광주지방법원 2026타경5015. 전남 장흥군 장흥읍 건산리의 동산연립 108동 203호, 전용 78.47㎡ 다세대·연립주택입니다. 소유자 문형순은 2014년 6월 12일 120,000,000원에 이 물건을 취득했습니다. 이후 임차권과 전세권이 설정·말소되는 과정을 거쳤으며, 현재는 전라남도 명의의 전세권 80,000,000원이 등기상 유지되고 있습니다.
이번 경매는 전라남도가 신청한 강제경매입니다. 강제경매개시결정은 2026년 1월 26일이고, 그보다 앞선 2020년 8월 3일 설정된 전세권이 있습니다. 바로 이 선순위 권리의 처리가 핵심입니다. 단순히 경매개시결정보다 앞선 권리라는 사실만으로 전세금 전액의 실제 인수를 단정할 수는 없지만, 반대로 배당 시뮬레이션에서 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유만으로 말소를 확정할 수도 없습니다.
가격 측면에서도 우호적이지 않습니다. 확인된 동일 면적 거래는 2022년 3월 85,000,000원, 2024년 4월 65,000,000원입니다. 가격이 23.5% 하락한 흐름이며, 신건 최저가 98,900,000원은 마지막 확인 거래보다 33,900,000원 높습니다. 권리 소멸 여부와 현재 시장가격을 모두 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경5015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 제108동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 장흥읍 흥성로 141-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 78.47㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 | 동산108동 · 19세대 · 2014.04.07 준공 |
| 소유자 | 문형순 · 단독소유 · 2014.06.12 소유권이전(거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,900,000원 / 98,900,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전라남도 / 80,000,000원 |
| 선순위 등기 | 전라남도 전세권 80,000,000원 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 점유 관계 | 전라남도(장흥소방서) · 건물 전부 · 전입신고일 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
권리관계에서 가장 주목할 것은 을구 5번 전세권입니다. 2020년 8월 3일 전라남도 명의로 설정됐고, 전세금은 80,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 2022년 7월 26일 변경등기로 존속기간이 2024년 7월 30일까지 연장됐습니다.
등기된 존속기간이 경과했더라도 전세권 말소등기가 확인되지 않은 상태입니다. 전세권 설정이 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 존속할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 전세권자의 적법한 배당요구 등으로 매각에 따라 소멸하는 경우에는 그 전세권을 인수하지 않을 수 있습니다. 따라서 배당요구 여부, 전세권 말소 조건, 전세금 채권의 잔액을 반드시 대조해야 합니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 / 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
전라남도(장흥소방서) 건물 전부 실제 임차인 1명 |
80,000,000원 |
미상 전입신고일 미상 주택임대차보호법상 대항력 별도 확인 |
확인 필요 등기된 선순위 전세권 배당요구·소멸 여부 미확정 |
인수 가능 보증기관 중복신고 없음 전세권 존속 시 부담 확인 |
전라남도(장흥소방서)는 실제 점유자로 조사된 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 집계하지 않습니다. 등기된 전세권과 주택임대차보호법상 대항력은 구별해야 합니다. 주민등록일·확정일자가 확인되지 않았으므로 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확정적으로 인정하지 않습니다.
과거 강주완 명의의 임차보증금 90,000,000원 주택임차권은 2016년 9월 6일 말소됐습니다. 김경주 명의의 80,000,000원 전세권도 2020년 8월 3일 말소됐습니다. 따라서 과거 두 권리의 금액을 현재 전라남도 전세권과 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 검토해야 할 핵심은 말소되지 않은 전라남도 전세권 한 건입니다.
② 시세 비교 — 마지막 거래보다 52.2% 높다
동일 건물군인 동산108동의 전용 78.47㎡ 거래 기록입니다. 확인되는 거래는 2건으로 표본이 적고, 마지막 거래 시점도 2024년 4월입니다. 따라서 아래 금액은 현재 확정 시세라기보다 입찰가격을 검증하기 위한 거래 근거로 보아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 78.47㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 78.47㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 78.47㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
| 최신 거래 기준 | 78.47㎡ | 2024.04 | 65,000,000원 |
| 현재 최저가 | 78.47㎡ | 2층 | 98,900,000원 |
전체 평균은 75,000,000원이지만 2022년의 높은 거래가가 포함되어 있습니다. 더 최근인 2024년 거래가는 65,000,000원으로, 앞선 거래 대비 23.5% 하락했습니다. 신건 최저가를 최신 거래와 비교하면 152.2%로, 가격 메리트가 없습니다.
최근 시세 지표로 산출된 65,000,000원도 실제 확인되는 거래일은 2024년 4월입니다. 따라서 이를 2026년 현재의 실제 최근 12개월 거래 평균으로 단정해서는 안 됩니다. 최신 거래 확인과 감정가 재검증이 필요하지만, 확인된 가격 근거만으로 신건이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,900,000원 가정)
아래는 전세권에 80,000,000원을 우선 배당하는 조건으로 작성된 계산입니다. 전세권이 실제로 배당을 받고 소멸하는지는 별도 확인사항이며, 이 표가 매수인 인수액 0원을 보증하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,180,200원 |
| 1. 을구 5번 · 전라남도 선순위 전세권 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 을구 5-2번 · 전세권 변경 | 별도 채권 없음 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 전라남도 | 80,000,000원 | 16,719,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션: 집행비용 2,180,200원, 전세권 80,000,000원, 강제경매 신청채권 16,719,800원. 계산상 총 채권액 160,000,000원, 채권자 배당액 96,719,800원, 미배당액 63,280,200원, 소유자 잔여 0원입니다. 단, 전세권 배당요구와 소멸 요건, 당해세 및 법정 우선채권은 별도 확인해야 합니다.
④ 낙찰가별 시나리오 — 유찰만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 계산상 미배당 | 전세권 존속 시 잠재 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 98,900,000원 | 63,280,200원 | 178,900,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 79,120,000원 | 82,704,160원 | 159,120,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 63,296,000원 | 98,243,328원 | 143,296,000원 |
미배당액은 전세권 우선배당 등을 전제한 계산상 채권 부족액이며 매수인 인수금과 동일하지 않습니다. 잠재 총부담은 별도 조건으로, 선순위 전세권이 존속하면서 전세금 80,000,000원 전액을 매수인이 부담하는 경우의 낙찰가 합계입니다. 실제 부담은 전세권 소멸 여부와 반환채무 잔액에 따라 달라집니다.
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 선순위 전세권의 존속 여부는 별도로 해결해야 합니다. 특히 1회 유찰 시 최저가가 80,000,000원보다 낮아지는데, 이때도 단순히 낮은 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 배당으로 소멸하는 전세권인지, 매수인에게 존속하는 전세권인지에 따라 실제 취득 부담의 구조가 완전히 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택과 다세대주택 등이 형성된 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 본건이 포함된 기호(2) 부지는 남측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지와 장판·타일 등으로 마감되어 있습니다. 급배수시설, 도시가스 난방시설 및 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 도시지역·도시계획구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 123,500원/㎡입니다.
- 건물 적합성. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동산108동은 19세대 규모이고 확인된 동일면적 거래가 2건으로 적습니다. 거래가는 85,000,000원에서 65,000,000원으로 하락했으며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 거래 유동성과 가격 방어력에 보수적인 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 확인. 을구 5번 전세권이 배당요구에 따라 소멸하는지, 매수인이 인수하는지를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 전세권 반환채무 확인. 전라남도(장흥소방서)의 전세금 80,000,000원 중 실제 반환된 금액이 있는지, 전세권 말소서류가 준비되어 있는지 확인해야 합니다.
- 청구채권 중복 여부. 전라남도 명의 전세권 80,000,000원과 강제경매 청구액 80,000,000원이 같은 채권인지 별도의 채권인지 구분해야 합니다.
- 점유·대항력 조사. 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 형태, 계약관계, 명도 가능 시점과 법적 지위를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 최신 거래는 2024년 4월 65,000,000원입니다. 현재 거래 가능한 매물가격과 실제 성사 가격을 추가 검증해야 합니다.
- 유찰가격 재계산. 1회 유찰 79,120,000원, 2회 유찰 63,296,000원이라도 선순위 전세권 부담이 남는다면 실질취득비용은 크게 증가할 수 있습니다.
- 관리비·기타 부담. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액, 세금·집행비용·명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기·소재지 대조. 등기사항증명서와 매각목록에 기재된 행정구역 명칭, 동·호수, 대지권을 원본으로 대조해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.26 이전에 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저, 선순위 전세권부터”
이 물건은 권리와 가격이 모두 부담스러운 신건입니다. 신건 최저가 98,900,000원은 최신 확인 거래가 65,000,000원의 152.2%이고, 거래가격 추세도 -23.5%로 하락했습니다. 단지 규모가 작고 거래 표본도 적은 데다 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
더 중요한 문제는 전라남도 명의의 선순위 전세권 80,000,000원입니다. 예상배당에서는 전액 배당으로 계산했지만, 실제 배당요구와 전세권 소멸 여부가 확인되지 않았으므로 인수 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다. 전세권이 소멸한다면 그 부담을 피할 수 있지만, 존속하고 전세금 전액이 남는 경우에는 신건 기준 실질취득 부담이 178,900,000원에 이를 수 있습니다.
결론은 보수적 접근, 현재 조건에서는 입찰 보류입니다. 단순히 한두 차례 유찰을 기다리는 것만으로 충분하지 않습니다. 전세권의 소멸·배당·반환채무가 확인되고, 최신 시세에 근거하여 실질취득비용이 타당하다고 판단될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다. 권리가 해소되지 않은 할인 가격은 반드시 저렴한 가격이 아닙니다.
