전주지방법원 2026타경1. 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 부동산으로, 매각 대상은 주택·창고와 토지가 결합된 형태입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 및 단층 창고로 조사됐습니다. 소유자는 한천수이며, 운주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서의 조건을 살펴보면 판단이 달라집니다. 이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물 일부가 포함되어 있습니다. 목록7은 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지이고, 목록7·8 지상에는 매각에서 제외되는 소유자 미상의 다수 감나무 등이 있습니다. 목록7은 공부상 지목이 답이지만 현황은 도로로 조사됐습니다. 권리 소멸 여부보다 실제 취득 가능성, 토지 이용, 점유 정리를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 근저당

말소기준권리는 2001.08.21 접수된 운주농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,000,000원이었으며, 이후 변경등기를 거쳐 2020.02.12에는 320,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 근저당권과 그 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

말소기준보다 앞선 1995년 근저당권은 이미 말소됐고, 2001.07.24 강연광 관련 가압류도 2002.11.01 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다. 2024년에 접수된 강제경매개시결정 역시 취하에 따라 말소된 이력이 있습니다.

② 점유·임차인 — 창고 사용자는 확인된다

실제 확인된 창고 점유자 1명. 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구는 2026.03.04 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.

김수홍의 전입일은 2025.10.15로, 말소기준권리인 2001.08.21 근저당권보다 늦습니다. 조사된 권리관계에 따르면 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 알려진 점유관계에서 매수인이 인수할 임차보증금은 산정되지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 2026.03.04 배당요구 사실이 존재합니다. 우선변제권 인정 여부와 실제 배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 또한 주택 부분의 임대관계는 미상으로 조사돼, 창고 점유자 외의 점유 실태까지 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 시세 확인 전 저가매수 단정 금지

현재 감정가와 최저매각가는 모두 121,405,810원으로, 유찰 없는 신건입니다. 매수인에게 인수되는 권리가 없다는 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액도 121,405,810원입니다. 단, 이 금액에는 취득세·명도비·기타 거래비용 등이 포함되지 않습니다.

이 물건은 주택·창고·농지 관련 토지가 일괄매각되는 형태이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 농지취득자격증명, 도로 현황 토지, 매각 제외 수목 등은 개별 부동산의 이용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 가격·배당 추정치를 적용한 비교입니다. 실제 향후 최저매각가와 배당액은 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,405,810원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,499,681원을 제외한 118,906,129원이 운주농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당금이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금 역시 0원으로 계산됩니다.

전체 배당 대상 채권액 237,958,950원에 대한 예상 미배당액은 119,052,821원입니다. 신청채권자의 청구액은 별도로 277,215,752원으로 표시돼 있으므로, 이 두 금액을 같은 기준의 확정채권액으로 혼용해서는 안 됩니다. 배당표는 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위 환경. 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 덕동마을 인근으로, 면소재지의 취락지대와 농경지대가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 주택은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조이고, 외벽 적벽돌 및 내부 벽지·타일 마감, 샷시창호로 조사됐습니다. 창고도 벽돌조 단층 구조이며 목조창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수 및 난방설비가 조사됐습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 농업보호구역, 가축사육금지구역, 도로구역, 접도구역 등 목록별 규제가 기재되어 있습니다. 실제 해당 규제는 개별 토지별로 구분해야 합니다.
• 토지 현황. 목록7은 지목이 답이나 실제 이용상태는 도로입니다. 별도 토지정보에는 면적 83.6㎡, 공시지가 44,500원/㎡, 평지·부정형·세로한면 접면 특성이 기재되어 있습니다. 이를 일괄매각 전체 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 매각 제외 물건. 목록7·8 지상에 소유자 미상의 다수 감나무 등이 있으며 매각에서 제외됩니다. 토지 취득 후 이용에 영향을 줄 수 있으므로 수목의 권원과 현장 상황을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없지만, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 실제 현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 주택·창고·농경지 관련 토지가 혼합된 물건으로, 일반적인 주거용 단일 건물보다 활용 계획과 매수자 수요를 개별적으로 따져야 합니다. 비교 실거래가 없어 환금성을 정량적으로 확정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록7은 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 입찰 전에 관할 행정기관에 발급 요건과 현황 도로 토지의 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 대조. 주택·창고·토지 및 제시외 건물 ㄷ~ㅁ의 포함 여부를 매각목록·감정평가서·현장에서 일치시켜야 합니다.
• 감나무 등 매각 제외 물건. 목록7·8의 수목은 매각 대상에서 제외됩니다. 소유자 미상 수목의 권원, 사용관계와 토지 활용상 제약을 조사해야 합니다.
• 창고 점유·명도. 김수홍은 대항력 없는 후순위 점유자로 조사됐지만 실제 사용 중인 창고의 인도 및 점유 정리 절차를 확인해야 합니다. 주택 부분의 점유 실태도 별도 확인이 필요합니다.
• 보증금 및 배당요구. 김수홍의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 2026.03.04 배당요구와 관련한 문건 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 2001년 채권최고액 200,000,000원에서 2020년 320,000,000원으로 변경된 기록과 배당 추정액의 차이를 확인해야 합니다.
• 소재지 불일치. 장선리 229-5와 건물 등기상 장선리 228-5의 관계를 매각목록 및 지적자료로 검증해야 합니다.
• 시세 검증. 단독주택·창고·토지의 가치를 나누어 비교하고, 농취증과 매각 제외 수목의 영향을 반영한 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 토지이용계획을 확인하고 현장 조사 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 비교적 정리된 물건입니다. 그러나 이를 일반적인 권리 안전형 주택 경매와 동일하게 평가할 수는 없습니다.

목록7의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건, 목록7·8의 매각 제외 감나무, 공부상 답과 현황 도로의 차이, 보증금이 확인되지 않은 창고 점유자, 건물 등기와 사건 소재지의 지번 차이까지 입찰자가 직접 검증해야 할 요소가 많습니다.

신건 최저가 121,405,810원이 시장가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 유찰 여부를 논하기 전에 농취증 발급 가능성, 매각목록의 범위, 점유 및 수목 권리관계, 개별 토지의 실제 이용가치부터 확정하는 접근이 필요합니다.

결론은 ‘권리 인수액은 0원, 입찰 적합성은 조건부 보류’입니다. 신건 가격만 보고 입찰하기보다, 특히 보증금 몰수 가능성을 먼저 해소한 뒤 적정 가격을 판단해야 할 물건입니다.