창원지방법원 2025타경955. 진주시 충무공동 87-23, 도로명주소 범골로54번길 30-9에 위치한 주1동 1층 B101호 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 구분건물로, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 소유자 김승현은 2022년 7월 매매를 원인으로 거래가액 1,268,700,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 진주남부농업협동조합의 채권최고액 1,356,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 바로 그 근저당권자가 2025년 임의경매를 신청한 구조입니다.
현재 최저매각가는 1,290,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 중요한 점은 이 물건이 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이라는 사실입니다. 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 평가해야 하며, 과거 소유권 취득가액이나 감정가를 현재 시세로 그대로 대체해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 B101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김승현 · 단독소유 |
| 취득 내역 | 2022.07.18 소유권이전 · 2022.07.01 매매 원인 · 거래가액 1,268,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 1,290,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 진주남부농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,398,222,087원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 1,356,000,000원 |
| 공동담보 | 동일 건물 주1동 제1층 B107호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산선고는 확인 대상
권리분석의 기준점은 2022.07.18 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,356,000,000원, 채무자는 김승현입니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 의해 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 진주시 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다.
과거 신탁회사인 주식회사코람코자산신탁 명의의 소유권보존과 2019년 청운·광안·부산성의·구덕신용협동조합의 공동담보 근저당권이 있었으나, 신탁등기와 기존 근저당권은 2022년 소유권이전 과정에서 정리됐습니다. 2023년에 설정된 중앙농업협동조합, 부산신용보증재단, 서울보증보험주식회사의 가압류도 이후 말소됐습니다. 국 명의 압류 또한 2026.07.16 말소됐습니다.
또 하나 확인해야 할 사항은 공동담보입니다. 현재 근저당권에는 동일 건물의 1층 B107호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본 물건인 B101호의 권리와 B107호의 공동담보 관계를 구분하고, 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황에 따라 채권자 회수액이 달라질 수 있음을 고려해야 합니다. 공동담보라는 이유만으로 B107호가 이번 매각에 포함된다고 볼 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다
이 물건은 신건으로 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 금액은 1,290,000,000원이며, 확인된 권리 인수가 없다는 가정에서는 권리 인수액을 반영한 취득 기준금액도 같습니다. 다만 취득세, 입찰 관련 비용, 명도비용과 기타 보유비용은 포함하지 않은 금액입니다.
현재 이 근린생활시설과 비교할 수 있는 최근 12개월 유사 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 1,290,000,000원이 주변 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 2022년 소유권 취득 당시 거래가액 1,268,700,000원은 과거 거래 사실일 뿐, 현재의 적정 매매가격을 의미하지 않습니다.
회차별 매각가격과 미배당 변화
아래는 현재 신건과 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 유찰에 따른 최저매각가 하락은 예상 시나리오일 뿐, 실제 유찰이나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,290,000,000원 | 1,274,700,000원 | 81,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,032,000,000원 | 1,019,280,000원 | 336,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 825,600,000원 | 814,944,000원 | 541,056,000원 | 0원 |
현재 가정가격에서 근저당 채권최고액 1,356,000,000원 중 1,274,700,000원이 배당되고 81,300,000원이 미배당됩니다. 유찰 시 매각대금이 감소하면서 미배당액이 커지지만, 해당 후순위 손실이 곧바로 매수인 채무로 전환되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 선순위 임차권 등 별도 인수권리가 존재한다면 실질 취득부담은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 15,300,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,356,000,000원 | 1,274,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,290,000,000원 |
집행비용 15,300,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보에 따른 실제 배당관계와 확정 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 진주혁신도시 내 구분건물입니다. 주변은 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 업무시설과 주거시설이 혼재하는 지역적 특성을 갖습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다. 건물 서측에는 중로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 B101호입니다. 외벽은 스톤코트·화강석·복합판넬 마감, 창호는 강화유리창호 등이며 위생설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설 공실입니다. 임대료 수입을 전제로 한 가치평가에는 주의가 필요하며, 실제 사용 가능 업종과 임대 수요 검증이 중요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구 및 혁신도시개발예정지구에 속합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 영업 인허가와 실제 사용 가능 용도는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 공동주택과 달리 해당 상권의 업종 수요, 공실 기간, 임대료, 매수자층에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 공실 상태에서 현재 가격을 정당화할 임대수익이 확인되지 않아 환금성과 투자수익성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 파산절차 확인. 갑구 8번 파산선고(2026.04.28)와 부산회생법원 2026하단100430 사건의 관계를 확인하세요. 파산관재인 관여 여부, 재산 처분권한, 임의경매 진행과 매각허가에 영향을 줄 사유가 있는지 집행법원에 확인하는 것이 우선입니다.
- 말소기준 및 등기 재확인. 2022.07.18 진주남부농업협동조합 근저당이 말소기준권리라는 점과 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 공동담보 조사. B107호가 동일 근저당의 공동담보로 기재돼 있으므로, 다른 담보물의 매각 진행 및 배당관계와 이번 B101호의 매각 범위를 구분해 확인하세요.
- 상가 점유·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유, 사업자등록 현황, 임대차계약 및 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 대항력과 인수액을 최종 판단하세요.
- 조세·압류 확인. 진주시 압류와 과거 국 명의 압류 내역을 대조하고, 당해세 및 법정기일에 따른 배당 우선순위를 확인하세요. 세금 관련 배당 결과는 단순 근저당 배당계산과 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 1,290,000,000원이 적정한지 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 임대료와 관리비, 현재 공실 상태를 기준으로 검증하세요. 과거 취득가나 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 영업 가능성. 근린생활시설의 용도, 지구단위계획 및 산업복합구역 관련 규제, 가능한 업종과 인허가 사항을 확인하세요. 실제 활용 가능한 범위가 매수 후 수익성에 영향을 줍니다.
- 관리비·인도 확인. 공용부분 미납 관리비, 시설 상태, 내부 공사 필요 여부, 열쇠 인도와 실제 점유 상태를 확인하세요. 공실 표기만으로 명도비용이 반드시 0원이라고 단정하지 마세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.26 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부, 법원 사건 진행 내역 및 매각조건을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴하고 안전한 경매”
이 물건의 담보권·압류권 분석은 비교적 명확합니다. 2022년 진주남부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 기존 신탁·근저당·가압류는 정리됐으며 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 모형의 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 파산선고 등기가 존재하고, 공실 상태의 근린생활시설이라는 용도 특성이 있으며, 현재 최저가 1,290,000,000원이 최근 시장가격 대비 적정한지를 검증할 비교 거래도 확보되지 않았습니다. 여기에 신건 기준 근저당 미배당 81,300,000원과 공동담보 관계까지 고려해야 합니다.
결론은 권리 인수는 제한적이지만 입찰 판단은 보류입니다. 파산절차와 실제 점유관계를 먼저 확인하고, 유사 상가 거래가격 및 임대수익을 검증한 후에 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격의 적정성을 보장하지 않으며, 유찰로 가격이 낮아져도 시세 검증 없이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
