서울남부지방법원 2026타경4011. 강서구 마곡동 마곡에스비타워3의 제2층 제202호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 박금신·박선영으로, 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 707,610,000원이고, 같은 날 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 657,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 에프에스제이2509유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

등기부의 권리 순서만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 다만 현재 채권자가 최초 근저당권자인 신한은행과 다르게 표시되고, 신청채권자의 청구금액도 981,962,114원으로 근저당 채권최고액보다 큽니다. 실제 채권 승계관계와 배당받을 채권의 범위는 별도로 확인해야 합니다. 더욱 중요한 것은 제202호가 다른 호실과 물리적으로 연결된 상태라는 점입니다. 낙찰 후 독립적으로 사용하거나 임대하려면 기존 영업점의 점유관계와 구획 복원 문제를 먼저 해결해야 할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도

최초 신탁 소유권보존등기는 이미 말소됐고, 현재는 박금신·박선영이 공유자로 등재돼 있습니다. 2019.10.31 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.03.09 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 등기상 매수인에게 승계되는 금전채무는 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 5억 5,900만원이 싼가?

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 559,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 과거 소유권이전 거래가액은 707,610,000원이지만, 이는 2019년의 거래로 현재 제202호의 적정 시세를 직접 입증하지 않습니다.

이 물건은 일반적인 독립 상가와 달리 제201호·제203호와 통합 영업 중입니다. 구획 복원 가능성, 독립 출입, 개별 임대 가능성, 실제 점유자와의 협의 등이 향후 사용성과 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 단순히 감정가와 과거 거래가액을 비교해 가격이 저렴하거나 수익성이 높다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 가격은 제공된 회차별 시나리오이며 실제 다음 매각가격이나 유찰 여부를 확정하는 정보가 아닙니다. 과거 거래가액은 최근 실거래 시세의 대체값이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 559,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,990,000원을 공제한 551,010,000원이 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 657,600,000원과 비교한 부족액은 106,590,000원이고, 소유자에게 교부되는 잔여금은 없습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 작성한 예측이며 실제 피담보채무 잔액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 신청채권자에게 지급되는 별도 배당액은 이 계산에서 0원으로 표시돼 있으므로, 채권 승계 및 실제 배당순위 대조가 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 현장 이용상태 — 3개 호실 통합 미용실

감정평가서와 매각물건명세서의 중요한 공통 내용은 제202호가 제201호 및 제203호와 벽체 없이 연결되어 있다는 점입니다. 세 호실은 '어반트랜드 헤어'라는 상호의 미용실로 이용되고 있습니다.

건축물현황도에는 각 호실이 벽체로 구분되어 있으나 실제 현황은 다릅니다. 다만 감정평가에서는 각 전유부분의 위치와 면적을 도면으로 특정할 수 있고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원 시 통로 확보에 문제가 없고, 전기·수도가 호실별로 개별 설치됐다는 점 등을 고려했습니다. 이에 따라 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가했습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울공진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 있어 대중교통 이용 여건이 양호합니다.
• 건물. 사용승인일은 2019.09.26이며, 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 지하주차장, 급배수 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 20~25m, 북측 약 10~13m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 용도·규제. 준주거지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 교육환경 상대보호구역 등 규제사항이 있습니다. 실제 영업 및 시설 변경 시 적용 기준을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 1,366.4㎡, 공시지가 7,594,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지 관련 정보이며 제202호의 독립된 매각면적이나 실거래가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 마곡역 접근성과 양호한 주변환경은 장점이지만, 세 호실의 통합 영업상태와 불명확한 임대관계는 향후 개별 호실 매각과 임대의 장애요인이 될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자의 권리 확인. 어반트랜드 헤어의 실제 영업자와 점유자, 임대차계약 당사자, 사업자등록 신청일, 보증금 및 차임 등을 확인하세요. 대항력 여부는 아직 확정할 수 없습니다.
• 제201호·제203호와의 관계. 인접 호실의 소유자, 임대차 및 사용관계, 영업시설의 귀속과 통합 사용에 관한 약정을 확인하세요.
• 경계벽 복원. 건축물현황도와 실제 현장을 대조하고, 벽체 설치·전기·수도·출입동선 분리 가능성과 작업비를 확인하세요.
• 채권자 및 배당관계. 최초 신한은행 근저당권과 현재 신청채권자 에프에스제이2509유동화전문 유한회사의 채권 승계 및 담보권 행사 관계를 확인하세요.
• 매각 범위. 제202호만 매각되는지, 다른 호실과의 일괄매각 여부 및 매각대상 부속시설의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
• 가격 검증. 현재 감정가 559,000,000원을 주변 근린생활시설의 최근 거래사례 및 임대수익과 비교하세요. 현 시점에서 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
• 명도 및 관리비. 점유자의 법적 지위에 따라 명도 절차가 달라질 수 있습니다. 공용부분 미납 관리비와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도 및 현장을 입찰 전에 반드시 대조하세요.

맺으며 — “근저당보다 중요한 것은 독립 사용과 점유관계”

이 사건은 등기상 권리의 소멸관계는 비교적 명확하지만, 물건의 실제 이용상태와 점유관계가 까다로운 상업용 집합건물입니다. 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 예상배당에서 106,590,000원의 부족액이 발생하더라도 그 금액 자체를 매수인이 인수하지는 않습니다.

하지만 제202호가 제201호·제203호와 하나의 미용실로 사용되는 상황에서 임대관계까지 확인되지 않았다는 점은 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 실제 영업자가 대항력을 갖춘 임차인인지, 낙찰 후 독립적인 공간 확보가 가능한지, 경계벽 복원과 명도에 어떤 부담이 생길지 먼저 검토해야 합니다.

결론은 신건 입찰 신중. 감정가 559,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 점유와 공간분리 문제는 그대로 남을 수 있습니다. 권리는 조건부 양호, 점유·물리적 구획·가격은 추가 검증이 필수인 물건입니다.