서울남부지방법원 2025타경13081. 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 제8층 제805호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 임지현이며, 2021년 12월 29일 설정된 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액은 456,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 11월 3일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문유한회사입니다. 사건 청구액은 422,130,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부상 소멸하는 근저당과 별도로, 매각물건명세서에 인수 대상으로 기재된 토지 구분지상권입니다. 배당 계산에서 매수인이 떠안을 금전채무가 0원으로 나타나더라도, 토지 이용에 관한 물권적 제한이 그대로 남을 수 있습니다. 따라서 일반적인 '임차인 없음·인수액 0원' 사건과 같은 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13081 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제8층 제805호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 산업시설(공장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 12층 중 8층 · 2021.11.12. 사용승인 |
| 소유자 | 임지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 공고 및 매각기일 조건 확인 필요 |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 |
| 사건 청구액 | 422,130,000원 |
| 근저당권자 / 채권최고액 | 주식회사국민은행 / 456,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29. 을구 1번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 별도등기 / 인수권리 | 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 구분
2021년 11월 24일 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌고, 해당 신탁등기는 이후 말소되었습니다. 2021년 12월 29일 임지현에게 소유권이 이전됐으며, 같은 날 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
근저당권의 채권최고액은 456,000,000원이고 제806호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 후순위 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 258,000,000원의 경쟁력은 미확인
현재 최저매각가격은 258,000,000원으로 감정가와 같으며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 같은 건물의 산업시설에 대한 실거래 평균, 최근 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
| 비교 항목 | 금액 / 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 258,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 258,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 206,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 가정 | 165,120,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 실거래 평균 | 확인 필요 | 시장가격 판단 보류 |
| 최근 거래 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 판정 보류 |
유찰 시 최저가격은 낮아지지만, 그것만으로 시세보다 싸진다고 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 산업시설(공장)으로 등재되어 있으므로 일반 아파트나 주거용 오피스텔의 가격과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 유사한 용도·규모·입지·권리조건을 가진 산업시설의 거래사례가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,412,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 456,000,000원 | 253,588,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 258,000,000원을 가정하면 집행비용 4,412,000원을 공제한 253,588,000원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 456,000,000원 기준 미배당은 202,412,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당은 채권자 측 회수 부족액을 뜻하며 매수인에게 자동으로 승계되는 채무는 아닙니다. 다만 명세서상 구분지상권 인수는 금전 배당과 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수권리는 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 258,000,000원 | 253,588,000원 | 202,412,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 253,289,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 293,991,680원 |
위 회차별 가격은 유찰 가정에 따른 시나리오일 뿐, 실제 매각일정이나 유찰 발생이 확정된 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 금전으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 토지 구분지상권이 인수된다는 명세서 내용은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 중로에 접하여 차량 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 2021.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생설비·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비·소화전·냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)으로 등재되어 있습니다. 주거용 부동산이 아니라 산업시설에 적합한 이용 및 거래 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지이용. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 관련 행위 제한과 입주·사용 자격을 확인해야 합니다.
- 권리 제한. 별도등기인 토지 구분지상권이 인수 대상으로 명시되어 있어 토지 관련 권리의 내용이 향후 이용 및 환금성 판단에 중요합니다.
- 환금성. 교통 접근성과 업무·산업시설 집적은 입지상 고려 요소이지만, 실제 거래가격과 수요가 확인되지 않아 매각 용이성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기의 설정 목적, 공간적 범위, 존속기간, 권리자와 매수인 인수 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 제805호의 전유부분 및 대지권, 별도등기가 적용되는 토지의 범위를 매각물건명세서·등기부·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 제806호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 공동담보 내역과 경매 배당 관계를 원본으로 검토해야 합니다.
- 산업시설 사용요건. 집합건축물대장상 공장 용도를 확인하고, 산업단지 입주 자격, 업종 제한, 사용 가능 범위를 관련 기관에 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 사업장 사용자, 점유 권원, 임대차 계약, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 건물 또는 주변 유사 산업시설의 최근 거래 및 임대 사례를 비교해 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 기타 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 입찰보증금, 특별매각조건, 변경·취하 여부 및 매각물건명세서의 최신 내용을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 근저당권의 소멸 여부보다 매각 후 남는 토지 구분지상권에 주목해야 합니다. 근저당권 채권최고액 456,000,000원 중 상당액이 배당되지 않는 것으로 추정되지만, 그 미배당액을 매수인이 직접 인수하는 것은 아닙니다. 반면 구분지상권은 매각물건명세서에 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
또한 제805호는 산업시설(공장)로 등재된 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 같은 기준으로 감정가를 평가해서는 안 되며, 사용 자격과 권리 제한, 산업시설 실거래가격을 종합적으로 살펴야 합니다. 신건 최저가 258,000,000원이 시세보다 유리하다는 근거도 아직 확인되지 않습니다.
결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 구분지상권의 인수 효과를 명확히 하고 실제 점유·사용 현황과 유사 산업시설의 시장가격을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건은 낮은 금전 인수액보다 남는 물권의 내용이 중요한 경매입니다.
