춘천지방법원 2025타경2141. 강원특별자치도 원주시 반곡동 서영에비뉴파크3차 6층 604호에 관한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사위노비앤티로, 2022년 8월 31일 소유권을 이전받았으며 등기된 거래가액은 265,701,139원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 594,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후에는 서울신용보증재단, 기술보증기금, 하나은행, 중소기업은행 등의 가압류와 국세·지방세 및 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 이러한 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 근저당 설정일 이전에 신고된 법인 2곳의 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별도

권리분석의 기준점은 2022.08.31 부산은행 근저당권입니다. 이 날짜 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 채권최고액이 594,000,000원으로 최저매각가를 웃돌고, 같은 근저당권에 제201호의 공동담보가 기재되어 있다는 점도 주목해야 합니다.

반면 임차인 관련 현황조사에는 2019.05.02, 2021.08.03의 신고 내역이 존재합니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 날짜가 빠르다는 사실만으로 상가임대차 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 인도·점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 권리의 계속성을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 신고 법인 2곳이 핵심

현황조사에는 7개 법인이 임차인 관련 대상으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 법인은 없으므로, 현황조사상 서로 구별되는 7곳으로 분류합니다. 다만 실제 임차관계와 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.

모든 법인의 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부 역시 확정되지 않았으므로 우선변제권 행사 및 보증금 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 필요합니다.

확인된 보증금의 단순 합계는 14,000,000원입니다. 이는 에타솔라 10,000,000원과 린나이코리아 4,000,000원만 더한 금액입니다. 선순위 신고 법인 2곳을 포함한 나머지 보증금이 확인되지 않았으므로 전체 보증금이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

③ 실질취득가 — 유찰되어도 인수 부담은 별개

현재 최저매각가는 331,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우에는 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 실제 취득 부담을 판단해야 합니다.

회차별 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션의 계산값입니다. 선순위 임차인에 대한 보증금·대항요건·배당요구 결과가 확정된 금액이 아니므로 실제 매수인 인수액 0원을 보증하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당입니다. 집행비용 5,434,000원을 먼저 공제하면 부산은행 근저당권에 325,566,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 모형상 0원입니다.

채권자 총청구액은 960,341,234원이며, 예상 배당액은 325,566,000원입니다. 배당모형상 채권 미회수액은 634,775,234원에 달합니다. 이 미회수액은 채권자의 배당 부족분이며, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

신건부터 2회 유찰까지 모든 시나리오에서 부산은행의 신청 청구액 572,272,353원이 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권자도 배당 부족을 피하기 어려운 구조입니다.

그러나 채권자 미배당액이 커진다는 사실만으로 매수인의 권리 위험이 커지거나 줄어든다고 단정할 수는 없습니다. 매수인이 실제 부담할 금액은 선순위 임차인의 대항력 성립 여부, 보증금 및 배당 결과에 따라 별도로 결정됩니다.

⑥ 시세·입지·환금성 분석

이 사건의 대상은 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 아파트의 거래가격이나 일반적인 주택 경매 낙찰가율을 그대로 적용하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 가격 정보만으로는 동일 건물·동일 용도 매매사례를 통한 객관적인 시세 비교가 어렵습니다.

• 입지. 원주혁신도시 내 국민건강보험공단 북서측 인근에 위치하며, 유사 상업용 시설이 밀집한 정비된 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측 약 32m, 남서측 약 28m의 포장도로에 접한 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 근린생활시설로, 공동 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·엘리베이터설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역으로, 토지 공시지가가 3,356,000원/㎡입니다.
• 규제. 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 대상 호수 표기 차이는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 혁신도시 상업지 입지이나 근린시설은 임차 수요·공실·임대수익·업종 제한에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. (주)이에쓰와 (주)에이치엠솔라의 계약서, 보증금, 임대차 목적물, 사업자등록과 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 대항력과 배당요구. 말소기준권리 전 신고 내역만으로 대항력이나 인수액을 확정하지 말고, 매각물건명세서의 임차인별 인수 조건 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 604호 실제 점유 확인. (주)에타솔라가 604호 전부를 사용하는 것으로 조사된 경위와 나머지 법인의 점유·임차관계를 대조하세요.
• 실질취득가 재산정. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 인수액을 더해 계산하세요. 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 줄지 않을 수 있습니다.
• 조세·공과금 압류. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 우선순위, 당해세 여부를 확인하세요.
• 공동담보 관계. 부산은행 근저당의 제201호 공동담보 및 다른 담보물의 배당·변제 상황을 확인하세요.
• 호수 불일치 점검. 사건의 604호와 감정요항상 602호·201호 표기를 원본 도면, 집합건축물대장, 감정평가서에서 대조하세요.
• 시세·임대수익 검증. 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 매매가격, 임대료, 공실 및 관리비 부담을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 임차인이 중요하다”

춘천지방법원 2025타경2141은 등기부상 말소기준권리가 명확한 경매입니다. 부산은행 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 정리되는 구조이지만, 이것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.

핵심은 2019년과 2021년에 신고된 두 법인의 임차관계입니다. 이들의 대항력이 실제로 성립하는지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 매수인이 부담할 금액이 있는지가 아직 확정되지 않았습니다. 여기에 근린시설의 가격 검증 문제와 다수의 압류 및 공동담보 관계가 더해집니다.

종합 등급은 D(34점). 이는 저렴한 낙찰 기회를 부정하는 평가가 아니라, 확인되지 않은 인수 부담이 커서 현재 정보만으로 안전한 취득원가를 계산하기 어렵다는 판단입니다. 임차인 보증금·대항력·배당 순위·실거래 가격을 먼저 확정한 뒤 입찰 여부를 재평가하는 것이 적절합니다.