창원지방법원 2026타경10066. 경상남도 통영시 항남동 197-36 소재 근린시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정요항표상 해당 근린생활시설은 ‘이층커피집’으로 이용 중인 목조 아연지붕 단층 건물이며, 관련 토지는 일반상업지역에 속합니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 128,012,500원입니다.

표면적으로는 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 일반적인 권리 안전형 경매와 달리, 박희자의 전입일이 주요 등기권리보다 앞선다는 점을 먼저 봐야 합니다. 또한 등기상 근저당권 상태와 경매신청 사유가 맞지 않고, 예상배당표에도 신청채권자의 배당이 나타나지 않습니다. 실질취득비용, 권리관계, 배당순위의 원본 확인이 모두 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자

권리 판정상 말소기준은 2025.11.13 경남신용보증재단 가압류입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 2016.02.16 진주저축은행 근저당권은 상태 확인이 필요합니다. 근저당권 기재에는 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 상속등기에는 해당 근저당권 실행을 위한 경매가 언급됩니다.

해당 근저당권의 채권최고액은 202,800,000원이며, 이 권리가 실제로 존속하는지에 따라 말소기준과 배당순위의 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 2025년 가압류만을 확정적인 말소기준으로 전제해서는 안 됩니다. 특히 박희자의 전입일인 2014.02.18은 2016년 근저당권 설정일보다도 앞섭니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수액 0원으로 단정할 수 없다

현황조사·매각물건명세서에 기재된 실제 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 아닙니다.

특히 이 건물은 감정상 근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 전입 사실과 상업시설의 실제 사용 상태를 함께 검토하여, 해당 점유관계에 어떤 임대차보호 규정이 적용되는지도 확인해야 합니다. 사업자등록·점유의 연속성·임대차계약 내용을 확인하지 않은 상태에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 실질취득비용이 아직 확정되지 않았다

현재 최저매각가는 128,012,500원으로 감정가와 같습니다. 유찰되지 않은 신건이며, 제시된 회차별 매각가격은 다음과 같습니다.

유찰에 따른 최저매각가 하락은 입찰금액의 변화일 뿐입니다. 박희자의 대항력과 인수보증금이 확인되지 않았기 때문에, 위 매각가격을 그대로 최종 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,012,500원 가정)

위 표는 집행비용·가압류 채권·소유자 잔여를 배분한 추정 결과입니다. 당해세, 임차인 우선변제, 신청채권자의 실제 배당순위 및 채권액 등이 반영되지 않았을 수 있으므로 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

회차별 예상배당에서 가압류 채권 합계는 60,364,067원으로 전액 배당 처리되어 있습니다. 소유자 잔여는 신건 65,056,258원, 1회 유찰 시 39,812,193원, 2회 유찰 시 19,689,229원으로 제시됩니다. 그러나 신청채권자와 선순위 점유자의 권리 반영이 불명확하여 이 잔여액은 확정적인 소유자 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영시 항남동의 통영축산농협 충무지점 남측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 상업시설이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 상업시설 이용상태. 감정상 ‘이층커피집’으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 목조 아연지붕 단층 구조이며 위생·급배수설비가 있습니다.
• 토지. 관련 토지는 43.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 소로각지로 기재되어 있습니다. 개별공시지가는 2,110,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 항남동 해당 토지는 일반상업지역으로, 고도지구(21m 이하)·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 도로는 소로1류 및 소로3류에 접합니다.
• 일괄매각 범위. 감정요항표에는 인평동 소재 단독주택과 토지에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 해당 물건목록별 토지이용계획 및 건물 구조를 구분하여 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 인평동 소재 토지 일부가 도로로 이용되는 것으로 보인다는 내용이 있어 정확한 경계는 지적측량 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상업용 근린시설은 실제 영업수요와 임대수익, 건물 상태, 토지 이용 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 확인된 실거래 비교가격이 없어 환금성과 가격 적정성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 박희자 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 월세, 점유 개시일과 현재 점유상태를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용이 확정되지 않습니다.
• 대항력과 우선변제. 전입일이 2014.02.18로 앞서 있으므로 실제 점유의 연속성, 확정일자, 배당요구 여부 및 적용되는 임대차보호법을 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2016.02.16 진주저축은행 근저당권의 말소 여부와 2025.11.13 가압류의 말소기준 판정이 양립하는지 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 검토. 진주저축은행의 청구금액 140,130,658원이 예상배당에서 어떻게 취급되는지, 담보권 및 배당순위를 재산정해야 합니다.
• 일괄매각 물건 대조. 항남동·인평동에 관한 감정요항을 각 매각물건목록과 대조하고, 제시외 건물(감정서상 ㄱ)의 위치·구조·권리관계를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. ‘이층커피집’ 영업상태, 박희자의 실제 점유관계, 명도 가능성, 시설과 집기의 소유권을 확인해야 합니다.
• 토지와 규제. 일반상업지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 및 경관 규제가 이용·증개축에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실거래와 수익성. 근린시설·토지의 비교 매매사례 및 가능한 임대수익을 확인한 뒤, 낙찰가격과 인수금액을 합산하여 적정성을 판단해야 합니다.
• 입찰 자금. 최저매각가 128,012,500원을 기준으로 입찰보증금과 취득 부대비용, 인수 가능금액을 각각 확인해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 조건은 매각공고를 대조해야 합니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·매각물건목록·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저매각가가 취득비용의 전부는 아니다”

통영 항남동 197-36 근린시설·토지의 최저매각가는 128,012,500원입니다. 하지만 이 금액이 실제 취득비용의 전부라고 볼 수 없습니다. 2014.02.18 전입한 박희자의 대항력과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 만약 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

더욱이 진주저축은행의 2016년 근저당권과 경매신청 관계, 청구금액 140,130,658원의 배당 누락 의심은 우선 확인해야 할 문제입니다. 일반상업지역이라는 토지 특성만 보고 가치가 높다고 판단하기도 어렵습니다. 실제 이용상태, 매각 범위, 임대차관계와 시세를 함께 검토해야 합니다.

결론은 ‘입찰 보류·권리 재검증 우선’입니다. 확인되지 않은 보증금 인수 가능성과 배당 불일치가 해소되기 전에는 신건 최저가의 매력도를 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 유찰을 기다리는 것보다 먼저, 낙찰자가 무엇을 얼마나 인수하는지 밝혀내는 데 있습니다.