수원지방법원 2025타경52020. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층 101-922호로, 감정가는 123,000,000원, 현재 최저매각가는 29,532,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 24.01%까지 내려온 4회 유찰 물건이지만, 권리분석의 초점은 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 3명의 보증금입니다.
등기부상 현재 소유자는 양현식이고 2021.05.21 소유권을 이전받았으며 거래가액은 120,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권과 대우건설 가압류는 이미 말소돼 있고, 현재 계산상 말소기준은 2025.04.17의 주식회사 대우건설 강제경매개시결정입니다. 그런데 박경연은 2021.03.08, 이종현은 2021.04.21, 신서진은 2023.06.19 전입해 모두 그 날짜보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층101-922호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 29층 건물 |
| 소유자 | 양현식 (2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대우건설 / 2,074,063,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위 가능성이 핵심
등기부에 남아 있는 선순위 근저당은 없습니다. 2018.10.17 설정된 하나은행 근저당권 108,000,000원은 2021.05.13 해지로 말소됐고, 2024.07.05 주식회사대우건설 가압류 1,855,845,220원 역시 2024.11.11 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름에서 기준점은 2025.04.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 세 임차인의 전입일이 모두 이보다 빠르다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경연 | 2021.03.08 | 2025.05.02 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 위험 |
| 이종현 | 2021.04.21 | 2025.06.11 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 위험 |
| 신서진 | 2023.06.19 | 2025.06.11 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 위험 |
세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 보증금 합산을 할 수 있는 자료는 없고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권의 유무와 실제 배당액, 낙찰자에게 남는 미배당 보증금은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 123,000,000원과 최저가 29,532,000원의 차이만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 이 사건에서는 최저가와 시세를 비교하기 전에 실질취득가부터 확정해야 합니다. 실질취득가는 낙찰가에 임차인 미배당 승계액을 더한 금액이므로, 세 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 계산 자체가 미완성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 931,576원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 대우건설 | 2,074,063,306원 | 28,600,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 미배당은 2,045,462,882원입니다. 이 표는 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산이므로, 표상의 매수인 인수 0원을 실제 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 전철 5호선 미사역 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설·운동장·공원이 혼재합니다.
- 교통. 노선버스정류장 위치와 운행빈도, 전철 5호선 미사역까지의 거리 등을 종합한 감정평가상 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 29층 건물입니다.
- 도로. 북서측·북동측 대로2류, 남동측 중로1류, 남서측 소로1류 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세 임차인의 보증금부터 확인. 박경연·이종현·신서진의 실제 보증금과 점유관계가 실질취득가를 결정합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 세 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 미배당액을 계산할 수 없습니다.
- ‘감정가 24.01%’ 착시 금지. 현재 최저가 29,532,000원만 놓고 싸다고 판단하지 말고, 낙찰가에 인수될 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 5회 유찰 20,672,400원, 6회 유찰 14,470,680원에서도 임차인 인수액이 확인되지 않으면 실질취득가 비교는 완성되지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 실제 이용·관리·환금성 판단도 그 전제에서 해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 직접 대조해 보증금과 점유상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 임차인 보증금
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 4회 유찰돼 29,532,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 3명의 보증금입니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 명확합니다. 가격 메리트 판단 보류. 실거래 비교자료도 없고 실질취득가도 확정되지 않았습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “임차인 보증금이 얼마인가”가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다.
