광주지방법원 2025타경5264. 전라남도 장흥군 관산읍 죽청리 704에 소재한 연립/다세대 용도의 경매물건입니다. 소유자는 김원님이며, 등기상 2013.12.19 소유권보존이 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2014.03.05 설정된 정남진장흥농업협동조합의 채권최고액 494,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권을 기준으로 후순위의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 다른 근저당권과 가압류, 압류 및 종전 경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다. 다만 이번 물건은 등기상 권리의 소멸 여부와 실제 입찰 안전성을 구분해서 판단해야 합니다. 사건번호와 배당 계산, 점유상태를 우선 검증해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 관산읍 죽청리 704 |
| 도로명주소 | 관산읍 정남진해안로 1295 |
| 물건 용도 | 연립/다세대 |
| 소유자 | 김원님 · 단독소유 |
| 소유권보존 | 2013.12.19 |
| 감정가 | 997,209,960원 |
| 최저매각가 | 997,209,960원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권 청구액 | 526,680,880원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.05 정남진장흥농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 494,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 기존 말소내역
핵심은 을구 3번 근저당권입니다. 정남진장흥농업협동조합이 2014.03.05 설정한 채권최고액 494,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 파악됩니다. 해당 근저당권 자체와 후순위의 현존하는 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
반면 2013.12.19 설정된 채권최고액 338,000,000원의 기존 근저당권은 2014.03.05 이미 말소되었고, 정순임의 채권최고액 300,000,000원 근저당권도 2024.09.10 말소되었습니다. 전유재의 가압류, 장흥군 압류, 종전 경매개시결정 역시 각각 말소된 상태입니다. 따라서 과거 말소된 채권들을 현재 유효한 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 임차관계·점유 및 인수 위험
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 관련 현황에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 |
|---|---|
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 점유·전입·보증금·확정일자 확인 전까지 미상 |
| 계산상 인수액 | 0원 |
| 명도 부담 | 실제 점유자 및 사용관계 확인 필요 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
③ 가격 분석 — 시세 대비 저렴한지 판단 불가
감정가와 최저매각가는 모두 997,209,960원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 농촌지대에 위치한 연립/다세대 물건으로 표시되어 있으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 살펴보기보다 실제 건물 구성과 토지, 거래 사례 및 매수 수요를 함께 확인해야 합니다. 최저가 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차별 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 997,209,960원 | 0원 | 997,209,960원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 797,767,968원 | 0원 | 797,767,968원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 638,214,374원 | 0원 | 638,214,374원 |
실질취득금액은 각 회차의 제시가격에 계산상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등 별도 취득비용은 포함하지 않습니다. 유찰 시 가격은 예시 시나리오이며 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 997,209,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,372,100원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 정남진장흥농업협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 관련 · 정남진장흥농업협동조합 | 526,680,880원 | 490,837,860원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 참고 계산입니다. 채권의 중복계상 가능성이 있어 실제 법원의 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
근저당권의 채권최고액은 실제 채무액과 동일한 개념이 아니며, 같은 채무를 담보하는 근저당과 경매신청 청구액을 별도 채권으로 중복 배당해서는 안 됩니다. 따라서 계산상의 총 채권액 1,020,680,880원, 미배당 35,843,020원, 소유자 잔여 0원은 확정적인 배당 결과가 아닙니다.
또한 같은 시뮬레이션은 신청채권의 배당액을 490,837,860원으로 제시하면서 청구액 526,680,880원의 전액 충족으로 표시하고 있어 내부적으로도 일치하지 않습니다. 실제 피담보채무와 채권신고·배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·물건 현황 점검
- 주위환경. 감정 현황에는 장흥읍 덕제리 소재 덕제마을 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 부근은 순수 농촌지대로 주위환경이 보통인 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로 기재되어 있으며 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 656.1㎡, 공시지가 67,700원/㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면으로 표시되어 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 건물의 현황·이용상태·매각 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 사용 및 점유상태 확인이 필요합니다.
이러한 차이가 지번 정리나 개발사업에 따른 것인지, 서로 다른 부동산의 감정 내용이 포함된 것인지 확인해야 합니다. 특히 실제 매각 대상의 토지·건물과 감정평가서가 동일한 부동산을 가리키는지 검증하는 것이 필수입니다.
근저당권 공동담보에도 변동 이력이 있습니다. 기존 공동담보 토지인 관산읍 죽청리 26-15는 토지개발사업 시행과 관련하여 말소 처리되었고, 2024.10.08에는 죽청리 704 토지가 공동담보에 추가된 것으로 기재되어 있습니다. 이러한 변경이 현재 일괄매각 범위에 어떻게 반영되는지도 등기와 물건명세서로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 사건번호 확인. 사건 개요의 2025타경5264와 등기상 경매개시결정의 2025타경5267이 동일 매각물건에 관한 것인지 법원 원본으로 확인하세요.
- 물건 동일성 확인. 죽청리 704, 감정 현황의 덕제리 및 454-3번지, 토지 지목의 차이와 건물·토지의 실제 동일성을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 포함되는 토지와 건물, 제시외 건물의 현황 및 소유관계를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
- 선순위 점유·임차 확인. 임대관계 미상이므로 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 근저당 채권 검증. 채권최고액 494,000,000원과 신청채권 청구액 526,680,880원의 관계를 확인하고 동일 채무 중복계상 여부를 점검하세요.
- 배당표 재산정. 실제 채권잔액, 집행비용, 조세채권과 우선변제채권을 반영하여 배당 결과를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 동일 지역·동일 용도 물건의 실제 거래가격과 토지·건물의 상태를 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
- 현장 및 공고 확인. 점유, 명도, 관리비, 위반건축물 여부, 경계와 도로 이용상태, 입찰보증금 및 변경된 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 입찰 준비가 끝났다”
이 물건은 2014.03.05 정남진장흥농업협동조합 근저당권이라는 말소기준이 뚜렷하고, 등기상 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이것만으로 입찰 적합 판정을 내리기는 어렵습니다. 사건번호 불일치, 배당상 동일 채권자 중복계상 가능성, 감정 현황과 소재지 대조 문제, 미상인 임대관계가 동시에 존재합니다. 더구나 신건 최저매각가 997,209,960원이 실거래 시세에 비해 저렴한지 확인할 근거도 부족합니다.
따라서 결론은 “등기상 말소구조는 확인되지만, 물건과 권리의 원본 대조 전에는 입찰 보류”입니다. 먼저 경매사건과 부동산의 동일성을 확정하고, 실제 임대관계 및 배당 계산을 검증한 뒤 가격 판단을 진행해야 합니다. 권리의 형식적 단순함보다 자료의 정합성과 실질취득 위험을 우선해야 하는 사건입니다.
