수원지방법원 2025타경1697. 오산시 세교동 세교테라스뷰 802호가 임의경매에 나왔습니다. 신청채권자는 수협은행이고 청구금액은 86,385,272원입니다. 말소기준권리는 2018.03.30 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 설정된 삼성카드·서울보증보험·신한카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 등기부만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 위험합니다. 김지현은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 배당요구도 접수했습니다. 배당요구를 했다고 해서 보증금 전액이 반드시 배당되거나 매수인의 인수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 유효한 대항력, 임대차보증금, 배당순위 및 미배당 여부를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 598-3 세교테라스뷰 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 세마역로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활형숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 8층 · 8층 802호 |
| 소유자 | 양승희 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2018.03.30 등기 · 매매 거래가액 134,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,249,000원 / 82,249,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 별도 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 86,385,272원 |
| 매각기일 | 2026.10.23 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 확인 대상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 2018.03.12 | 미상 | 가능 · 미확정 | 미상 | 해당 없음 | 접수 2025.10.18 |
| 이수연 | 2020.10.22 | 70,000,000원 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 | 해당 없음 | 접수 2025.10.02 |
임차관계 확인 대상은 실제 2명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 두 사람의 임차권이 동일한 공간에 대한 것인지, 각각 어떤 계약에 기초하는지 반드시 구분해야 합니다.
중요한 점은 두 보증금을 임의로 합산해 인수액을 산정할 수 없다는 것입니다. 김지현의 보증금이 미상이고 임차인별 점유 및 계약 관계도 추가 확인이 필요한 상황입니다. 특히 감정평가서상 생활형숙박시설이라는 특성을 반영해, 주택임대차보호법상 보호 대상인지부터 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 검증되지 않았다
감정가는 82,249,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 소유자의 과거 등기 거래가액은 134,820,000원이지만, 이는 현재 동일 용도의 실거래 시세를 나타내는 값이 아닙니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 소유권 취득 당시 거래가액 | 134,820,000원 | 과거 거래 참고값 |
| 감정가 | 82,249,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 82,249,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 동일 용도 실거래 평균 | 확인 필요 | 현재 시세 비교 불가 |
| 선순위 인수 반영 실질취득액 | 미확정 | 김지현 보증금 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 82,249,000원 가정)
아래는 집행비용 및 등기 채권액을 기초로 한 단순 배당 추정입니다. 임차인 배당과 선순위 권리는 별도로 확정되지 않았으므로 법원의 실제 배당표나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,880,482원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 16,757,212원 | 16,757,212원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 28,050,000원 | 3,611,306원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 18,250,279원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 단순 배당 추정: 채권총액 123,057,491원 · 채권자 예상배당 80,368,518원 · 미배당 42,688,973원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 우선변제 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 수협은행의 배당 추정은 채권최고액 기준으로 신청채권 청구액 86,385,272원 전액의 변제를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 안전은 아니다
| 회차 | 최저가 | 미배당 추정 | 실제 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 82,249,000원 | 42,688,973원 | 미확정 |
| 1회 유찰 · 80% | 65,799,200원 | 58,842,677원 | 미확정 |
| 2회 유찰 · 64% | 52,639,360원 | 71,765,639원 | 미확정 |
회차가 내려가면 최저매각가는 감소하지만 채권 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 일반적으로 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 미배당 채권과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 법적 성격이 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 세교동 세마역(1호선) 서측 인근으로, 주변은 아파트와 주상복합건물이 형성된 오산세교1지구입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 세마역(1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 일반 아파트와 달리 숙박시설의 법적 용도 및 사용 제한을 전제로 검토해야 합니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 시스템난방, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 비행안전제2구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 적용 요건은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 입지라는 장점이 있으나 생활형숙박시설이라는 용도 특성상 일반 공동주택과 수요·금융·활용 조건이 다를 수 있습니다. 최근 동일 용도 실거래 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지현 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 범위 및 배당요구 내역을 확보하고 미배당 보증금이 승계되는지 확인하세요.
- 대항력 성립 여부. 2018.03.12 전입신고뿐 아니라 실제 인도·점유, 전입 유지, 생활형숙박시설의 주택임대차보호법 적용 여부를 검토하세요.
- 이수연 임대차 확인. 보증금 70,000,000원, 전입일 2020.10.22 및 배당요구를 확인하고 확정일자와 실제 점유 범위를 대조하세요.
- 매각물건명세서 대조. 매각으로 소멸하지 않는 임차권, 임대차보증금 인수 문구 및 이해관계인의 권리신고를 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 낙찰예정가에 실제 승계할 미배당 보증금과 부대비용을 더한 뒤 최근 동일 용도 실거래가격과 비교하세요.
- 생활형숙박시설 규제. 적법한 숙박시설 이용 조건, 용도변경 가능성, 운영 제한과 금융 취급 여부를 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자별 인도 관계와 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
- 입찰서류 확인. 법원 공고의 입찰보증금, 매각조건, 등기부 및 현황조사 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 더 중요하다”
이 사건에서 등기부상 말소기준권리는 명확합니다. 수협은행 근저당 이후의 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 2018.03.12 선순위 전입자 김지현의 보증금이 미상이라는 중대한 불확실성이 있습니다.
게다가 물건은 일반 아파트가 아니라 생활형숙박시설이며, 현재 실거래 시세도 확정되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 82,249,000원만을 근거로 가격이 저렴하다거나 매수인의 권리인수 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.
결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 임차보증금과 법적 대항력, 배당 후 인수액, 생활형숙박시설의 적법한 이용 조건 및 비교 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 함께 낮아지는지는 별개의 문제입니다.
