부산지방법원 2023타경108673. 부산 수영구 광안동 센텀디아이리더스 3층 305호입니다. 물건의 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 비교 대상 면적은 26.5904㎡이며, 2019년 준공된 28세대 규모 건물에 위치합니다. 경매는 장전동새마을금고가 신청했고, 청구금액은 330,000,000원입니다.

이 사건은 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 먼저 등기부의 말소기준과 임차인 전입일을 대조하고, 다음으로 전세사기피해자의 우선매수권이 실제 매각에 어떤 영향을 줄 수 있는지를 살펴야 합니다. 마지막으로 오래된 단일 실거래를 현재 시세처럼 받아들이지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 확인 필요

핵심 말소기준은 2019.08.19 설정된 장전동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이며, 동일 건물의 205호·506호·606호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액이지 305호만의 확정 채무액은 아닙니다.

그보다 앞선 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권은 2019.08.08 이미 말소되었습니다. 따라서 등기 순위가 앞선다는 이유로 이를 낙찰자 인수 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.

2020년 기술보증기금과 신용보증기금의 가압류 역시 각각 해제·말소되었습니다. 이후 2023년 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 2025년 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로 세금 관련 배당 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 4명 신고, 보증금 확인이 핵심

임차권등기 명의자 정현지와 현황조사·문건접수상 강지호·배하나·손유경이 확인됩니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 서로 다른 4명의 임차·점유 관련 신고자입니다. 다만 실제 점유 상태와 각자의 임대차계약 내용은 구분해서 확인해야 합니다.

대항력 표시는 제공된 전입일 및 권리관계에 따른 1차 판단입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 신고자에게 대항력이 확정적으로 존재한다고 판단하지 않았습니다. 반대로 미확인 항목을 확인 없이 안전하다고 단정하지도 않습니다.

손유경·배하나·강지호 역시 확인된 전입일 자체는 말소기준 이후입니다. 따라서 그 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정된다고 보기 어렵습니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유 범위도 확인되지 않습니다. 배당요구 기록과 임대차계약서, 실제 점유자를 대조해야 명도 및 권리관계의 불확실성을 줄일 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 49%라는 숫자보다 거래 시점을 보라

센텀디아이리더스의 면적이 유사한 확인 거래는 2022년 3월, 8층, 전용 26.59㎡, 157,000,000원입니다. 감정가와 같은 금액이지만 거래 표본이 한 건이고 매각기일은 2026년 10월이므로, 이를 현재의 시장가격으로 단정하기 어렵습니다.

수치상 최저가 76,930,000원은 비교 거래 157,000,000원의 49.0%입니다. 다만 이 49.0%는 과거 거래와의 비율이지 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 거래는 8층이고 대상 물건은 3층이므로 층별 차이도 고려해야 합니다.

가격 통계상 평균도 157,000,000원으로 표시되지만, 확인 가능한 실제 거래시점이 2022.03인 단일 거래입니다. 이를 2026년 매각기일에 가까운 최근 12개월 실거래로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 최신 시장 흐름이나 가격의 상승·하락 추세를 확인할 수 있는 충분한 거래가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정채권액, 공동담보 관계, 조세채권 및 임차인의 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에서 매각된다면 집행비용을 제외한 75,145,260원이 장전동새마을금고에 배당되고 신용보증기금에는 배당이 없는 계산입니다. 채권 미배당액은 585,854,740원이지만, 이 금액 전체가 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 핵심 위험은 남는다

유찰이 더 진행되면 매각가가 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 계산에서는 인수액이 모든 시나리오에서 0원으로 유지되므로 낙찰가 하락만큼 계산상 취득금액도 낮아지는 구조입니다.

하지만 이 경우에도 가격이 내려간다는 이유만으로 낙찰 가능성이나 투자성이 개선된다고 단정할 수 없습니다. 전세사기피해자의 우선매수권이 행사될 수 있고, 점유·명도 문제와 실제 시장가격이 여전히 확인되지 않았기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영교차로 남측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 수영역이 있어 교통 접근성은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 30m, 북측 약 8m 포장도로에 접하는 입지입니다.
• 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세로장방형이며, 토지면적은 462.1㎡, 공시지가는 8,818,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내는 폐문 상태로 확인하지 못한 부분이 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모이고 확인 가능한 유사면적 거래가 1건에 불과합니다. 거래 표본의 부족으로 실제 시장 유동성과 적정 매각기간을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고 접수 여부, 행사 가능 상태, 과거 실효 이력, 매각기일의 권리행사 절차를 법원 원본으로 확인해야 합니다. 외부 낙찰 가능성을 판단하는 최우선 항목입니다.
• 정현지 임차권등기. 1차 110,000,000원과 2차 115,000,000원의 계약관계, 배당요구 및 임차권등기 말소 가능성을 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준 이후라는 사실과 실제 임대차계약 내용을 함께 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 신고자 3명. 강지호·배하나·손유경의 계약서, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구와 점유 종료 여부를 확인해야 합니다. 명도 일정과 비용은 단순한 인수액 계산과 별개입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력, 등록 상태 및 경매 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 장전동새마을금고의 396,000,000원 근저당은 다른 호실도 포함하는 공동담보입니다. 실제 채무 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권. 2025.11.26 김해세무서장의 압류가 있습니다. 등기 말소 예정이라는 점과 별도로 당해세 및 법정기일에 따른 배당순위 확인이 필요합니다.
• 현재 시세. 2022년 거래 1건만으로 2026년 가격을 확정해서는 안 됩니다. 최신 유사 면적 거래, 실제 매도호가, 층·용도·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 건축물 용도. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기 및 실제 주거 이용의 관계를 건축물대장·등기부·현장 확인으로 검증해야 합니다.
• 현장·명도 비용. 현황조사와 실제 점유가 일치하는지 확인하고 관리비 체납, 기계식 주차시설 이용, 시설 보수 및 인도 절차에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·배당요구 관련 기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 우선매수권과 현재 시세 확인이 먼저

부산 센텀디아이리더스 305호는 감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰돼 76,930,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 정현지의 주택임차권등기, 보증금 미상 점유 신고 3명, 민간임대주택등기, 전세사기피해자 우선매수권이 함께 존재합니다. 특히 우선매수권이 행사되는 경우 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 문제가 발생할 수 있습니다.

가격 역시 확인 거래가 2022년 3월의 157,000,000원 1건뿐이므로, 현재 최저가가 실제 2026년 시세 대비 충분히 낮은지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트를 확정할 근거가 부족한 상황에서 우선매수권과 점유관계까지 겹치므로 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 가격만 보면 관심 대상이지만, 외부 낙찰 가능성과 권리·점유관계가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰가가 아니라 우선매수권의 실제 상태, 임대차 권리의 정리 여부, 최신 시장가격입니다.