창원지방법원 2026타경10066. 경상남도 통영시 인평동 341-9 소재 부동산을 포함한 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 인평동 소재 목록(4)의 이용상태는 단독주택이며, 항남동 소재 목록(2)은 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트나 표준형 다세대주택 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다. 입찰 전 각 목록의 위치와 매각범위를 반드시 구분해야 하는 사건입니다.

등기부상 소유자는 김강혜입니다. 2025.10.06 상속을 원인으로 2026.01.27 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 임의경매 신청채권자는 주식회사 진주저축은행이고 청구금액은 140,130,658원입니다. 현재 말소기준권리는 2020.08.11 설정된 통영축산업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 102,000,000원입니다.

이후 설정된 진주저축은행 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2014년에 전입한 박희자는 이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당요구 여부를 확인하지 않은 상태에서는 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

과거 설정된 한국주택은행 및 통영축산업협동조합 근저당권들과 2016년 진주저축은행의 을구 9번·10번 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 을구 13번, 2020.08.11 통영축산업협동조합 근저당권으로 분석됩니다.

그 뒤의 을구 14번 진주저축은행 근저당권(2021.11.11, 채권최고액 202,800,000원), 갑구 4번·7번·8번 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이들 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 채무 인수로 연결되는 것은 아닙니다.

그러나 박희자는 2014.02.18 전입한 것으로 확인되어 말소기준보다 선순위입니다. 전입일만으로 현재의 대항력 유지와 실제 보증금 채권을 모두 확정할 수는 없으므로, 이 점유자의 상태는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 가장 중요한 미확인 변수

실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 박희자의 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유관계는 확정되지 않았습니다.

대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우를 주의해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 우선 배당받아야 하는 별도의 사정이 없다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.

따라서 이 사건에서 유찰로 최저매각가격이 내려가더라도 곧바로 저렴한 물건이 되었다고 볼 수 없습니다. 보증금과 실제 인수범위를 먼저 확인한 뒤 낙찰가에 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,063,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·박희자의 보증금과 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다. 실배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가 190,063,000원에서 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 186,602,118원입니다. 채권자 청구·채권최고액 합계 대비 178,561,949원의 미배당이 발생하는 계산입니다.

특히 진주저축은행은 채권최고액 202,800,000원 중 84,602,118원만 배당받는 것으로 나타나며, 신청채권자의 청구금액 140,130,658원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 금융기관 및 가압류 채권자의 미배당이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도로 검토해야 할 인수위험은 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 취득비용은 다르다

또한 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 이유로 저가매수 기회라고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각의 추가 확인사항

• 위치와 주위환경. 인평동 소재 목록은 인평초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 단독주택과 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로와의 거리, 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 인평동 소재 토지면적은 179.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형이며 중로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 개별공시지가는 329,400원/㎡입니다.
• 도로 사용. 목록(3)의 북서측 일부가 도로로 이용 중입니다. 실제 면적과 경계는 전문적인 지적측량을 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 이용상태. 목록(4)은 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며 일부 증축되었습니다. 급·배수 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 다른 매각 구성. 감정상 목록(2)은 목조 아연지붕 단층 근린생활시설로, 상호는 이층커피집입니다. 일괄매각 대상의 위치와 범위를 구분해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄴ~ㅂ의 제시외 건물이 매각에 포함되며, 지상 조경수 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박희자 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 총액, 계약기간, 확정일자 및 실제 점유·전입 유지 여부를 확인하세요.
• 대항력과 인수범위 판단. 선순위 전입만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 임차관계와 대항요건이 유지되었는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부·종기 및 임차인의 배당순위를 확인하고, 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는지 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가에 확인된 인수보증금과 취득 부대비용을 반영하여 실제 부담금액을 계산하세요.
• 매각범위 확인. 일괄매각 대상별 토지·건물 목록과 제시외 건물 ㄴ~ㅂ의 위치·현황을 감정평가서에서 확인하세요.
• 토지 경계 측량. 목록(3)의 도로 이용 부분을 지적측량으로 확인하고 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 증축 부분 확인. 목록(4)의 증축 부분에 대해 건축물대장, 허가·신고 및 실제 구조를 대조하세요.
• 시세 확인. 일괄매각 대상의 개별 용도와 실제 이용상태를 반영한 거래사례 및 현장 감정이 필요합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.26의 진행 여부와 최저가, 입찰보증금 등 입찰조건을 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 종합 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “근저당은 말소돼도 선순위 임차보증금은 남을 수 있다”

이 사건은 겉으로 보면 일반적인 근저당권 실행에 따른 임의경매입니다. 2020년 통영축산업협동조합 근저당권을 기준으로 그 뒤의 금융기관 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 박희자의 전입일은 2014.02.18로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 현재 대항요건 및 배당관계가 확인되지 않아 매수인 인수액은 아직 불확정입니다. 배당계산상 0원이라는 수치만 믿고 응찰해서는 안 됩니다.

게다가 단독주택·근린생활시설 등이 언급된 일괄매각 구성, 토지 일부의 도로 이용, 건물의 증축 문제까지 검토해야 합니다. 감정가 190,063,000원이 적정한지도 확인된 실거래가 없이 판단하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 선순위 임차보증금 우선 확인입니다. 보증금의 실재와 대항력 유지 여부, 예상 인수액을 규명한 뒤 개별 매각대상과 시세를 종합해 실질취득비용을 다시 평가하는 접근이 적절합니다. 이 사건은 최저가보다 확인되지 않은 권리와 현황이 더 중요한 경매입니다.