인천지방법원 2026타경31216. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트3 18층 1801호입니다. 아파트로 분류된 물건이지만, 감정평가상 실제 유형은 도시형생활주택(원룸형)이며 전용면적은 12.26㎡입니다. 전체 19층 건물 중 18층에 위치합니다.

소유자 오일수는 2014년 89,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 조은자산관리대부주식회사 앞으로 채권최고액 75,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이를 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 뒤이어 전북은행과 비씨카드의 가압류가 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

문제는 현재 가격이 최근 시장가격과 어긋난다는 점입니다. 감정가와 최저가가 모두 72,000,000원이지만, 최근 같은 면적 거래는 50,000,000원과 55,000,000원도 확인됩니다. 등기상 인수 위험이 크지 않다는 이유만으로 신건에 바로 응찰하기에는 가격 부담이 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸, 점유는 확인

핵심은 2024.12.03 설정된 조은자산관리대부주식회사의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 전북은행 가압류 13,188,828원, 비씨카드 가압류 29,110,075원, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

2014년 신한은행 명의 근저당권(채권최고액 64,080,000원)은 2023.03.14 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 보거나 매수인 인수액에 중복 반영해서는 안 됩니다.

② 점유자 분석 — 후순위 전입이지만 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 길대영이 확인됩니다. 전입일은 2025.07.01로, 말소기준권리인 2024.12.03 근저당권보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 아닙니다.

확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 실제 확인된 점유자 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

이 물건은 등기상 인수액 0원과 현실적인 점유·명도 부담을 분리해 판단해야 합니다. 가격 측면의 불리함도 별도의 핵심 위험입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 19.6% 높다

에코스마트3의 실거래 비교에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 우선입니다. 전체 거래 12건의 평균은 60,333,333원이지만, 최근 12개월 9건의 평균은 60,222,222원입니다. 최신 2026년 8월 거래는 55,000,000원이고 최근 가격 추세는 -0.7%로 소폭 하락했습니다.

신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,777,778원 높습니다. 최신 거래가 55,000,000원과 비교하면 17,000,000원의 차이가 있습니다. 특히 동일한 전용 12.26㎡의 19층 거래가 2026년 5월 50,000,000원, 8월 55,000,000원이라는 점은 주의할 만합니다.

물론 2026년 3월과 4월에는 같은 전용면적의 17층 거래가 각각 72,000,000원에 성사됐습니다. 따라서 72,000,000원이라는 금액이 거래 전례가 없는 수준은 아닙니다. 그러나 최신 거래와 최근 평균이 모두 이를 밑돌고, 가격 추세도 하락한다는 점에서 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

채권최고액 기준 근저당 및 가압류 청구금액을 사용한 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 46,994,903원은 매수인의 인수액과 다릅니다.

신건 매각대금 72,000,000원에서는 집행비용 1,696,000원을 제외한 70,304,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정됩니다. 근저당 채권최고액 75,000,000원에는 못 미치고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 배당은 없습니다.

그러나 이 미배당 구조는 낙찰자의 권리 인수와 구별해야 합니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 이상, 채권자들의 부족액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권자 미배당은 증가

1회 유찰 시 가정 최저가는 57,600,000원으로, 최근 12개월 평균 60,222,222원보다 낮아집니다. 하지만 최신 거래가 55,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 첫 유찰만으로 충분히 저렴해진다고 단정해서는 안 됩니다.

2회 유찰 시 가정 최저가는 46,080,000원입니다. 이 금액은 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌아 가격 경쟁력이 개선될 수 있는 구간입니다. 다만 해당 금액은 다음 회차를 가정한 수치이지, 실제 매각기일이나 확정 최저가를 뜻하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재합니다. 상업지역 내 소형 주거시설의 입지 특성을 가지고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 부천역이 소재해 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 19층 건물의 18층 1801호입니다. 외벽은 일부 석재 및 타일 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택(원룸형)이며 전용 12.26㎡의 소형 주택입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 실수요층과 환금성 구조가 다를 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 철도보호지구에 저촉됩니다. 남측으로 약 8미터의 도로가 소재합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역도 확인되며, 기재된 대상과 기간은 외국인 등·2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 91세대 규모의 원룸형 주택으로, 최근 실거래는 50,000,000원부터 72,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 추세 -0.7%와 단지 평균 유찰 2.8회를 고려하면 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 72,000,000원은 최근 평균 60,222,222원보다 높습니다. 최신 거래 55,000,000원과도 비교해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 실거래의 면적·층수 대조. 비교 표본에는 전용 12.16㎡, 12.26㎡, 12.52㎡, 13.26㎡가 함께 있습니다. 동일 전용 12.26㎡의 17층과 19층 거래도 차이가 크므로 실제 18층 1801호의 상태와 거래 조건을 따로 검토해야 합니다.
• 길대영 점유 확인. 2025.07.01 전입으로 선순위 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 계약관계와 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 유찰 회차별 판단. 1회 유찰 가정가 57,600,000원과 2회 유찰 가정가 46,080,000원을 최근 평균·최신 거래와 비교하고, 회차가 변경될 때 실제 최저매각가를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 비용. 소형 집합건물의 공용부분 관리비 체납 가능성, 명도 및 수리 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 규제 및 건축물대장 확인. 도시형생활주택의 정확한 용도, 철도보호지구 등 제한사항, 토지거래허가 관련 적용 여부를 원본 공적 장부에서 대조해야 합니다.
• 등기 원본 확인. 조은자산관리대부주식회사 근저당권의 공동담보 설정 내역, 기존 신한은행 근저당의 말소 여부, 후순위 가압류를 최신 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 단순해도 가격이 비싸면 보류”

부천 에코스마트3 1801호는 등기상 복잡한 인수권리가 남는 사건은 아닙니다. 2024년 조은자산관리대부주식회사 근저당이 말소기준이고, 후순위 전북은행·비씨카드 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 실제 점유자 길대영의 보증금과 임대차관계가 미상이므로 명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 무엇보다 신건 최저가가 최근 평균의 119.6%로 높고, 최신 거래 55,000,000원보다도 17,000,000원 비쌉니다. 최근 가격 추세마저 -0.7%의 하락세를 보입니다.

단지 평균 유찰이 2.8회인 점까지 감안하면 신건에 서둘러 응찰하기보다 점유관계를 확인하고 유찰 후 가격 변화를 살피는 판단이 합리적입니다. 1회 유찰 가정가 57,600,000원도 최신 거래보다 높으며, 2회 유찰 가정가 46,080,000원에서야 최근 실거래 대비 가격 경쟁력이 보다 뚜렷해질 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 점유 확인 필요, 신건 가격 메리트 부족입니다. 전용 12.26㎡ 원룸형 주택이라는 환금성 제약과 최근 가격 하락 추세까지 함께 고려하면, 현재 회차에서 적극적으로 접근할 근거는 약합니다. 권리보다 가격과 환금성, 점유 확인이 이번 경매의 승부처입니다.