수원지방법원 2025타경51756. 하남풍산역 북동측 인근 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0081호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 현장조사일 현재 공실로 확인됐습니다. 감정가 473,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,497,000원입니다.
등기상 권리구조의 기준은 2022년 9월 30일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 489,600,000원이며, 이후 등기된 현대지식산업센터한강미사1차관리단 가압류, 임의경매개시결정, 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층 씨1-0081호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 550 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지원시설-근린생활시설) · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 임순자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 79,497,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 852,089,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 사용승인일 | 2019.09.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 가격 위치 — 감정가 17%, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 미확정
현재 최저매각가 79,497,000원은 감정가 473,000,000원의 16.81%입니다. 절대금액은 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록된 1층 집합건물입니다. 최근 실거래와 현재 매물가격, 전용면적·호별 위치·업종 제한·관리비 구조를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 79,497,000원 | 510,019,506원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 55,647,900원 | 533,439,322원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 38,953,530원 | 549,833,194원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,946원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 489,600,000원 | 77,666,054원 |
| 2. 가압류 · 현대지식산업센터한강미사1차관리단 | 98,085,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 587,685,560원 중 77,666,054원이 채권자에게 배당되고, 예상 미배당액은 510,019,506원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남풍산역 북동측 인근 현대지식산업센터한강미사 건물 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·상가주택·공동주택·근린생활시설·지식산업센터·대규모 아파트단지·학교·공원 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)로 등록돼 있으며, 현장조사일 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 3층·지상 10층 건물의 1층이며 사용승인일은 2019.09.20입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·CCTV·스프링클러·화재탐지·소방·방송·통신·천장매립형 시스템 냉난방·도시가스·에스컬레이터·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 약 38m, 남서측 약 24m, 남동측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 ㎡당 5,119,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 조사 당시 공실이더라도 매각기일 전 점유 상태가 달라질 수 있으므로 현장 방문과 관리단 확인이 필요합니다.
- 임대차 원본 확인. 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 전입·사업자등록 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설) 등록과 실제 영업 가능 업종, 지식산업센터 입주 자격 및 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 관리단 채권 확인. 현대지식산업센터한강미사1차관리단의 98,085,560원 가압류는 매각으로 소멸하지만, 별도의 공용부분 관리비 부담 여부는 관리단에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 층·유사 면적의 최근 실거래와 현재 매물, 보증금·월세 수준을 대조해 79,497,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 세금·부대비용. 취득세, 체납 관리비, 명도·수리비와 공실 유지비를 포함한 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 저가 낙찰과 좋은 투자는 다르다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라, 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 473,000,000원에서 최저가 79,497,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이고, 공부상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설), 조사 당시 상태는 공실이며 임대차관계는 미상입니다.
따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 보수적으로 검증입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 사용 가능성·관리비·임대수요·최근 거래가격과 재매각 가능성을 확인한 뒤 총취득비용 기준으로 접근해야 합니다.
