인천지방법원 2026타경207. 경기도 부천시 원미구 춘의동 춘의디아크원 9층 912호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 지상 13층 건물 중 9층에 자리하며, 춘의역 북동측 인근에 위치합니다.

등기상 소유자는 홍승현이고, 농협은행의 근저당권이 2023년 2월 15일 설정됐습니다. 채권최고액은 410,400,000원이며, 같은 건물 913호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 농협은행이 2026년 6월 1일 임의경매를 신청한 뒤 중소기업은행의 가압류가 추가됐습니다. 이 두 담보·채권 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

문제는 등기가 아닌 임차인의 시간순서입니다. 윤명순은 근저당 설정 이전인 2022년 8월 18일 전입했고, 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 반면 주식회사 엽스튜디오는 2026년 5월 11일 전입해 근저당보다 후순위입니다. 등기상 근저당이 말소된다는 사실만으로 선순위 임차보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 15일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정 및 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기도 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차관계는 현황조사 기준입니다. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권 없음으로 적용된 배당 가정은 원본 서류 확인이 필요합니다.

두 임차인의 보증금 합계는 15,000,000원이지만, 매수인이 인수하는 것으로 분석된 금액은 8,000,000원입니다. 후순위 임차인의 보증금까지 모두 인수하는 것으로 계산해서는 안 되며, 반대로 근저당이 소멸한다는 이유로 선순위 보증금을 0원으로 계산해서도 안 됩니다.

③ 배당분석 — 매각가 214,000,000원 가정

예상 매각대금 214,000,000원에서 집행비용 3,796,000원을 공제하면 210,204,000원이 농협은행에 배당됩니다. 중소기업은행은 배당을 받지 못하며, 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준 총 미배당액은 272,486,870원입니다.

농협은행의 실제 경매 청구액은 348,892,240원으로, 현 회차 예상배당액만으로 전액 충족되지 않습니다. 또한 채권최고액과 실제 확정채권액은 다를 수 있고, 913호 공동담보도 존재하므로 농협은행의 최종 회수관계는 별도 검토가 필요합니다.

위 배당은 집행비용 추정치와 채권최고액을 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권 확정액 및 공동담보 배당관계에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 표시된 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.

④ 회차별 실질취득금액 — 낙찰가만 보면 안 된다

이 사건은 선순위 임차보증금을 낙찰대금과 구분해서 계산해야 합니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 윤명순 보증금 8,000,000원을 인수하는 것으로 산정됐습니다.

이 물건의 선순위 보증금은 낙찰가보다 작은 정액 인수형이므로, 유찰로 최저매각가가 낮아지면 실질취득금액도 그만큼 낮아지는 구조입니다. 다만 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등은 위 실질취득금액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 북동측 인근으로, 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 춘의역이 소재합니다. 북측·남측·서측으로 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 13층 건물로 외벽은 석재 및 페어글라스 마감, 승강기와 위생·급배수·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 물건종류의 근린시설 표시만으로 일반 상가나 사무실과 동일한 용도라고 판단하면 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반공업지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 용도별 적용범위를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가서에 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 산업시설 이용요건, 실제 입주 가능 업종, 대출 조건 및 임차수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 입지의 편의성이 곧바로 높은 환금성을 보장하지는 않습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 윤명순의 대항력 원본 확인. 2022.08.18 전입 사실뿐 아니라 실제 점유, 사업자등록 등 권리 성립요건과 임대차 목적물의 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수조건 확인. 8,000,000원 전액 인수 가정이 매각물건명세서 및 임대차 원본과 일치하는지, 배당요구·확정일자·우선변제 또는 보증금 반환에 관한 별도 사정이 있는지 확인해야 합니다.
• 주식회사 엽스튜디오 점유 확인. 후순위 임차인이라도 명도와 점유 이전에 따른 시간·비용이 발생할 수 있습니다. 실제 사용 구역과 점유상태를 확인해야 합니다.
• 912호와 913호 공동담보 관계. 농협은행 근저당권에 913호가 공동담보로 기재되어 있어 각 호실의 담보·매각·배당관계를 검토해야 합니다.
• 지식산업센터 용도 확인. 건축물대장상 용도, 입주 자격, 허용 업종, 지원시설 여부 및 실제 사용 가능 범위를 관할 기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 춘의디아크원 내 유사 호실의 최근 거래와 보증금·월세, 공실 현황을 비교해야 합니다. 현재 확인된 월차임만으로 안정적인 수익률을 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 기타 부담. 공용부분 관리비 체납, 각종 미납액, 시설 이용에 필요한 비용, 취득 관련 세금과 명도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당과 인수하는 임차보증금은 다르다”

춘의디아크원 912호의 핵심은 단순합니다. 농협은행 근저당과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 윤명순의 보증금 8,000,000원은 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 최저매각가 214,000,000원만 보고 투자성을 판단하면 안 됩니다. 실질취득금액은 222,000,000원으로 계산해야 합니다.

유찰하면 가격 부담은 낮아집니다. 그러나 유찰 자체가 저가매수의 증거는 아닙니다. 이 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이며, 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 임차관계와 용도·입주 제한에 관한 확인이 끝나기 전에는 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 선순위 임차보증금 인수관계를 확정하고, 공동담보·점유 및 지식산업센터의 실제 거래가격을 확인한 뒤 인수액을 포함한 실질취득금액으로 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 근저당 말소만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하거나, 최저가 하락만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.