수원지방법원 2025타경1384. 하남시 풍산동 미사동일넥서스 1층 129호 근린생활시설입니다. 소유자는 김연경이며, 2022년 9월 22일 국민은행 앞으로 채권최고액 419,570,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 4월 9일 경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 권리입니다.

숫자만 보면 상당히 눈길을 끕니다. 감정가 419,000,000원에서 현재 최저가 205,310,000원까지 내려왔으니, 감정가와의 차이는 213,690,000원입니다. 그러나 이는 감정가 대비 가격 차이일 뿐, 시세 대비 할인액이나 예상 수익이 아닙니다. 현황 공실인 상가의 투자 판단에는 실제 거래가격, 임대수요, 공실 지속 가능성, 관리비와 세금을 따로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 호수는 구분해야 한다

권리 흐름의 중심은 2022년 9월 22일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이전의 신탁등기는 이미 말소됐고, 소유권은 김연경에게 이전됐습니다. 국민은행의 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 근저당권은 1건이며 가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 김선례의 신고 호수는 128호

매각물건명세서·현황조사·문건접수에 나타난 김선례의 점유 대상은 미사동일넥서스 128호입니다. 이번 매각 대상은 129호이므로, 해당 보증금을 129호 매수인의 인수액으로 바로 계산해서는 안 됩니다.

김선례의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으므로, 신고된 전입 사실을 기준으로 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제권의 성립과 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다.

현재 확인된 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이는 129호에 별도 대항력 점유자나 인수권리가 없다는 전제 아래의 분석으로, 현장 점유 확인 전에는 명도 부담까지 완전히 없다고 단정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가격은 205,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰을 거치며 가격이 내려왔고, 추가 유찰을 가정하면 최저가가 더 낮아집니다. 하지만 이 상가는 실거래 시세가 확인되지 않아, 어느 회차부터 적정 가격에 진입한다고 판단할 근거는 아직 없습니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며, 실제 매각기일이나 향후 입찰가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 취득세·명도비·관리비·기타 거래비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 205,310,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,674,340원을 먼저 공제하고, 국민은행에 201,635,660원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당은 217,934,340원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 662,244,571원으로, 등기된 근저당 채권최고액 419,570,000원보다 큽니다. 이 예상배당에서는 근저당 채권최고액을 배당채권 계산의 기준으로 사용했습니다. 채권자에게 미배당액이 발생한다는 사실과 매수인이 이를 인수한다는 사실은 다릅니다. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 해당 미배당액을 매수인의 추가 취득대금으로 합산하지 않습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당과 매수인 부담

유찰 횟수가 늘어날수록 국민은행의 미회수 채권은 커지지만, 매수인의 산정 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 법률상 소멸하는 채권의 부족분을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다.

따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준액은 205,310,000원입니다. 다만 실제 투자 총액에는 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비, 체납 관리비 중 승계 가능한 금액, 점포 정비비용 등이 더해질 수 있습니다. 공실로 인한 임대수입 부재도 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 미사3동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 토지는 남측과 동측으로 각각 약 15m 폭의 포장도로와 접합니다. 다만 129호 점포의 직접적인 노출 위치와 출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가상 현재 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 건물. 지하 4층·지상 10층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·도시가스·소방·경보·승강기·지하주차장 설비 등이 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역 등 업종에 영향을 줄 수 있는 규제도 확인됩니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터와 근린시설이 혼재한 지역의 공실 상가로, 매수자와 임차인 수요를 별도로 확인해야 합니다. 실제 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 128호·129호 구분. 김선례의 신고 대상은 128호입니다. 129호의 별도 출입문, 내부 경계, 실제 점유 여부를 매각물건명세서·도면·현장과 대조하세요.
• 시세 확보. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 매매사례를 확보하세요. 감정가 49%라는 이유만으로 적정 매수가격이라고 판단하지 마세요.
• 임대수익 확인. 유사 점포의 보증금·월세·공실률·관리비를 조사하고, 공실 기간을 반영한 수익성을 계산하세요.
• 점포 구조. 감정평가서의 내부구조도와 현장을 대조하여 면적, 출입구, 전면 노출, 인접 점포와의 경계를 확인하세요.
• 명도. 현황 공실이 실제 인도 가능 상태와 일치하는지 확인하세요. 점유자가 있다면 인도 절차와 추가 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성과 별도 공과금·사용료를 확인하세요.
• 업종 제한. 준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역 등 관련 제한을 검토하고, 예정 업종의 허용 여부를 확인하세요.
• 별도 토지등기. 명세서상 효력 없음으로 기재돼 있으나, 입찰 전 등기부와 관련 명세서 원문을 대조하세요.
• 배당과 채권액. 청구금액 662,244,571원과 근저당 채권최고액 419,570,000원의 차이를 확인하고, 실제 배당에 영향을 주는 조세·우선채권 여부도 검토하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건의 긍정적인 요소는 분명합니다. 국민은행 근저당권이 매각으로 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2회 유찰로 최저가 역시 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 투자 관점에서 더 중요한 문제는 공실 상가의 적정 가치입니다. 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 205,310,000원이 실제로 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다. 여기에 128호 임차인과 129호 매각 대상의 점유관계를 정확히 구분해야 하는 과제도 남아 있습니다.

결론은 권리상 검토 가능, 가격·환금성 판단 보류입니다. 말소되는 근저당 채권의 미배당액을 인수채무로 오인할 필요는 없지만, 감정가 대비 하락폭을 수익으로 착각해서도 안 됩니다. 129호 독립 점유 확인, 실거래 시세, 실제 임대 가능 금액을 검증한 뒤에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.