전주지방법원 2026타경30060. 전주시 덕진구 인후동1가 전주인후휴먼시아 104동 1003호, 감정평가상 15층 중 10층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 양희영 씨로, 2022년 7월 11일 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 10월 7일 케이비부동산신탁주식회사의 144,755,490원 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 본압류로 이행되면서 2026년 1월 27일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 10월 7일의 가압류입니다. 기존 전북은행 근저당권들은 이미 말소돼 있으며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점이 핵심입니다. 신성원 씨는 2022년 7월 11일부터 점유했고, 같은 해 7월 15일 전입했으며 2022년 6월 27일 확정일자를 갖추고 있습니다. 2026년 7월 13일 이루어진 임차권등기만 보고 후순위 권리라고 판단해서는 안 됩니다. 종전 주택임차인의 대항력과 우선변제권이 별도로 존재하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

권리분석의 중심은 2024년 10월 7일 가압류입니다. 등기된 전북은행 근저당권 중 2013년 설정된 채권최고액 24,000,000원의 근저당권은 2016년 10월 20일 말소됐고, 2018년 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권도 2022년 7월 8일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권들을 현재 살아 있는 인수권리나 배당채권으로 다시 계산할 필요는 없습니다.

2026년 1월 27일 강제경매개시결정은 갑구 4번 가압류가 본압류로 이행된 것입니다. 이를 별도의 동일 금액 신규 가압류로 중복 합산해서는 안 됩니다. 선행하는 주택임차인의 전입과 확정일자는 이보다 앞서므로, 임차인 보증금의 실제 배당 여부가 매수인의 위험을 결정합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당 부족 시 인수 가능

실제 임차인은 1명입니다. 신성원 씨는 전유부분 건물 전체에 관한 주거 임차인으로, 보증금은 170,000,000원입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인의 권리로 분석합니다.

임차권등기: 2026.07.13 · 을구 5번 · 전주지방법원 2026카임76. 배당요구가 확인되며, 배당 관련 접수일은 2026.07.13입니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건

전주인후휴먼시아는 423세대 규모로 2008년 준공된 아파트 단지입니다. 동일 전용면적 59.58㎡의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 229,416,666원이지만, 최근 12개월 평균은 235,375,000원(8건)입니다. 최신 거래는 2026년 9월 240,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 거래가격 추세는 +8.2%입니다.

여기서 전체 12건의 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 실거래입니다. 최근 평균 235,375,000원에 비해 최저가 218,000,000원은 92.6%입니다. 최신 2026년 9월 거래가 240,000,000원보다도 낮습니다. 특히 2026년 4월 같은 전용면적의 10층 거래가가 219,000,000원이라는 점은 해당 10층 물건의 가격을 검토할 때 참고할 만합니다.

다만 실거래 분포가 203,000,000원부터 267,000,000원까지 넓게 형성되어 있습니다. 단지 내 동·층·향·수리 상태에 따른 차이가 있을 수 있으므로, 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 투자수익이 확보됐다고 단정할 수는 없습니다. 특히 선순위 임차보증금과 명도 과정의 불확실성을 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)

매각가 218,000,000원 기준 추정 배당입니다. 임차인 보증금은 전액 배당되나 가압류 채권에는 100,607,490원의 미배당이 발생합니다. 경매 청구액 168,259,555원과 등기상 가압류 청구액 144,755,490원은 서로 다른 금액이며, 같은 채권자의 본압류 전환을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·추가 우선채권 및 임차인 최우선변제 관련 변수는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 다르다

이 물건의 가장 중요한 가격 분석입니다. 신건에서는 임차인 보증금 170,000,000원이 전액 배당되지만, 매각가가 하락하면 임차보증금의 회수 부족분이 발생할 수 있습니다. 이때 매수인의 실질취득금액 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액입니다.

실질취득금액은 시나리오별 매각가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다. 배당금 및 인수액은 집행비용 추정에 따른 계산으로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

다만 이 시나리오의 실질취득금액 172,753,280원 자체는 최근 12개월 평균 235,375,000원보다 낮습니다. 따라서 가격을 비교할 때는 139,520,000원을 시세와 비교하는 것이 아니라, 인수액을 반영한 172,753,280원을 기준으로 비교해야 합니다. 저가 낙찰이라는 착시를 제거하더라도 시세와의 차이는 존재하지만, 임차인 보증금 정산 및 인도 문제를 해결하는 부담을 고려해야 합니다.

배당 부족으로 일반 가압류 채권자가 회수하지 못하는 금액과, 선순위 대항력 임차인의 보증금 중 매수인이 인수할 수 있는 금액은 서로 다른 문제입니다. 특히 유찰이 진행될 때에는 이 두 금액을 구분해서 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가, 전라초등학교 북서측 및 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택 등이 자리한 주택지대이며, 도로변에 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 해당 기호(2) 물건은 서측 왕복 2차선 포장도로를 통한 진출입이 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경사지붕 15층 중 10층 1003호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
• 용도와 규제. 아파트로 이용 중입니다. 관련 토지이용계획에는 제2종일반주거지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구, 주거환경개선지구와 교육환경 관련 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 개별 규제의 적용 범위와 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 522,900원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 아파트 개별 호실의 시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 관리상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 423세대 단지에서 동일 전용면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 구간의 거래가격 추세는 +8.2%입니다. 거래가격은 203,000,000원에서 267,000,000원까지 편차가 있어 호실 상태와 가격 수준에 따른 매수 수요 차이를 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 권리 확인. 신성원의 전입 2022.07.15, 점유개시 2022.07.11, 확정일자 2022.06.27이 말소기준 2024.10.07보다 앞서는 점을 확인하고 임차권등기 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당으로 보증금이 전액 반환되는지 확인. 신건 추정 배당은 170,000,000원 전액이지만, 조세채권·집행비용·우선배당 변동이 발생하면 실제 인수 여부도 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서의 인수권리 표시 재확인. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 실제로 전액 배당되는지와 미배당 시 인수되는 권리의 범위는 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 후 총 취득원가 계산. 2회 유찰 시 최저가 139,520,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 예상 인수액 33,233,280원을 합산한 172,753,280원을 비교 기준으로 삼으세요.
• 임차권등기 말소·인도 절차. 낙찰 이후 배당금 수령, 임차권등기 말소, 점유 인도 절차와 보증금 잔액 지급 문제를 사전에 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 자진 인도가 보장되지는 않습니다.
• 가압류와 경매 청구액 구분. 갑구 4번 가압류 청구액 144,755,490원, 경매 청구액 168,259,555원, 갑구 5번 본압류 전환 등기의 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
• 관리비 체납 및 점유 현황. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비, 현재 점유자와 실제 사용상태를 확인하세요.
• 최신 시세 비교. 전체 평균 229,416,666원만 보지 말고 최근 12개월 평균 235,375,000원과 최신 거래 240,000,000원, 동일 면적 10층 거래 219,000,000원을 함께 검토하세요.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 입찰 전 최종 명세서의 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.10.12 발행 등기사항전부증명서의 권리관계와 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 괜찮지만, 보증금을 빼고 계산하면 안 된다”

전주인후휴먼시아 104동 1003호는 현재 신건 가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 대비 92.6%로 일정한 가격 경쟁력이 있습니다. 최근 실거래 추세도 +8.2%이며, 최신 2026년 9월 거래가는 240,000,000원입니다. 따라서 시세와 비교했을 때 현재 가격을 무조건 비싸다고 판단할 근거는 부족합니다.

그러나 권리분석에서는 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 핵심 변수입니다. 현재 신건 시나리오에서는 전액 배당으로 인수액 0원이 예상되지만, 유찰이 진행되면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 특히 2회 유찰 시 낙찰가 139,520,000원에 비해 실질취득금액은 172,753,280원으로 올라갑니다. 낮아진 최저가만 보고 입찰하면 가격 판단을 그르칠 수 있습니다.

즉, 이 사건은 시세 측면에서는 검토 가치가 있지만 권리와 배당까지 함께 계산해야 하는 조건부 물건입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 표시를 참고하되, 임차인 보증금의 실제 배당과 인도 절차를 확인하는 것이 중요합니다. 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 판단하고, 배당 부족에 따른 인수 가능성을 해소한 뒤 입찰하는 것이 핵심입니다.