서울남부지방법원 2026타경43. 이번 경매는 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제211호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항은 집합건물이며 감정평가상 211호는 더리브아너비즈부동산으로 이용 중인 호실입니다. 주택이나 아파트로 전제해서 분석할 물건은 아닙니다.

등기부상 소유자는 손석용입니다. 2023.06.16 국민은행 근저당권이 설정되었고, 이후 롯데카드의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매 신청채권액은 862,321,953원으로, 등기된 근저당 채권최고액 528,000,000원을 웃돕니다. 신청채권액과 등기상 채권최고액, 예상배당액은 서로 구별해야 합니다.

이 사건에서 특히 주의할 점은 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실이 같지 않다는 것입니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 부동산 영업을 누가 어떤 권원으로 하는지 확인하기 전에는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2023.06.16 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이며, 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 가격 분석 — 신건 감정가를 시세로 받아들이지 말 것

현재 최저매각가는 540,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가와 시장가격 사이에 어느 정도 차이가 있는지는 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시나리오의 가격은 432,000,000원, 2회 유찰 시나리오의 가격은 345,600,000원입니다. 이는 실제 유찰 결과가 아니라 회차별 가정가격입니다. 가격이 낮아진다고 해서 자동으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 동일 건물 내 유사 용도 호실의 거래사례와 임대수익을 먼저 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)

집행비용 7,800,000원은 추정치입니다. 국민은행은 채권최고액 528,000,000원 기준, 롯데카드는 청구금액 18,493,241원 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각된다면 예상배당상 국민은행에 528,000,000원, 롯데카드에 4,200,000원이 지급됩니다. 롯데카드 채권 중 14,293,241원은 미배당으로 남지만, 가압류 자체가 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 넘어간다는 뜻은 아닙니다.

한편 국민은행의 경매 신청채권액은 862,321,953원이며, 위 예상배당은 등기상 채권최고액을 적용한 수치입니다. 신청채권 전액이 배당으로 충족된다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 지하철 9호선 증미역 북서측에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 아파트, 저층 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 9호선 증미역과 가양역, 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 현재 이용. 제211호는 더리브아너비즈부동산으로 이용 중입니다. 실제 영업자와 소유자·임차인 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트합성구조로, 엘리베이터·에스컬레이터·소화전·위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타입니다. 토지면적은 3,792.5㎡, 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다. 상대보호구역과 건축선 저촉 사항도 있습니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 대상 용도 및 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 지하철과 업무시설 접근성은 입지상 참고할 요소이지만, 실제 매매 유동성과 임대수요는 확인되지 않았습니다. 영업용 호실이라는 특성을 고려해 매수층과 공실 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 조사. 더리브아너비즈부동산을 운영하는 주체가 소유자인지 임차인인지, 실제 점유 시작일과 사업자등록 상태, 임대차계약 및 보증금을 확인하세요. 대항력은 현재 미상으로 판단해야 합니다.
• 매각대상 범위. 사건상 용도가 대지로 표시되므로, 집합건물 제211호의 전유부분과 대지권이 실제 매각목적물에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
• 실거래 검증. 가양역더리브아너비즈타워 내 유사 호실의 최근 거래가격, 전용면적·층·용도·이용상태를 비교하여 540,000,000원 감정가의 적정성을 판단하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·공실 여부와 관리비 부담을 확인해 수익형 자산으로서의 가격 수준을 별도로 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 432,000,000원과 345,600,000원은 가정가격입니다. 가격 하락 자체가 안전마진을 보장하지 않으므로 시세 검증과 함께 검토하세요.
• 채권·배당 확인. 국민은행 신청채권액 862,321,953원과 등기상 채권최고액 528,000,000원의 차이, 집행비용 및 실제 배당순위를 확인하세요. 채권 미배당액과 매수인 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·인도 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 영업시설의 인도 상태, 내부 집기 처리 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 점유 현황을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 물건은 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점에서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 신건 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 실제 점유·임대관계는 미상입니다. 감정평가상 211호가 부동산 영업장으로 이용되고 있다는 사실만으로 점유자의 권리나 인도 가능성을 단정할 수는 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 감정가 540,000,000원을 뒷받침할 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 싸다거나 비싸다고 확정할 수 없습니다. 유찰에 따른 가정가격이 낮아지더라도 적정 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트가 검증되지 않습니다.

결론은 등기상 권리 소멸 구조는 양호, 점유 및 가격 검증은 보류입니다. 실제 임대관계와 매각대상 범위, 실거래가격 및 수익성을 검증한 뒤 입찰가격을 정하는 접근이 적절합니다.