광주지방법원 2025타경5264. 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 소재 근린시설과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 159,481,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물 등기상 소유자는 김원임이며, 정남진장흥농업협동조합의 근저당권과 김영수 명의의 후순위 근저당권이 확인됩니다.
등기상 담보권 정리만 보면 전형적인 말소기준권리 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 내용을 함께 살펴보면 이야기가 달라집니다. 건물이 여러 필지에 걸쳐 있고, 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 일부 토지에 농취증 제출 의무가 붙어 있습니다. 이 물건의 핵심은 근저당권 말소 자체보다 실제로 취득하는 건물과 토지를 문제없이 사용할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5264 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 453-2 |
| 건물 등기 소재지 | 장흥군 장흥읍 덕제리 454-3 제1호 · 군장로 758 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 목록5: 공부상 1층 농업용창고, 현황 농가주택 |
| 소유자 | 김원임 |
| 감정가 | 159,481,000원 |
| 최저매각가 | 159,481,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 정남진장흥농업협동조합 (등기상 경매개시결정) |
| 청구금액 | 526,680,880원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.27 정남진장흥농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 지목 답 · 면적 353㎡ (해당 토지 내역) |
| 개별공시지가 | 14,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 토지 권리는 별도 검토
현재 권리분석의 말소기준은 2018.06.27 접수된 을구 10번 정남진장흥농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이며, 덕제리 454-3 및 454-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 설정된 김영수의 근저당권 2건은 각각 90,000,000원, 30,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 이전의 여러 근저당권 및 가압류는 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임대관계와 핵심 인수 위험
확인된 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가 요항에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력 유무가 모두 확인되었다고 보기는 어렵습니다.
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 실제 점유·전입 또는 사업자등록 관계 확인 필요 |
| 계산상 인수액 | 0원 |
| 법정지상권 | 성립 가능성 명시 |
| 농취증 | 목록1·목록6 제출 필요 |
현재 매각가 기준 실질취득액은 159,481,000원 + 명시 인수액 0원 = 159,481,000원으로 단순 계산됩니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 및 법정지상권 등 미확정 위험을 반영하지 않은 금액입니다.
매각결정기일까지 미제출하면 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 원상회복명령이 발하여질 가능성도 명시되어 있습니다. 입찰 전 발급 가능 여부와 필요한 절차를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,032,734원 |
| 1. 근저당 · 정남진장흥농업협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영수(을구 13번) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김영수(을구 14번) | 30,000,000원 | 16,448,266원 |
| 4. 경매개시결정 관련 청구금액 | 526,680,880원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
신건 최저매각가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,032,734원을 제외하고 채권자들에게 156,448,266원이 배당됩니다. 김영수의 후순위 근저당권에서 일부 미배당이 발생하고, 소유자 잔여금은 없습니다.
채권총액 696,680,880원 및 미배당액 540,232,614원은 제시된 예상배당 계산 기준입니다. 정남진장흥농업협동조합의 근저당 채권과 경매신청 청구금액 사이의 중복 산입 여부, 실제 피담보채무, 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 위험은 남는다
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 159,481,000원 | 156,448,266원 | 540,232,614원 |
| 1회 유찰(80%) | 127,584,800원 | 124,998,613원 | 571,682,267원 |
| 2회 유찰(64%) | 102,067,840원 | 99,838,890원 | 596,841,990원 |
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자에게 돌아갈 배당금도 줄어듭니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 낙찰가 인하가 곧 투자 매력 개선을 의미하는 것은 아닙니다. 이 물건은 실거래 비교시세를 확인할 수 없어 현재 최저가의 적정성을 판단하기 어렵고, 농취증과 법정지상권 문제는 낙찰가가 내려가더라도 별도로 해결해야 하기 때문입니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥읍 덕제리 소재 '덕제마을' 북서측 인근이며, 주변은 순수 농촌지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다. 구체적인 이용계획은 관련 제한사항 확인이 필요합니다.
- 토지 형태. 지목은 답, 토지면적은 353㎡로 기재되어 있으며 평지·부정형·세로한면(불) 조건입니다. 해당 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 답이나 실제 주거용 건부지 또는 버섯재배사 부지로 이용되고 있습니다. 건물도 농업용창고와 농가주택 사이에 이용상태 차이가 있습니다.
- 환금성. 농촌 소재의 복합 토지·건물로, 일반적인 주거용 아파트보다 매수자가 확인해야 할 사항이 많습니다. 실거래 비교가격이 없어 매각가의 적정성과 실제 재매각 가능성을 추가 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록1과 목록6에 대해 관계기관 확인이 우선입니다. 매각결정기일 전 제출 가능성, 원상회복명령 가능성, 미제출 시 보증금 위험을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 건물과 토지의 소유관계 및 변동 이력을 대조해 법정지상권 성립 여부와 토지 사용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 필지별 매각 범위 확인. 덕제리 453-2, 454-3, 454-4 등 관련 지번과 건물 배치를 확인하고 일괄매각에 포함되는 토지·건물·제시외 건물의 범위를 점검해야 합니다.
- 사건번호 대조. 분석 대상 2025타경5264와 건물 등기상 경매개시결정 2025타경5267의 관계를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 현황 점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주·사용자와 임대차 관계, 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 공부상 농업용창고와 실제 농가주택 이용상태의 차이에 대해 적법한 사용 가능 여부와 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
- 배당과 공동담보 확인. 정남진장흥농업협동조합의 청구금액과 근저당권 채권의 관계, 김영수 근저당권의 공동담보 범위, 실제 배당 요구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 적정성 검증. 토지별 가치와 건물의 실제 사용 가능 상태를 바탕으로 주변 거래사례를 확보한 후 입찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장 및 지적도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소가 곧 안전한 낙찰은 아니다”
이 사건은 담보권의 말소 구조만으로 평가해서는 안 됩니다. 2018년 정남진장흥농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 담보권이 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
하지만 매각물건명세서에 법정지상권 성립 가능성이 명시되어 있고, 두 목록의 농취증 제출 의무, 미제출 시 보증금 미반환 위험, 건물의 다필지 걸침과 공부·현황상 용도 차이까지 확인됩니다. 임대관계도 미상입니다.
현재 최저매각가 159,481,000원이 시장가격보다 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격을 근거로 저렴하다고 판단할 수 없으며, 유찰 이후에도 법률적·행정적 문제가 해결되지 않으면 같은 위험이 남습니다.
결론은 입찰 보류 및 선행 확인입니다. 농취증 발급 가능성, 법정지상권 성립 여부, 필지별 매각 범위와 현황 사용의 적법성이 확인된 다음 가격을 검토하는 순서가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 안정적인 소유·사용 가능성입니다.
