서울남부지방법원 2026타경43. 서울 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 2층 210호입니다. 사건상 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물을 대상으로 작성됐으며 감정평가상 본건은 인접 호실과 함께 음식점의 주방 등으로 사용되고 있습니다. 소유자는 손석용이고, 2023년 6월 국민은행이 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

2026년 2월 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각으로 지워지는 등기상 권리와 실제 점유자의 대항력은 별개입니다. 천주영이 배당요구를 했지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차관계에 따른 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 미확정

2023년 4월 신한자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2023년 6월 손석용으로 소유권이전되면서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 492,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 국민은행의 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 미상

천주영은 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 2026년 4월 27일 배당요구가 접수됐으나, 전입신고일·확정일자·보증금·차임은 확인되지 않았습니다. 그러므로 대항력과 우선변제권을 인정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.

특히 감정평가상 210호는 인접 호실과 함께 음식점으로 이용 중이지만, 천주영의 임차 관련 기재는 주거입니다. 이용상태와 임차 기재 사이에 차이가 있으므로 실제 점유 부분, 점유 원인, 주민등록, 임대차계약 내용을 직접 대조해야 합니다. 배당요구 사실만으로 점유자가 퇴거한다거나 낙찰자의 인수위험이 사라진다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 5억이 싼지는 아직 모른다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 500,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않아 5억이 시장가치보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 주방 등으로 사용되는 전유부분으로, 일반적인 독립 점포와 동일한 조건으로 거래될 것인지도 확인해야 합니다.

미배당액은 채권최고액 492,000,000원과 각 회차의 배당 추정액을 비교한 결과입니다. 이는 매수인이 인수하는 채무액이 아닙니다. 천주영의 대항력 및 보증금에 따른 별도 인수 가능성은 반영되지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 유찰 결과가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)

단순 배당모형은 5억 매각을 전제로 집행비용 7,400,000원, 국민은행 근저당권 배당 492,000,000원, 소유자 잔여 600,000원을 산정합니다. 다만 국민은행의 경매 청구액은 862,321,953원으로 근저당 채권최고액 492,000,000원보다 큽니다. 이 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로, 청구액 전액이 만족되는 구조가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 천주영의 보증금 및 배당순위가 확인되면 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액과 실제 피담보채권액은 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동 지하철 9호선 증미역 북서측에 위치합니다. 주변은 업무시설, 아파트, 저층 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하며 지하철 9호선 증미역·가양역과 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 접근 여건은 긍정적으로 볼 수 있습니다.
• 시설. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트합성구조 건물로, 엘리베이터·에스컬레이터·소화전·급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역, 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 규제사항이 있습니다. 관련 용도 및 인허가 검토 시 관할기관 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 감정평가상 부지는 부정형 평지이고 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북동측과 북서측 도로에 접합니다. 토지 관련 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
• 독립 활용성. 210호는 음식점 '옥소반'의 주방 등으로 이용됩니다. 인접한 208호·209호와 분리해 독립적인 영업공간으로 사용할 수 있는지, 설비와 동선이 공유되는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 업무시설·주거지 혼재 입지는 장점이지만, 실거래 비교자료 없이 매도 가능 가격을 단정할 수 없습니다. 현재 이용형태가 매수층과 재임대 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 천주영의 대항력 확인. 전입신고일과 실제 점유개시일을 확인하고, 말소기준권리일인 2023.06.16과 비교해야 합니다. 현재는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
• 보증금 및 우선변제 확인. 임대차계약서·확정일자·배당요구 내용을 대조해 보증금 규모와 우선변제 여부, 미배당 시 매수인 승계 가능성을 판단해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차 관련 기재는 주거이나 감정평가상 실제 이용은 음식점 주방입니다. 천주영과 실제 영업점유자의 관계, 점유 범위 및 계약당사자를 확인해야 합니다.
• 인접 호실과의 관계. 208호·209호와 일괄 이용 중인 210호의 벽체·출입구·급배수·주방설비·소방시설 등 물리적 분리 가능성을 조사해야 합니다.
• 매각 범위 검증. 사건의 용도 표기와 집합건물 등기, 감정 이용상태를 함께 검토하고 매각목록·전유부분·대지권 및 건축물대장을 원본 대조해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 유사한 근린생활시설의 실거래·임대료·공실·관리비 및 개별 전유부분 이용조건을 확인한 후 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 배당표 재검토. 근저당 채권최고액 492,000,000원과 신청채권자 청구액 862,321,953원의 차이를 확인하고, 조세채권·임차보증금 등을 반영해 재계산해야 합니다.
• 명도와 비용. 음식점 영업공간의 인도 가능성, 영업설비 소유관계, 점유자 협의, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수위험 해소”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 그 이후 등기된 경매개시결정 역시 소멸합니다. 하지만 그것만으로 낙찰 이후의 권리관계가 깨끗하다고 판단할 수는 없습니다.

실제 임차인 천주영 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수액이 미확정이며, 210호는 208·209호와 함께 음식점으로 사용 중입니다. 분리 이용 가능성, 실제 점유자, 명도 범위에 따라 실질취득비용과 활용가치가 달라질 수 있습니다.

신건 최저가 500,000,000원의 가격 메리트도 실거래 비교 없이는 평가할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 임차보증금 인수위험이 확인되지 않았다면 실질취득비용은 여전히 불확실합니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선입니다. 천주영의 임차관계, 210호의 독립 활용 가능성, 비교 가능한 시장가격이 확인된 뒤에야 합리적인 응찰가격을 판단할 수 있습니다.