인천지방법원 2026타경207. 부천시 원미구 춘의동에 위치한 춘의디아크원 9층 913호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물이며 해당 물건은 9층에 있습니다. 소유자는 홍승현이고, 2023년 농협은행 근저당권이 설정된 이후 2026년 임의경매가 개시됐습니다.
등기부상 권리만 보면 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 등기부상의 소멸 여부와 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 윤명순은 근저당 설정보다 먼저 전입했고, 배당표상 우선변제권이 없는 임차인으로 분류됩니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금을 회수하지 못하고 매수인이 이를 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 9층 913호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 길주로 411번길20 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 9층 |
| 소유자 | 홍승현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 입찰 진행 | 0회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 348,892,240원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 농협은행 근저당권 (채권최고액 410,400,000원) |
| 선순위 임차인 | 윤명순 · 보증금 8,000,000원 |
| 매수인 인수 | 8,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 남는다
2022.12.22 신영부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 해당 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.02.15 홍승현 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 농협은행의 근저당권이 설정됐습니다.
이 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 410,400,000원이며, 등기상 912호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2026.06.01 임의경매개시결정, 2026.08.31 중소기업은행 가압류 72,290,870원이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 인수 1건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤명순 | 2022.08.18 | 8,000,000원 | 650,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 매수인 인수 |
| 주식회사 엽스튜디오 | 2026.05.11 | 7,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 인수 대상 아님 |
실제 임차인 2명. 보증기관 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 주식회사 엽스튜디오의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
다만 실제 인도·명도에서는 임차인 각각의 점유 구역, 임대차계약 내용, 사업자등록 또는 전입의 효력, 배당요구 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다. 특히 근린시설 및 지식산업센터 이용 물건이므로 임차인의 대항요건을 단순한 전입일만으로 최종 확정하지 말고, 실제 사용관계와 적용되는 임대차보호법, 사업자등록 현황까지 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 아닌 인수 포함 총액으로 판단
이 사건은 선순위 임차보증금이 8,000,000원이고, 신건 최저매각가는 214,000,000원입니다. 따라서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실제 취득 부담은 약 222,000,000원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 214,000,000원 | 8,000,000원 | 222,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 171,200,000원 | 8,000,000원 | 179,200,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 136,960,000원 | 8,000,000원 | 144,960,000원 |
각 회차 최저매각가에 낙찰되고 선순위 보증금 8,000,000원을 전액 인수한다고 가정한 금액입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 실제 유찰이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
보증금이 낙찰가보다 커지는 대항력 인수형 물건은 낙찰가 인하분만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건의 제시된 회차별 최저가들은 모두 선순위 보증금보다 높고, 각 회차 인수액도 8,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 위 시나리오에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 인수 · 임차인 윤명순 | 8,000,000원 | 0원 (별도 인수) |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 410,400,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 72,290,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 482,690,870원 | 272,486,870원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 채권자 배당은 채권최고액 및 청구금액을 기초로 계산된 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당 채권은 매수인 인수액과 다릅니다.
신건 매각대금 214,000,000원에서 집행비용 3,796,000원을 제외하면 농협은행에 210,204,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 중소기업은행 가압류 채권에는 배당액이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
농협은행 근저당권은 공동담보가 설정되어 있으며, 이 배당표는 개별 물건의 가정 매각대금을 이용한 분석입니다. 공동담보물의 매각·배당 관계 및 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 채권자에게 배당되지 않은 금액 전체가 매수인에게 승계되는 것이 아니라는 점입니다. 매수인 인수는 선순위 임차보증금 8,000,000원으로 따로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 채권 회수의 변화
| 구분 | 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 210,204,000원 | 272,486,870원 | 8,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 168,003,200원 | 314,687,670원 | 8,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 134,242,560원 | 348,448,310원 | 8,000,000원 |
유찰에 따라 최저매각가격은 내려가지만, 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반대로 매수인의 실질취득 부담은 감소할 수 있습니다. 다만 유찰이 발생했다는 사실 자체가 해당 물건의 적정가격을 보장하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 춘의역 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 춘의역이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하며, 적법한 사용·입주 가능 업종을 검토할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공장용지이며, 지식산업센터·지원시설·기숙사·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,104.5㎡, 공시지가는 3,191,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측·서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 해당 물건의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전철역 접근성과 주변 업무·산업시설 입지는 검토 요소입니다. 다만 지식산업센터는 이용 가능한 업종, 임차 수요, 관리비, 금융조달 조건 및 실제 거래량에 따라 환금성이 달라집니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 매각가격의 경쟁력은 미판정입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 윤명순의 보증금 8,000,000원과 대항력 성립요건, 실제 점유 상태, 임대차계약서 및 매각물건명세서상의 인수 문구를 대조하세요.
- 임차인 2명 점유관계. 윤명순과 주식회사 엽스튜디오의 실제 점유 구역, 임대차 목적물, 사업자등록 및 전입관계를 확인하세요. 동일 호실에 관한 권리관계가 어떻게 연결되는지 점검해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 임차인의 배당 자격을 재확인해야 합니다. 현재 분석상 윤명순은 선순위 인수 대상이고, 엽스튜디오는 후순위 대항력 없는 임차인입니다.
- 실질취득 기준으로 입찰. 신건 낙찰가 214,000,000원에 선순위 인수액 8,000,000원을 더한 222,000,000원을 출발점으로 취득 부대비용까지 검토하세요.
- 실거래 시세 대조. 춘의디아크원 및 인근 유사 지식산업센터의 동일 용도·유사 층·면적 거래와 임대수익을 확인하세요. 감정가만으로 시세를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 춘의디아크원 912호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 등기와 경매 및 배당 진행관계를 확인하세요.
- 입주업종·사용승인 확인. 지식산업센터 관련 입주 제한, 실제 사용 업종의 적법성, 호실별 건축물대장 및 감정평가서의 이용상태를 대조하세요.
- 명도와 관리비. 임차인이 존재하므로 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자와 보증금 반환관계를 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분도 점검하세요.
- 배당표 재검증. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권 신고 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 증빙을 입찰 전에 반드시 확인하세요.
맺으며 — “2.14억짜리가 아니라, 인수 포함 2.22억짜리”
이 물건은 등기부상 말소기준권리를 찾는 것만으로 끝나는 경매가 아닙니다. 농협은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 윤명순의 선순위 임차보증금 8,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인은 2명이고, 다른 임차인인 주식회사 엽스튜디오는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
현재 신건 최저매각가는 214,000,000원이지만, 인수보증금까지 합친 실질취득 금액은 222,000,000원입니다. 감정가의 약 103.7%에 해당하는 부담이며, 동일 용도 물건의 실제 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
또한 이 물건은 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있어 주거용 아파트와 다른 환금성 및 용도 검토가 필요합니다. 선순위 임차인의 권리, 임대차의 실제 효력, 점유·명도 관계, 공동담보 및 입주업종을 확인한 다음 실질취득 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다.
결론은 권리 인수주의·가격 판단 보류입니다. 인수보증금 8,000,000원이 명확히 반영된다는 점은 분석의 출발점이지만, 거래 시세와 실제 임대차 효력을 검증하기 전까지 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 유찰이 진행되더라도 낙찰가가 아닌 인수 포함 실질취득액을 기준으로 접근해야 합니다.
