79,497,000원
수원지방법원 2025타경51756. 하남풍산역 북동측 인근 현대지식산업센터한강미사 1층 C1-0079호입니다. 공부상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현장조사 당시에는 공실이었습니다. 감정가 473,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 79,497,000원, 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다.
권리구조의 중심은 2023년 4월 10일 설정된 국민은행 근저당권 464,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 등기된 현대지식산업센터한강미사1차관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당권 512,400,000원은 2023년 4월 11일 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51756 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 C1-0079호 도로명: 경기도 하남시 미사대로 550 |
| 물건종류 / 상태 | 집합건물 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 3층/지상 10층 중 1층 · 사용승인일 2019.09.20 |
| 소유자 | 임순자 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 79,497,000원 (5회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 852,089,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.04.10. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 관리단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당표에 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 이전에 설정됐던 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가 79,497,000원은 감정가 473,000,000원의 16.81%입니다. 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가치 대비 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록된 지식산업센터 내 1층 호실입니다. 현장조사 당시 공실이었고 이미 5회 유찰됐다는 사실은 수요, 임대 가능성, 관리비, 업종 제한, 금융조달 및 재매각 가능성을 가격보다 먼저 검증해야 한다는 신호입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 79,497,000원 | 426,004,556원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 55,647,900원 | 449,424,372원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 38,953,530원 | 465,818,244원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,946원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 464,400,000원 | 77,666,054원 |
| 3. 가압류 · 현대지식산업센터한강미사1차관리단 | 39,270,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 503,670,610원 중 77,666,054원이 배당되고, 미배당액은 426,004,556원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산역 북동측 인근으로 단독주택, 상가주택, 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터, 대규모 아파트 단지와 학교·공원 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 38m, 남서측 약 24m, 남동측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록돼 있으며, 현장조사 당시 공실이었습니다.
- 설비. 급배수, CCTV, 스프링클러, 화재탐지, 소방·통신, 천장매립형 시스템 냉난방, 도시가스, 에스컬레이터, 승강기와 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 속하며, 토지 공시지가는 5,119,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰과 공실 상태가 확인되므로, 낙찰가보다 임대수요·관리비·업종 적합성· 재매각 가능성 검토가 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 조사 당시 공실이지만 임대차관계는 미상입니다. 현장 출입 상태, 우편물, 사업자등록, 전입세대와 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비 원장 확인. 관리단 가압류가 존재합니다. 임순자 관련 기재액 2,020,940원과 현재까지 추가된 체납액, 공용부분 승계 범위를 관리단에 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 예정 업종의 입주 가능 여부, 관리규약과 지식산업센터 운영규정을 확인하세요.
- 공실 비용. 낙찰 후 임차인을 확보하기 전까지 관리비·시설비·보유비가 계속 발생할 수 있으므로 공실 기간을 자금계획에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율보다 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료, 관리비를 직접 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 등기부, 현황조사서, 배당요구 내역을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 환금성은 단순하지 않다
이 물건은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 473,000,000원에서 5회 유찰돼 79,497,000원까지 내려왔고, 공부상 공장인 지식산업센터 호실이 현장조사 당시 공실이었다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다.
실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 보면 가격을 과대평가하기 쉽습니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수액이 아니라 실제 관리비, 점유 상태, 임대수요, 용도 적합성, 공실 기간과 재매각 가능성입니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 현장 수익성 확인 후 판단입니다.
