창원지방법원 2025타경955. 경상남도 진주시 충무공동 87-23, 범골로54번길 30-9에 소재하는 주1동 1층 비107호 근린생활시설입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 구분건물이며, 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 이 물건의 현재 소유자는 김승현 씨로, 2022년 7월 18일 거래가액 443,200,000원에 소유권을 취득한 등기가 있습니다.
같은 날 진주남부농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,356,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정 등이 기입됐으나, 가압류들은 현재 등기부상 말소된 상태입니다. 다만 2026년 4월에는 소유자에 대한 파산선고가 기입돼 있어, 일반적인 권리 소멸 분석만으로 판단을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비107호 도로명주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린생활시설) · 12층 건물 중 1층 · 감정평가상 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬라브지붕 · 강화유리창호 |
| 소유자 | 김승현 (단독소유 · 2022.07.18 소유권이전) |
| 등기 거래가액 | 443,200,000원 (2022.07.18 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 451,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 진주남부농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 1,398,222,087원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 1,356,000,000원 |
| 공동담보 | 같은 소재지 주1동 제1층 제비101호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산선고는 별도 확인
권리분석의 기준은 2022년 7월 18일 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 기존 신탁등기와 과거 신용협동조합들의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리에 해당하는 진주남부농업협동조합 근저당권 및 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 및 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가에서는 비107호를 공실로 조사했지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 점유자가 없다는 사실과 대항력 있는 임차인이 없다는 사실을 최종 확정한 것으로 해석해서는 안 됩니다. 현장점유 및 전입·사업자등록 등 필요한 조사를 통해 별도 확인이 요구됩니다.
② 가격 점검 — 신건 감정가가 시세라는 보장은 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 451,000,000원입니다. 0회 유찰 신건이므로 아직 최저가 인하는 적용되지 않았습니다. 예상 인수액이 0원이므로 배당 추정에 따른 실질취득금액도 451,000,000원이며, 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
하지만 이 가격을 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 이 근린생활시설에 대한 검증 가능한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인 여부와 별개로 시세 대비 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다. 2022년 등기 거래가액 443,200,000원도 과거 취득가격일 뿐, 현재 동일 조건의 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 451,000,000원 | 911,910,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 360,800,000원 | 1,001,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 288,640,000원 | 1,072,200,960원 | 0원 |
유찰 회차는 가격 변화를 검토하기 위한 가정입니다. 실제 유찰 또는 차기 매각가격이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,910,000원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,356,000,000원 | 444,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 911,910,000원 |
| 매수인 인수 예상액 | — | 0원 |
매각가 451,000,000원에서 집행비용 추정액 6,910,000원을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 444,090,000원입니다. 근저당 채권최고액 1,356,000,000원과 비교하면 911,910,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무는 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수 채권액은 그 자체로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 실제 배당순위는 조세채권, 법정 우선권 및 공동담보관계 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현재 계산은 확정 배당표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 진주혁신도시 내에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유로운 편이며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 비107호입니다. 외벽은 스톤코트 및 화강석 붙임, 복합판넬 마감 등이며, 위생·소화전·승강기 설비가 있습니다. 감정평가상 근린생활시설 공실입니다.
- 접근도로. 토지 서측으로 중로가 소재하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 평가됐습니다. 도로접면은 중로한면입니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역이며, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 속합니다. 토지 공시지가는 462,300원/㎡이고, 전체 토지면적은 5,148.0㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 현재 이용상태와 개별 영업허가 가능성을 보증하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 임차수요와 업종별 이용 가능성, 공실기간 및 매수수요에 따라 처분가격의 차이가 커질 수 있습니다. 현재 공실이며 검증 가능한 최근 매매·임대가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 파산선고 원본 확인. 갑구 7번 파산선고의 원인사건은 부산회생법원 2026하단100430입니다. 파산 관련 결정, 경매사건 진행상황 및 매각절차에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리, 특별매각조건 및 별도 부담사항이 있는지 원본을 대조해야 합니다. 예상배당상 인수 0원만으로 판단을 마쳐서는 안 됩니다.
- 실제 점유 및 임대관계 확인. 감정평가상 공실로 기재돼 있으나 임대관계는 미상입니다. 현재 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 비101호의 등기 및 경매 진행관계, 배당관계를 함께 검토해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 실제 매매가격, 임대료, 관리비, 공실 사례를 확보한 뒤 451,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 업종·이용 가능성 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 산업복합구역 및 연구개발특구 관련 제한과 건축물 용도에 따른 실제 영업 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 관리비·제세공과금 점검. 공실 상태에서 발생한 미납 관리비, 공용부분 부담과 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 입찰가격 재검토. 신건 최저가 451,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실제 시장가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가만을 근거로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 상가 투자”
이 물건의 장점은 말소기준권리가 분명하고 현재 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 과거 신탁등기, 종전 근저당권, 가압류 및 압류는 등기부상 정리된 상태이며, 현재 경매를 신청한 진주남부농업협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 그것만으로 입찰하기에 충분하지는 않습니다. 2026년 4월 소유자 파산선고가 등기돼 있고, 실제 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설은 공실에 따른 임대수익 불확실성과 주거용 부동산보다 개별적인 환금성 검토가 필요한 용도입니다. 비교 가능한 최근 거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
권리 구조는 부분적으로 명확하지만, 매수 판단은 보류가 적절합니다. 파산 관련 법원 기록과 점유·임대관계를 확인하고, 비107호의 실제 시장가격 및 임대수익성을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰가격이 아니라 절차상 불확실성과 상업용 부동산의 실제 가치입니다.
