수원지방법원 2025타경1384. 경기도 하남시 풍산동 미사동일넥서스 1층 128호가 경매에 나왔습니다. 공부상 근린생활시설이며 감정평가서에는 현황 공실로 기록되어 있습니다. 소유자는 김연경, 말소기준권리는 2022년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 349,630,000원이고, 이후 2025년 국민은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
이번 사건에서 주목할 부분은 권리관계와 가격 판단을 분리해야 한다는 점입니다. 배당 분석상 매수인에게 승계되는 채무는 없지만, 상가는 아파트와 달리 동일 건물 내에서도 호실별 접근성·가시성·업종·임대수요에 따라 가치가 달라집니다. 감정가의 절반 수준이라는 숫자는 가격 하락폭을 보여줄 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 128호 도로명: 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 1층 128호 · 감정평가상 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 |
| 소유자 | 김연경 (단독소유) |
| 감정가 | 393,000,000원 |
| 최저매각가 | 192,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 662,244,571원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 국민은행 근저당권 · 채권최고액 349,630,000원 |
| 현황 | 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 · 임차인 전입 및 배당요구 기록 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 임차인
말소기준권리는 2022.09.22 설정된 국민은행 근저당권입니다. 기존 신탁등기는 말소되었고, 국민은행 근저당권 및 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 김선례의 전입일은 2024.11.22로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 근거로 한 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되며, 해당 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 배당요구가 접수된 사실과 실제 점유 여부는 별개의 문제입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|
| 김선례 미사동일 넥서스 128호 · 주거 |
보증금 10,000,000원 월차임 100,000원 |
2024.11.22 확정일자 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
배당요구 있음
2025.06.13 배당요구
|
토지 별도등기: 매각물건명세서에는 토지에 관한 별도등기가 있으나 효력 없음으로 기재되어 있습니다. 이 사항만으로 별도의 매수인 인수채무를 산정하지는 않습니다.
② 가격 분석 — 49%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가는 192,570,000원으로 감정가 393,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 상태입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 192,570,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 134,799,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 94,359,300원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,495,980원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 349,630,000원 | 189,074,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 160,555,980원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,495,980원을 제외한 189,074,020원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 160,555,980원의 미배당액이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 법원 배당에서는 실제 채권액과 순위, 당해세 및 최우선변제권 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었습니다. 임차인 배당요구가 있으나 확정일자 및 우선변제 순위가 확정되지 않아 임차인 배당액을 별도로 산정하지 않았습니다. 신청채권자의 청구액 662,244,571원과 등기상 근저당 채권최고액 349,630,000원은 서로 다른 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 미사3동행정복지센터 북동측 인근입니다. 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 토지 남측 및 동측이 노폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다. 다만 128호의 실제 출입구 위치와 보행 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물로, 위생·급배수·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 학교 관련 상대보호구역 및 시설 설치 관련 규제도 업종 검토 시 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기록되어 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재한 상권이며 감정평가상 현재 공실입니다. 향후 매도와 임대 가능성은 개별 호실의 이용 수요와 상권 상황에 좌우되므로 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 거래 시세. 미사동일넥서스 및 인근 유사 근린생활시설의 실거래 가격을 확인하고, 192,570,000원이 실제 시세 대비 낮은 가격인지 검증하세요.
- 임대수익 확인. 해당 호실의 임대 가능 보증금·월세, 예상 공실 기간과 관리비를 조사하세요. 기존 임차인의 월차임 100,000원을 현재 시장 임대료로 단정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 감정평가상 공실과 임차인 김선례의 전입·배당요구 기록을 대조하고, 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설인데 임차인은 주거 용도로 신고되어 있습니다. 실제 이용상태와 관련 건축·용도 규정을 점검하세요.
- 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 취득 관련 세금, 시설 보수비 등을 별도 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 국민은행 근저당, 임차인 전입·배당요구, 토지 별도등기 효력 및 최신 매각물건명세서를 입찰 전에 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 192,570,000원뿐 아니라 3회 유찰 시 134,799,000원, 4회 유찰 시 94,359,300원 시나리오도 검토하되, 추가 유찰이나 해당 가격으로의 매입이 보장되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “반값에 가깝다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 권리상 인수 위험이 낮은 후순위 임차인 구조입니다. 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 김선례의 전입은 말소기준권리 이후입니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 393,000,000원에서 192,570,000원까지 내려온 것은 사실이나, 상가 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 공실 상태와 실제 임차인 신고 사이의 점유 문제, 향후 임대 가능성, 근린시설의 환금성을 따져야 합니다.
권리 인수는 0원, 가격 경쟁력은 검증 전, 입찰 판단은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 현재 가격에서 실제로 수익을 낼 수 있는 상가인지 확인하는 데 있습니다.
