청주지방법원 2025타경182. 제천시 송학면 포전리 310에 소재한 건물과 토지가 경매 대상입니다. 물건의 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택 및 창고시설입니다. 아파트와 같은 표준화된 공동주택이 아니라, 토지의 이용조건과 건물의 현황을 함께 살펴봐야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 주인환으로 기재돼 있습니다. 등기상 최초 근저당권은 제천농업협동조합이 설정했고, 이후 김주순이 청구금액 21,500,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 과거 제천시 압류와 충북신용보증재단 가압류, 국세 관련 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

중요한 점은 말소기준권리가 명확하다는 사실만으로 점유와 취득비용까지 확정되는 것은 아니라는 것입니다. 특히 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 현장 점유자와 임차권의 존재를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 변경등기를 확인해야 한다

권리분석의 기준점은 2010.03.09 접수된 을구 1번 제천농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되며, 이후 발생한 강제경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

과거 압류·가압류 등기들은 각각 해제와 말소가 이루어졌습니다. 따라서 현재 파악된 등기상 부담을 기준으로 보면 소멸 구조 자체는 비교적 단순합니다.

임차인 관련 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 명시돼 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입신고나 확정일자가 있는지 확인되지 않았으므로 대항력 여부 역시 미확정입니다. 임차인이 확실히 없다고 단정하거나 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 신건 120,041,000원, 저렴하다는 근거는 없다

이 물건의 감정가는 120,041,000원이고, 유찰 이력이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 현재 가격은 감정가의 100%입니다.

그러나 주변 유사 부동산의 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 주변 시장가격보다 낮은지, 높은지 평가할 수 없습니다. 매수인 인수액이 추정상 없다는 점을 가격 할인 요인으로 환산해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,041,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 채권자 청구액 합계 34,500,000원이 모두 배당되고, 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 제천농업협동조합 근저당권의 변경 후 채권최고액 24,000,000원이 예상배당액에 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 그대로

시뮬레이션상 유찰 이후에도 채권자 청구액 전액 배당과 매수인 인수액 0원이 유지됩니다. 다만 이는 동일한 권리·배당 가정이 적용된 결과입니다. 실제 채권액, 선순위 조세채권, 점유 및 임대차 상태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 제천시 송학면 포전리 소재 아랫개화마을 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 농경지 등이 분포하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 다만 토지정보상 도로접면은 세로한면(불)로 표기돼 있으므로 현장 진입로와 접도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층이며, 단독주택 및 창고시설로 이용 중입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 구비돼 있고 외벽은 판넬 및 벽돌쌓기 등으로 마감돼 있습니다.
• 토지. 토지 관련 면적은 440.0㎡, 지목은 창고용지, 용도지역은 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·사다리형으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 성장관리계획구역이 포함되고, 소하천구역에 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 건축·증축·용도변경 및 토지이용에 관한 실제 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 18,200원/㎡로 기재돼 있습니다. 공시지가는 경매 낙찰가나 실제 매매시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 농촌지역의 단독주택 및 창고시설은 아파트보다 물건별 개별성이 클 수 있습니다. 토지 조건, 건물 상태, 접근성 및 실제 이용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으므로 인근 거래 사례를 통한 별도 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 여부를 확인해 인수 위험과 명도 부담을 재평가하세요.
• 근저당 채권최고액 대조. 최초 13,000,000원과 변경 후 24,000,000원의 차이를 확인하고, 실제 채권액과 배당 전망을 재검토하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 3-1, 3-2가 포함됩니다. 현황과 평가 대상, 건물의 사용 가능 여부 및 경계 문제를 확인하세요.
• 토지 규제·도로 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 소하천구역 접면과 진입로 조건을 공적 자료 및 현장에서 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 120,041,000원을 시세로 단정하지 말고 인근 유사 토지·주택·창고시설의 실제 거래가격 및 건물 상태와 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 96,032,800원, 2회 유찰 76,826,240원의 가격 변화가 실제 시장가치와 어떻게 연결되는지 검토하세요. 예정된 유찰을 확정된 결과로 취급해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지이용계획과 집행법원 공고를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 예상 ≠ 안전한 매수가격”

이 물건의 장점은 말소기준권리와 강제경매개시결정의 관계가 비교적 명확하고, 현재 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점입니다. 그러나 이것만으로 입찰 준비가 끝난 것은 아닙니다.

특히 임대관계 미상, 근저당 채권최고액 24,000,000원 변경등기, 제시외 건물 포함 일괄매각, 토지이용 제한, 비교시세 미확인이 함께 존재합니다. 주택과 창고시설의 혼합 이용상태도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

따라서 종합 판단은 권리 소멸 구조는 양호하나 입찰 판단은 보류입니다. 신건 최저가 120,041,000원이 적정한 가격인지는 아직 확인되지 않았습니다. 현장 및 권리 원본을 확인하고 인근 거래 사례로 가격을 검증한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.