 영향을 미치는가”입니다.