부산지방법원 2023타경108673. 부산 수영구 광안동 수영교차로 인근 센텀디아이리더스 6층 606호입니다. 물건의 분류는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 2019년 감수창의 소유권이전과 장전동새마을금고의 근저당권설정이 확인됩니다. 이 근저당의 채권최고액은 396,000,000원이고, 같은 건물의 다른 호실도 공동담보로 연결되어 있습니다.
등기상의 말소기준권리는 2019.08.19 장전동새마을금고 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 가압류·임의경매개시결정·주택임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건은 일반적인 권리소멸 판단만으로 끝나지 않습니다. 우선매수권, 임차관계 미확정 사항, 국세 압류, 최근 시세 하락을 한꺼번에 검토해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경108673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 6층 606호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 건물 내 6층 606호 |
| 시세 비교 면적 | 31.2982㎡ 기준 · 실거래 비교 표본 34.02㎡ |
| 건물 규모 / 준공 | 28세대 · 2019.02.01 |
| 소유자 | 감수창 (2019.08.19 소유권이전 · 등기 거래가액 182,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장전동새마을금고 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.19 · 을구 3번 · 장전동새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특기사항 | 주택임차권등기 · 민간임대주택등기 · 전세사기피해자 우선매수권 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 많다
핵심은 2019.08.19 장전동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이며, 등기상 센텀디아이리더스 제205호·제305호·제506호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건의 배당 추정액은 개별 물건의 예상 배당으로, 공동담보 전체의 채무잔액이나 최종 배당결과와 동일하지 않습니다.
2023.09.27 중소기업중앙회 가압류 78,000,000원, 2023.10.17 신용보증기금 가압류 265,000,000원 및 2023.10.05 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기술보증기금과 신용보증기금의 과거 가압류 및 선행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수액은 조건부 0원
확인되는 실제 임차인 또는 임차관계 신고자는 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 네 사람의 전입일은 모두 2019.08.19 말소기준권리 이후이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 강지호·정현지·배하나의 보증금과 확정일자는 미상으로, 임대차의 실제 내용과 배당순위는 원본 서류 대조가 필요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강지호 점유 부분 미상 |
2021.06.22 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 아님 | 미상 | 없음 |
| 정현지 점유 부분 미상 |
2019.08.26 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 아님 | 미상 | 없음 |
| 배하나 점유 부분 미상 |
2020.08.25 확정일자 미상 |
미상 | 선순위 아님 | 미상 | 없음 |
| 손유경 주택 전부 · 임차권등기 |
2019.09.23 2019.09.11 (1차) |
110,000,000원 2차 115,000,000원 |
선순위 아님 | 1차 확정 2차 없음 |
없음 |
대항력 표시는 제공된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 미상 임차인의 실제 계약·점유관계, 우선변제권 성립 여부와 배당요구 적법성은 확정 판단이 아닙니다. 손유경의 1차·2차 보증금은 갱신 관계에 있는 금액으로 단순 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 155,000,000원, 신건은 119.4%
센텀디아이리더스에서 확인되는 실거래는 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026.03의 155,000,000원 1건이고, 나머지 두 거래는 2021.06의 거래입니다. 비교 거래의 전용면적은 34.02㎡로, 물건의 시세 조회 기준 면적 31.2982㎡와 차이가 있으므로 호실별 가격에 그대로 대입할 때는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 최신 | 34.02㎡ | 8층 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 34.02㎡ | 7층 | 197,000,000원 |
| 2021.06 | 34.02㎡ | 14층 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.02㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 34.02㎡ | 3건 | 192,333,333원 |
전체 평균만 보면 192,333,333원으로 감정가보다 높아 보일 수 있습니다. 하지만 이 수치에는 2021년의 197,000,000원·225,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -26.5%입니다. 즉 과거 고가 거래가 현재 시세 판단을 왜곡할 가능성이 큽니다.
최근 거래 155,000,000원을 기준으로 보면 최저매각가 185,000,000원은 30,000,000원 더 높고, 가격 비율은 119.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 96.2%라는 수치만 보고 저렴한 경매물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 최근 시세와 하락 추세를 반영하면 신건 가격은 오히려 불리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 장전동새마을금고 | 396,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 배당모형에서는 매각대금 185,000,000원 중 집행비용 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 장전동새마을금고에 배당됩니다. 뒤의 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 배당 대상 채권총액 739,000,000원에 대한 미배당 추정액은 557,390,000원입니다.
채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 이용한 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 피담보채무액 및 공동담보 배당, 당해세·조세채권, 임차인의 최우선변제와 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수와 우선매수권을 확인해야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 557,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 593,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 623,057,600원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 최저매각가는 148,000,000원으로, 최근 확인 거래 155,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오에서는 118,400,000원입니다. 다만 이들은 실제 진행이 확정된 다음 매각가격이 아니라 가정된 회차별 가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영교차로 남측 인근. 상업용·업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 수영역이 인근에 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러· 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 북측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기에는 민간임대주택등기도 있어 실제 이용과 공적 장부, 임대등록 의무의 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모로, 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건에 불과합니다. 과거 거래와 최신 거래의 가격차가 크고 최근 추세도 하락하여 재매각가격 예측에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고 및 행사 여부, 신고의 효력과 현재 매각기일에서의 행사 가능성을 법원 매각기록으로 확인해야 합니다. 외부 낙찰 제한이 이 사건의 핵심 리스크입니다.
- 임차인 4명의 실체. 강지호·정현지·배하나의 보증금·확정일자·점유 부분과 손유경의 임차권등기 및 갱신계약 내용을 확인해야 합니다. 특히 미상 임차인에 관하여 대항력이나 배당순위를 확정적으로 추정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록임대사업 관련 의무와 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 배당. 김해세무서장의 압류 내역, 조세채권 법정기일 및 우선순위, 당해세와 최우선변제 관련 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 장전동새마을금고 근저당의 공동담보 대상 호실, 실제 채무잔액과 각 호실별 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균 155,000,000원에 비해 신건 최저가가 119.4%입니다. 비교 거래의 면적과 층·상태 차이를 감안하되, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 입찰가격을 정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도·관리비. 실제 점유자와 임차인의 퇴거 여부, 인도명령 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원이어도 좋은 낙찰 물건은 아니다”
부산 센텀디아이리더스 606호는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 임차관계가 완전히 해소된 사건은 아닙니다. 실제 임차인 4명 중 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 있으며, 민간임대주택등기와 조세 압류도 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최신 실거래 155,000,000원에 비해 신건 최저가 185,000,000원은 119.4%이고, 최근 가격 추세는 -26.5%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 주장할 근거는 부족합니다.
결정적으로 전세사기피해자 우선매수권은 외부 입찰자의 최종 낙찰을 제한할 수 있습니다. 권리행사 여부에 따라 사실상 닫힌 경매와 유사한 결과가 발생할 수 있으므로, 일반적인 유찰 후 저가매수 전략만으로 접근하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 우선매수권의 실제 행사 가능성, 임차인별 배당·점유관계, 국세와 공동담보 문제를 확인한 후, 최근 거래와 하락 추세를 반영해 가격을 재평가하는 접근이 적절합니다. 말소되는 권리가 많다는 사실과 외부 입찰자가 안전하고 저렴하게 취득할 수 있다는 사실은 다릅니다.
