전주지방법원 2026타경30060. 전주시 덕진구 인후동1가 위브어울림아파트 111동 14층 1404호입니다. 분석 대상은 전용 84.92㎡ 규모의 아파트로, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 14층에 위치합니다. 소유자 양희영 씨가 2022년 6월 28일 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득했고, 2022년 7월 4일 공유자 전원 지분에 관한 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 케이비부동산신탁주식회사가 2024년 10월 7일 144,755,490원의 가압류를 등기했고, 이 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.
현재 등기에는 살아 있는 근저당권이 확인되지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 명의의 72,000,000원 근저당권은 2022년 6월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심 권리는 담보권이 아니라 2024년 가압류입니다. 가압류에 기초한 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 명시되어 있지 않습니다.
하지만 권리가 단순한 것과 가격이 저렴한 것은 별개의 문제입니다. 최근 같은 면적대 거래는 330,000,000원부터 379,000,000원까지 분포하며, 현재 최저가 352,000,000원은 최근 평균보다 겨우 3,916,666원 낮습니다. 개별 호수의 상태와 거래조건, 취득 부대비용까지 고려하면 이 차이만으로 뚜렷한 가격 우위가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1033 위브어울림아파트 제111동 제14층 제1404호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 견훤로 333 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 14층 |
| 단지 현황 | 두산위브 · 1,549세대 · 2007.01.24 준공 |
| 소유자 | 양희영 (단독소유 · 2022.07.04 소유권이전등기 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이비부동산신탁주식회사 / 168,259,555원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.07 갑구 4번 가압류 · 케이비부동산신탁주식회사 · 청구금액 144,755,490원 |
| 예상 인수액 | 0원 (명세서상 인수권리 없음, 실제 점유관계 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준인 강제경매
권리 흐름의 기준점은 2024년 10월 7일입니다. 갑구 4번 케이비부동산신탁주식회사의 가압류가 말소기준권리이고, 갑구 5번 강제경매개시결정은 같은 가압류가 본압류로 이행된 것입니다. 두 권리는 매각에 따른 말소 대상이며, 별도의 인수권리가 확인되는 구조는 아닙니다.
다만 임차인 신고 내역이 없는 것과 실제 점유자가 없는 것은 다릅니다. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 현재 점유자가 누구인지, 전입세대가 있는지, 실제 임대차가 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거도 없으며, 반대로 점유 위험이 완전히 해소됐다고 볼 근거도 충분하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 대비 할인폭은 1.1%
위브어울림아파트 관련 실거래는 두산위브 단지의 전용 84.87~84.98㎡ 면적대 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 기준 거래 12건의 평균은 355,916,666원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 365,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 6층 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 18층 | 379,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 8층 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13층 | 347,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 5층 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9층 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 15층 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 9층 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16층 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 11층 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3층 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 355,916,666원 |
최근 실거래 최저는 330,000,000원, 최고는 379,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다. 현재 최저매각가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 355,916,666원보다 3,916,666원 낮고, 평균의 98.9% 수준입니다. 가장 최근 실거래 365,000,000원과 비교하면 13,000,000원 낮습니다.
최저가가 최근 평균을 조금 밑돌기는 하지만 실거래 범위 안에 위치하는 가격입니다. 실제로 2026년 7월 8층 거래는 350,000,000원이었고, 2026년 6월에는 330,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 경매 최저가만으로 시세 대비 뚜렷한 저가 매수 기회라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,728,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 케이비부동산신탁 | 144,755,490원 | 144,755,490원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매 · 본압류 이행 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 201,516,510원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정한 단순 추정입니다. 집행비용 5,728,000원, 가압류 청구금액 144,755,490원을 반영했으며, 신청채권자의 실제 확정 채권액과 배당요구, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다. 갑구 5번은 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
이 사건은 현재 신건이며, 아래는 감정가 대비 100%·80%·64% 가격을 적용한 비교 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 예상 인수 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 352,000,000원 | 0원 | 201,516,510원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 281,600,000원 | 0원 | 132,102,110원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 225,280,000원 | 0원 | 76,570,590원 |
현재 확인된 인수권리 기준으로는 가격이 내려가더라도 예상 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 경매가격 하락에 따라 매수인에게 이전되는 구조로 확인되지는 않습니다. 따라서 이 사건의 실질취득 예상액은 각 회차의 낙찰가격과 동일합니다. 단, 이는 취득 부대비용 및 추가 점유 위험을 제외한 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 인후동1가 전라초등학교 북서측 및 남측 인근입니다. 주변에는 아파트와 단독주택이 분포하며, 노변을 따라 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 종합한 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 해당 건물은 동측 왕복 5차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 건물. 대상은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 20층 중 14층 1404호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 갖추어져 있습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 두산위브 1,549세대, 2007년 준공 단지입니다. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 330,000,000~379,000,000원으로 폭이 있습니다. 이 편차를 고려해 대상 호수의 향·내부 상태·수리 여부에 따른 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 대상 관련 토지에는 제2종·제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 교육환경보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 547,000원/㎡이며, 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 구체적인 규제 적용은 해당 필지와 호수 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,549세대 단지로 최근 실거래 사례가 존재한다는 점은 참고할 만합니다. 다만 경매 통계의 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 20.0%는 경매 매수 수요에 신중한 접근이 필요하다는 신호입니다. 일반 매매시장의 환금성과 경매 낙찰률은 구분해서 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세를 구분. 현재 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 355,916,666원의 98.9%입니다. 큰 폭의 할인 가격이 아니므로 실거래 비교 없이 저가로 단정하지 마세요.
- 전입세대·실제 점유 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사서, 주민등록 및 실제 점유 상황을 확인하고 점유자가 있다면 임대차 여부와 대항력 발생 가능성을 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2024.10.07 갑구 4번 가압류가 말소기준입니다. 2026.01.27 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행입니다. 기존 농업협동조합중앙회 근저당권의 2022.06.28 말소도 등기 원본에서 대조하세요.
- 신청채권액과 배당액 대조. 신청 청구액은 168,259,555원, 가압류 청구금액은 144,755,490원입니다. 같은 채권자 명의라고 별도 중복 채권으로 계산하지 말되, 채권계산서·배당요구·실제 확정액을 구분해 확인하세요.
- 유찰 시나리오 준비. 현재 신건 352,000,000원, 1회 유찰 가정 281,600,000원, 2회 유찰 가정 225,280,000원입니다. 단지의 평균 유찰 횟수 3.4회를 참고하되 이번 사건에 그대로 적용하지 말고 매각기일별 공고를 확인하세요.
- 현장 상태와 관리비. 14층 1404호의 내부 수리 상태, 누수·설비 상태 및 점유 상황을 확인하세요. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 명도 관련 지출도 별도 점검 대상입니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·실거래 내역을 최신 자료로 재확인하고, 매각조건 및 특별매각조건의 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
전주 위브어울림 111동 1404호는 권리 정리 구조가 비교적 명확한 강제경매입니다. 이미 말소된 과거 근저당권, 2024년 가압류를 기준으로 한 말소관계, 명세서상 인수권리 없음이라는 점은 긍정적입니다. 매수인 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 확인은 남아 있습니다.
가장 큰 판단 요소는 가격입니다. 현재 실질취득 예상액 352,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 355,916,666원보다 조금 낮지만, 시세 대비 할인폭은 1.1%에 불과합니다. 최신 거래 365,000,000원보다는 낮지만, 최근 330,000,000~350,000,000원대 거래도 존재하므로 신건 가격을 확실한 저가라고 판단할 수 없습니다.
여기에 단지 경매의 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 20.0%를 고려하면 신건 즉시 입찰의 가격 경쟁력은 제한적입니다. 종합 판단은 C등급. 권리 인수 부담은 낮지만, 최근 시세와 거의 같은 최저가, 경매 매수 수요에 관한 통계, 실제 점유 확인 필요성을 반영한 평가입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
