광주지방법원 2026타경5015. 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리에 있는 동산빌라 102동 2층 202호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 문형순이며, 신청채권자는 전라남도, 청구액은 80,000,000원입니다. 등기부에서 주목할 점은 근저당권이나 일반 가압류보다 증여에 의한 소유권이전과 그 말소, 가처분 및 강제경매로 이어지는 권리 흐름입니다.
2024년 김하은 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌으나, 이후 사해행위취소에 따른 원상회복청구권을 보전하기 위한 가처분이 설정되었습니다. 해당 가처분과 증여에 따른 소유권이전등기는 2026년 1월에 각각 말소되었으며, 현재 소유자는 문형순으로 확인됩니다. 이어 전라남도가 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기상 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있지만, 현황조사에 등장하는 전라남도(장흥소방서)의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 단순히 근저당권이 없다는 이유로 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경5015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 75-20 동산빌라 102동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 장흥군 장흥읍 못골길 32 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(연립주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 동일 면적 시세 기준 | 57.335㎡ · 거래 면적 57.34㎡ |
| 소유자 | 문형순 · 2010.09.06 소유권이전 등기 · 당시 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,400,000원 / 75,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전라남도 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.26 강제경매개시결정 · 갑구 7번 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 증여 말소 이후 강제경매
등기부상 2026.01.26 전라남도의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시됩니다. 근저당권 설정 내역은 없으며, 가처분과 증여에 따른 소유권이전등기는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이 가처분을 현재 존속하는 인수 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 판정 불가
현황조사에 전라남도(장흥소방서)가 물건 전부에 관한 임차·점유 관련자로 기재되어 있습니다. 보증금 기재액은 8,000원이지만, 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금은 조사상 기재액 그대로 표시하며 실제 임대차계약의 보증금과 단위를 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전라남도(장흥소방서) | 전부 | 8,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 임차·점유 조사 | 전라남도(장흥소방서) · 전부 |
|---|---|
| 보증금 | 8,000원 (조사 기재액) |
| 전입신고일 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상 — 전입신고일 등 권리 성립 요건 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
보증금 기재액이 작다고 해서 권리 확인을 생략할 수는 없습니다. 기관 명의의 점유가 실제로 어떠한 계약관계에 근거하는지, 조사된 금액이 정확한지, 매각 후 인도 절차에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 신청채권자와 점유자의 명칭에 모두 전라남도가 포함되어 있다는 사실만으로 임차권 소멸이나 상계가 성립한다고 추정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래가보다 높다
동일 면적 비교에 사용된 거래는 동산102동의 전용 57.34㎡ 거래입니다. 확인되는 전체 거래 5건의 평균은 66,200,000원이지만, 가장 최근 거래는 2025.07의 53,000,000원입니다. 최근 구간 평균도 53,000,000원으로 집계되며 해당 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 57.34㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2023.07 | 57.34㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.05 | 57.34㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2022.06 | 57.34㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2021.12 | 57.34㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 66,200,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 1건 | 53,000,000원 |
전체 평균 66,200,000원과 비교해도 최저매각가 75,400,000원은 113.9%입니다. 그러나 더욱 중요한 비교 기준은 최근 거래입니다. 최신 실거래인 53,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 142.3%입니다. 과거 77,000,000원과 78,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
이 물건의 거래 비교 대상은 전체 10세대 규모이며, 확인된 거래는 2021년부터 2025년까지 5건입니다. 거래 표본이 많지 않은 소규모 다세대주택이므로 시세 판단과 향후 환금성 평가에 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,757,200원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 전라남도 | 80,000,000원 | 73,642,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | 80,000,000원 | 6,357,200원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3%를 기초로 한 추정치입니다. 매각대금 배분 차트는 집행비용과 채권자 배당액으로 구성됩니다. 채권 미배당액은 배분 항목이 아니므로 도넛 차트에 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 인수 여부는 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 별개
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 75,400,000원 | 73,642,800원 | 6,357,200원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 60,320,000원 | 58,834,240원 | 21,165,760원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 48,256,000원 | 46,987,392원 | 33,012,608원 |
1회 유찰을 가정한 최저가 60,320,000원도 최신 실거래 53,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰을 가정한 48,256,000원은 해당 거래가보다 낮아지는 구간입니다. 다만 이는 가격만 비교한 결과이며, 유찰이나 향후 최저가 변경이 실제로 발생한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥읍 향양리 소재 장흥고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 대상 건물 부지는 남측으로 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 동산빌라 102동은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트마감, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판 및 타일마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 상하수도 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 100,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 유지관리 상태와 실제 수선 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동산102동은 10세대 규모이며 사용승인 기준일은 2010.08.06입니다. 확인된 실거래는 5건이고 최근 구간 거래는 1건으로, 가격 형성과 매도 가능성을 넉넉한 거래 표본으로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 전라남도(장흥소방서)의 점유·임대차 근거, 전입신고일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상입니다.
- 보증금 원본 대조. 현황조사상 기재된 8,000원이 실제 계약의 금액과 일치하는지 계약서 및 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 권리변동 재확인. 2024년 증여, 2025년 가처분, 2026년 소유권이전등기 말소와 강제경매개시결정의 관계를 판결문과 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 낙찰자가 인수할 권리, 점유관계, 임대차 관련 특기사항 및 매각조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.07의 53,000,000원이므로, 2026.10.26 매각기일 전 인근 유사 물건의 실제 매매 가능 가격과 현재 매물 호가를 재확인해야 합니다.
- 입찰가 판단. 현재 최저가는 최근 거래가보다 높고, 1회 유찰 가정 가격도 최근 거래가보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격은 최근 거래가보다 낮지만, 권리 및 환금성 위험을 별도로 반영해야 합니다.
- 점유 해소·인도. 장흥소방서 관련 점유가 확인된 만큼 계약 종료 여부와 실제 인도 가능성을 확인하고, 낙찰 후 명도 절차의 필요성을 판단해야 합니다.
- 미납 비용 확인. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용과 세금 관련 우선 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 조건 확인. 실제 입찰보증금, 매각조건, 최저매각가격 및 일정 변경 여부를 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 확인 전, 가격도 합격이 아니다”
광주지방법원 2026타경5015는 단순한 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다. 신건 최저매각가 75,400,000원은 최근 실거래 53,000,000원의 142.3%이며, 거래 추세도 -23.7%로 제시됩니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균과 비교하더라도 가격 메리트가 없습니다.
권리 면에서도 증여와 가처분 관련 등기는 말소되어 있으나, 전라남도(장흥소방서)의 임차·점유관계와 대항력은 미확인입니다. 배당표상 인수액 0원이라는 계산만으로 안전한 낙찰을 보장할 수 없습니다. 10세대 규모 다세대주택의 제한적인 거래량 또한 향후 매도 위험으로 고려해야 합니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리관계 확인 우선입니다. 유찰에 따라 가격이 낮아지는 경우에도 임차인의 대항력, 실제 인수액, 시장가격과 환금성을 검증한 뒤 접근해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라, 최근 실거래에 비추어 타당한 취득가격과 확인된 권리 상태입니다.
