서울남부지방법원 2026타경4011. 서울 강서구 마곡동 마곡에스비타워3 제2층 제201호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 현황은 근린생활시설로 이용되는 미용실입니다. 따라서 일반적인 토지나 아파트 경매로 접근해서는 안 됩니다.
특히 경매 대상인 201호가 독립된 구획으로 사용되지 않는다는 사실이 중요합니다. 현재 201호·202호·203호가 벽체 없이 연결되어 '어반트랜드 헤어'라는 미용실로 사용되고 있습니다. 각 호실의 전유부분은 도면으로 특정 가능하고 경계벽 복원도 용이하다는 감정평가 의견이 있으나, 실제로 낙찰받는 201호만 분리하여 사용하거나 임대할 때 발생할 수 있는 문제는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-4 마곡에스비타워3 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 강서구 마곡서로 56 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정 이용상태 미용실(근린생활시설) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 9층 · 제2층 · 사용승인 2019.09.26 |
| 현장 이용상태 | 201호·202호·203호를 경계벽 없이 통합하여 '어반트랜드 헤어' 미용실로 사용 |
| 소유자 | 박금신(지분 2분의 1), 박선영(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2019.10.31 소유권이전 · 거래가액 707,610,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 559,000,000원 / 559,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 에프에스제이2509유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 981,962,114원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.31 신한은행 근저당권 · 채권최고액 657,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
권리의 중심은 2019.10.31 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 657,600,000원이고, 채무자는 박선영입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 경매 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 2026.03.09 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거 소유자는 주식회사무궁화신탁이었으며, 해당 신탁등기는 2019.10.31 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 소유권은 박금신·박선영이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
② 점유·임대차 — 미용실 영업자의 권리 확인이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제로 미용실이 영업 중인 만큼 영업자와 소유자의 관계를 확인하지 않고 '임차인 없음' 또는 '명도 부담 없음'으로 단정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 내용 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 실제 영업장 점유 | 어반트랜드 헤어 · 201·202·203호 통합 이용 | 점유자와 점유권원 확인 필요 |
| 임차인 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 | 실제 임차인 존재 여부 미확정 |
| 대항력 | 사업자등록·점유개시일 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제 | 보증금·확정일자 미확인 | 우선변제 여부 미상 |
| 보증금 승계 | 보증금·임대차계약관계 미확인 | 인수위험 별도 확인 |
미용실 운영자가 임차인이라면 상가건물 임대차의 대항요건을 언제 갖췄는지, 임대차 목적물이 201호만인지 인접 호실을 포함하는지, 보증금과 월차임은 얼마인지가 중요합니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 여부에 따라 낙찰자의 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 특수물건 분석 — 201·202·203호 경계벽 부재
이 사건에서 일반적인 근저당권 분석보다 더 주의해야 할 부분은 집합건물의 독립성과 현황 이용상태입니다. 건축물현황도면에는 각 호실이 벽체로 구분되어 있으나, 실제로는 201호·202호·203호가 하나의 미용실로 사용되고 있습니다.
- 공부상 구획. 각 호실은 건축물현황도면상 벽체로 구분된 별도 전유부분으로 표시되어 있습니다.
- 실제 현황. 201호·202호·203호 사이 경계벽이 없어 하나의 미용실로 통합 이용되고 있습니다.
- 전유부분 특정. 관리사무실 확인에 따르면 각 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능합니다.
- 벽체 복원. 감정평가 과정에서 경계벽 복원은 용이하고, 복원 시 통로 확보에 문제가 없으며 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 조사되었습니다.
- 독립 설비. 각 호실별 전기·수도 설비는 개별로 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 감정평가 판단. 이러한 사정을 종합하여 감정평가에서는 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 보고 정상적으로 평가하였습니다.
특히 통합 영업장 내에서 201호가 차지하는 위치와 실제 출입동선에 따라 독립 사용의 편의성이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 도면과 현장을 대조하고 관리사무실 및 점유자를 통해 분리 사용 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
④ 가격 검토 — 5.59억 신건, 저렴하다고 볼 근거는 부족
감정가와 최저매각가는 모두 559,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
등기에는 2019년 소유권이전 당시 거래가액 707,610,000원이 기재되어 있지만, 이는 과거 취득 거래금액으로 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 또한 현재와 같은 통합 영업장 구조, 개별 호실의 임대수익, 점유조건 및 분리비용을 반영한 비교거래가 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 가격 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 559,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 559,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 447,200,000원 | 감정가 80% · 가정 |
| 2회 유찰 시 | 357,760,000원 | 감정가 64% · 가정 |
| 과거 취득 거래가액 | 707,610,000원 | 2019년 등기 거래가액 · 현 시세 아님 |
⑤ 예상배당표 (매각가 559,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,990,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 657,600,000원 | 551,010,000원 |
| 근저당권 미배당 | 106,590,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 피담보채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
신건 최저가로 매각된다면 집행비용 7,990,000원을 제외한 551,010,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 106,590,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자 청구금액 981,962,114원과 실제 배당받을 채권·금액의 관계는 별도의 채권관계 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 점유 위험은 남는다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 559,000,000원 | 551,010,000원 | 106,590,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 447,200,000원 | 440,328,000원 | 217,272,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 357,760,000원 | 351,951,360원 | 305,648,640원 |
모든 회차에서 계산상 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 커지더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 채무를 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 미용실 점유자의 임대차가 확인되지 않은 상태에서는 실질적인 총취득비용을 낙찰가만으로 확정할 수 없습니다. 미배당 채권과 미배당 임차보증금은 서로 다른 개념이며, 후자는 임차인의 대항력과 우선변제 관계에 따라 매수인 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울공진초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 건물. 2019.09.26 사용승인된 철근콘크리트 건물로 승강기, 급배수설비, 위생설비, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 20~25m, 북측 약 10~13m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등에 해당합니다.
- 규제 확인. 학교 관련 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 규제사항이 있으므로 향후 영업 업종 변경이나 시설공사 시 관련 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 지목 대, 상업용 토지이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 7,594,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 관련 정보로서 201호의 개별 시장가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 교통 여건은 긍정적이나, 매수자가 201호를 독립적으로 사용할 수 있는지와 현재 통합 영업장 점유를 어떻게 정리할지가 재매각 및 임대 가능성에 중요한 변수입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 매각목록의 제201호와 건축물현황도면, 집합건물 등기부, 대지권 표시를 대조하여 실제 매각 범위를 확정하세요.
- 미용실 점유자 확인. 어반트랜드 헤어의 실제 운영자, 소유자와의 관계, 영업장 점유권원 및 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 상가 대항력 확인. 사업자등록일, 점유개시일, 확정일자, 임대차보증금과 월차임을 조사하고 말소기준일인 2019.10.31과 비교하세요.
- 벽체 복원 검토. 201·202·203호의 도면상 경계를 확인하고, 독립 출입동선·소방·전기·수도·인테리어 복원 가능성과 실제 견적을 확인하세요.
- 명도·영업 분쟁 점검. 미용실이 계속 영업하는 상태에서 201호만 인도받을 수 있는지, 다른 호실 점유자와의 협의나 분쟁이 발생할 가능성이 있는지 검토하세요.
- 현재 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매가, 월세, 공실, 수익률을 조사하고 분리 사용 비용을 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 관리비·공과금. 통합 사용 중인 호실별 관리비와 전기·수도 사용 및 체납 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 채권관계 자료를 입찰 전에 대조하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경, 정정공고 등을 법원 경매정보에서 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 독립 사용과 점유관계”
서울남부지방법원 2026타경4011은 등기상 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정도 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 201호가 202호·203호와 경계벽 없이 하나의 미용실로 이용되고 있고, 그 점유자의 임대관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 감정평가상 경계벽 복원이 용이하더라도 실제 독립 인도와 사용에 따른 비용·분쟁 가능성은 별개입니다.
더구나 신건 최저가 559,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다고 볼 비교자료도 부족합니다. 따라서 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유·경계·가격 검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 201호를 실제로 독립 사용하거나 임대할 수 있는 조건과 그에 필요한 총비용입니다.
