인천지방법원 2026타경31216. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 2층 215호입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 68,000,000원이며, 2026년 10월 22일 매각을 앞둔 신건입니다. 등기상 소유자는 오일수, 경매신청채권자는 조은자산관리대부주식회사입니다.

이 물건은 외관이나 현재의 사용 모습만으로 일반 원룸 주택처럼 판단하면 안 됩니다. 감정평가 내용과 매각물건명세서에는 공부상 교육연구시설(학원), 현황 주거용이라는 차이가 명시되어 있습니다. 따라서 권리관계뿐 아니라 용도에 따른 적법 사용 가능성, 금융과 임대 수요까지 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 중심은 2024년 12월 3일 설정된 조은자산관리대부주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리에 해당합니다. 이후 전북은행 가압류 13,188,828원과 비씨카드 가압류 29,110,075원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 사당새마을금고 근저당권과 케이비부동산신탁 및 국제자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2024년 12월 3일 국제자산신탁 측 신탁재산이 오일수에게 귀속된 뒤 근저당권이 설정됐습니다. 과거 말소된 신탁등기와 현재 유효한 말소기준 근저당을 구별하는 것이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 늦지만 보증금은 미상

현황조사에서 확인된 실제 임차인·점유자 1명은 길대영입니다. 전입신고일은 2025년 7월 1일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2024년 12월 3일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.

대항력과 우선변제권은 구별해야 합니다. 길대영의 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위나 최우선변제 가능성까지 단정할 수는 없습니다. 또한 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 임대차계약과 점유의 실질을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

대준블루온의 비교 거래는 전용 약 19.08~20.3㎡ 물건을 포함합니다. 전체 12건의 평균 거래가격은 107,708,333원, 최근 구간 5건 평균은 100,700,000원입니다. 이 평균만 놓고 보면 최저가 68,000,000원은 낮아 보입니다.

그러나 최신 거래는 2023년 12월 62,000,000원입니다. 2022년과 2023년 초의 상대적으로 높은 거래가격이 평균을 끌어올렸을 가능성이 있고, 최근 거래가격 변화 지표도 -10.7%입니다. 특히 2026년 10월 현재 확인되는 거래 표본의 최신 시점이 2023년 12월이라는 점에서, 현재 시세를 확정하기에는 거래 정보가 오래됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)

집행비용 약 1,624,000원을 우선 공제하고, 나머지 66,376,000원을 말소기준 근저당권에 배당하는 추정입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 법정 배당 순서에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

신청채권자의 청구액은 54,082,192원이고, 현재 회차의 근저당 예상배당액은 66,376,000원으로 계산됩니다. 후순위 전북은행과 비씨카드에는 배당액이 배정되지 않으며, 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액은 별개

현재 회차부터 2회 유찰 가정까지의 매각가격과 채권자 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다. 유찰로 채권자 미배당이 늘더라도, 후순위 가압류 등의 미배당액이 곧 매수인 인수금액으로 전환되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동, 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 부천역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2014년 1월 2일 준공된 대준블루온은 총 80세대 규모로 집계됩니다. 본건은 10층 건물의 2층 215호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
• 용도. 본건은 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나 현황은 주거용입니다. 같은 감정평가 내용에 등장하는 공동담보 건물의 도시형생활주택 용도를 본건의 용도로 혼동하면 안 됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역이며 북측으로 약 10m 내외 도로가 소재합니다. 토지 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 감정 관련 자료에는 외국인 등 특정 취득자·용도를 대상으로 한 토지거래허가구역 지정 내용과 2025.08.26~2026.08.25 기간이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부 및 본건 해당 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 확인되지 않고 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 다만 현재 주거 사용의 적법성은 별도 문제입니다.
• 환금성. 최근 확인 거래가격이 과거 거래가격보다 낮고 거래 표본의 최신 시점도 오래됐습니다. 소규모 집합건물에 교육연구시설이라는 공부상 용도가 겹쳐 매수자 범위와 금융 이용에 제약이 생길 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건축물대장 및 적법 사용. 215호의 정확한 용도, 학원 용도의 주거 사용 적법성, 용도변경 가능 여부를 확인하세요. 이 사안은 단순한 임대차 문제보다 장기적인 가치에 미치는 영향이 클 수 있습니다.
• 최신 시세 재확인. 확인된 최신 거래는 2023년 12월 62,000,000원입니다. 최근 거래가격 하락 추세가 이어졌는지, 현재 동일 용도·면적의 실제 거래 및 매물 수준을 따로 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 길대영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부, 임대차계약 내용, 실제 점유 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 말소기준 근저당 확인. 조은자산관리대부주식회사 채권최고액 75,000,000원과 경매청구액 54,082,192원을 구별하고, 배당요구 및 채권계산 현황을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 부천시 심곡동 142-10 에코스마트3 18층 1801호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 경매 및 배당 진행상황, 채권 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 비용과 기간. 선순위 대항력이 없는 점유자라도 퇴거 협의 또는 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유상태를 사전에 확인하고 명도 계획을 세우세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 조세 등 별도 부담 가능성을 확인하고, 취득 관련 비용을 최종 투자금에 반영하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 저평가는 아니다”

부천 대준블루온 215호는 말소기준 근저당 이후의 가압류가 소멸하고, 조사된 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 확인된 권리상 인수 위험은 비교적 제한적인 물건입니다. 배당표에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 투자 매력은 별개입니다. 신건 최저가 68,000,000원은 최신 실거래 62,000,000원보다 높고, 거래가격 추세도 -10.7%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 거래가격이 107,708,333원이라는 사실만으로 현재 경매가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

무엇보다 공부상 교육연구시설(학원)이라는 법적 용도와 현재의 주거 사용 사이에 차이가 있습니다. 용도 적법성·현재 시세·점유자 계약관계를 확인하지 않고 일반 주거용 원룸처럼 접근하는 것은 위험합니다.

최종 판단은 권리분석상 조건부 양호, 가격·용도·환금성에서는 신중 검토입니다. 신건 최저가만 보고 응찰하기보다는 실제 사용 가능한 용도와 현재 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.