춘천지방법원 2025타경2141. 원주시 반곡동 서영에비뉴파크3차 2층 201호 근린생활시설입니다. 소유자인 주식회사위노비앤티는 2022년 8월 31일 거래가액 498,879,051원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 부산은행에 채권최고액 594,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다.
문제는 단순한 채무초과가 아닙니다. 등기부에는 말소기준 이후의 전세권과 여러 채권자의 가압류·압류가 이어져 있고, 현황조사에는 201호인지 다른 호실인지 구분이 필요한 여러 법인 점유정보가 함께 나타납니다. 특히 2019년과 2021년의 선순위 신고 이력은 임차인의 실제 점유와 법적 대항요건을 반드시 확인해야 하는 부분입니다.
이 물건은 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 따라서 전입·신고일만으로 모든 임차인의 대항력을 확정할 수 없으며, 상가임대차의 실제 인도와 사업자등록 등 관련 요건, 주거 사용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1901-1 서영에비뉴파크3차 2층 201호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 양지로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사위노비앤티 (2022.08.31 소유권이전 · 거래가액 498,879,051원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 572,272,353원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 · 을구 3번 부산은행 근저당 · 채권최고액 594,000,000원 |
| 공동담보 | 서영에비뉴파크3차 6층 604호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸과 점유 위험은 별개
등기상 말소기준은 2022.08.31 부산은행 근저당입니다. 이후의 린나이코리아 전세권 4,000,000원과 서울신용보증재단·기술보증기금·하나은행·중소기업은행·소상공인시장진흥공단 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
또한 2019년 설정된 린나이코리아 전세권 15,000,000원은 2022.08.31 이미 말소되었습니다. 현재 등기상 남아 있는 린나이코리아 전세권은 그날 새로 설정된 4,000,000원으로, 부산은행 근저당보다 후순위입니다.
임차인·점유 조사 — 201호 귀속 확인이 우선
임차·점유 관련 조사에는 법인명 7곳과 '점포' 표시 1건이 등장합니다. 다만 이것이 곧 201호의 실제 임차인 8명을 뜻하지는 않습니다. 특히 (주)에타솔라는 604호 전부로 기재되어 있어 분석 대상인 201호와의 구분이 필요합니다. 보증금 대위변제나 보증기관 승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 임차·점유 표시 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에타솔라 | 604호 전부 사무실 |
미상 | 10,000,000원 월 500,000원 |
미상 | 미상 | 아님 |
| (주)에이치엠솔라 | 미상 | 2021.08.03 | 미상 / 미상 | 가능·미확정 | 미상 | 아님 |
| (주)이에쓰 | 미상 | 2019.05.02 | 미상 / 미상 | 가능·미확정 | 미상 | 아님 |
| (주)이명성경주1 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 아님 |
| (주)이에스에이치7 | 미상 | 2023.10.19 | 미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 아님 |
| (주)엔에스에너지7 | 미상 | 2023.04.18 | 미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 아님 |
| 린나이코리아(주) | 미상 | 2024.01.23 | 4,000,000원 월 700,000원 |
후순위 신고 | 미상 | 아님 |
| 점포 | 미상 주거 사용 표시 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
대항력 표시는 신고 시점과 현재 알려진 점유정보를 구분한 잠정 분석입니다. 후순위 신고자는 표시된 신고일을 기준으로 말소기준권리에 우선하지 않지만, 실제 계약·점유 이력은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자·적법한 대항요건·배당요구 등 관련 요건 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
린나이코리아 역시 구분해서 볼 필요가 있습니다. 현황조사상 보증금 4,000,000원, 월세 700,000원으로 나타나며, 등기상 2022.08.31 설정된 전세권도 4,000,000원입니다. 이는 동일 당사자의 관련 권리일 수 있으므로 확인 없이 두 금액을 별개 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 등기된 전세권은 말소기준 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 검증 — 최저가 443,000,000원이 싸다는 근거는 없다
이 물건은 유찰되지 않은 신건으로 감정가 443,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그런데 최근 동일·유사 근린생활시설의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 이를 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 수 없습니다.
등기부의 2022년 소유권이전 거래가액 498,879,051원은 과거 취득 이력입니다. 현재 시장에서 거래 가능한 가격이나 201호의 최신 비교시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
회차별 매각가와 미배당 시나리오
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 감정가 100% |
443,000,000원 | 436,170,000원 | 528,171,234원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% |
354,400,000원 | 348,638,400원 | 615,702,834원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
283,520,000원 | 278,750,720원 | 685,590,514원 |
1회·2회 유찰 금액은 회차별 가정값이며 확정된 매각기일이나 실제 낙찰가격이 아닙니다. 미배당은 채권자의 배당 부족액이고 매수인 인수보증금과 다릅니다. 각 회차의 인수보증금 위험은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 가정에 따라 매각대금은 낮아지지만 채권자의 예상 미배당은 증가합니다. 다만 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 금액 전부를 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 권리의 선후순위와 임차인의 대항력·배당관계에 따라 별도로 결정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 594,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 전세권 · 린나이코리아 | 4,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 75,740,470원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나은행 | 12,187,040원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 88,113,350원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,300,374원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 기준으로 집행비용 6,830,000원을 제외한 436,170,000원이 부산은행에 배당되는 계산입니다. 부산은행의 경매 청구액은 572,272,353원이므로 이 예상배당만으로 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 예상 채권총액은 964,341,234원, 채권자 전체 미배당은 528,171,234원입니다.
다만 이는 등기상 채권최고액 등을 이용한 단순 배당추정입니다. 부산은행 근저당에는 604호 공동담보가 있고, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 국민건강보험공단 북서측 인근, 원주혁신도시 내 정비된 상업지대입니다. 주변에는 유사 상업용시설이 밀집해 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 32m, 남서측 약 28m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 대리석·갈바륨·착색페어글라스 등의 외장, 근린생활시설용 내부 마감으로 기재되어 있습니다. 엘리베이터, 위생설비, 화재탐지·경보 및 소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역 등에 해당하며, 교육환경 관련 상대보호구역에도 저촉됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 토지. 상업용 건부지이며 토지 전체 면적은 2,431.3㎡, 공시지가는 3,356,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보이지 201호 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 다른 임차 수요·공실·관리비·용도별 업종 제한을 검토해야 합니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 구체적인 매각 가능가격이나 환금성 수준은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 특정. 현장 확인과 매각물건명세서·현황조사 원본 대조를 통해 법인명별 점유 호실, 실제 사용면적, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 신고 2건 검증. (주)이에쓰와 (주)에이치엠솔라의 사업자등록·점유개시·계약·보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인해 실제 대항력 및 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 604호 정보 분리. (주)에타솔라의 604호 임대차와 부산은행 공동담보 관계를 별도 검토하고, 이를 201호의 임대차로 오인해 보증금을 중복 산정하지 않아야 합니다.
- 린나이코리아 전세권. 이미 말소된 15,000,000원 전세권과 후순위 4,000,000원 전세권을 구분하고, 현황조사 보증금과 동일 채권인지 확인해야 합니다.
- 주거 사용 표시. 공부상 근린생활시설과 점포의 주거 사용 표시가 일치하지 않습니다. 실제 사용용도와 임대차 보호법 적용관계, 인도 문제를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 우선배당. 국세·지방세 압류 4건에 관한 체납액·법정기일·당해세 여부와 실제 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 공동담보와 실제 피담보채무. 부산은행 청구액, 채권최고액, 604호 공동담보의 담보권 실행 및 배당관계를 구분해 검토해야 합니다.
- 상업용 시설 운영비. 관리비 체납, 공용부분 부담, 사용 제한, 시설 상태, 명도비용 및 향후 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 최근 유사 근린시설 거래가격과 수익성, 확인된 매수인 인수금액을 반영한 실질취득금액을 기준으로 결정해야 합니다. 최저매각가만으로 할인 매수를 판단해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 대조하고 변경사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸 ≠ 인수 위험 해소”
이 사건의 등기상 소멸 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2022.08.31 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후의 전세권·가압류·압류 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이것만으로 매수인 인수액 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
말소기준 이전 신고 이력이 있는 법인 2곳은 보증금과 201호 실제 점유 여부가 미확정입니다. 604호 점유정보가 섞여 있어 임차인을 호실별로 재확인해야 하고, 국세·지방세 압류 4건과 공동담보도 배당상 변수입니다. 현재 채권자 미배당 528,171,234원은 매수인이 그대로 인수할 금액은 아니지만, 미확인 선순위 임차보증금 위험을 없애주지도 않습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 443,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 이 물건은 상업용 근린시설이므로 아파트식 할인율만으로 판단하기 어렵고, 실제 점유·인수금 및 최근 거래·수익성이 확인되어야 합니다.
종합 판단은 입찰 보류. 현재는 권리 위험과 실질취득금액을 확정할 수 없고 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 특히 선순위 신고자들의 201호 점유 여부와 보증금 확인이 끝나기 전에는 최저가를 기준으로 한 응찰 판단을 권하기 어렵습니다.
