29,532,000원
수원지방법원 2025타경52020. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층 101-1022호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 기재돼 있습니다. 현재 등기부상 소유자는 양현식이며 2021.04.23. 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다.
등기 자체만 보면 현재 근저당권과 압류가 남아 있는 구조는 아닙니다. 2018.10.17. 하나은행 근저당권 108,000,000원은 2021.04.20. 해지로 말소됐고, 2024.07.05. 대우건설 가압류 1,855,845,220원도 2024.11.11. 말소됐습니다. 그래서 이 사건의 말소기준권리는 2025.04.17. 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기가 아니라 점유와 임차관계입니다. 박경연은 2021.03.08., 이종현은 2021.04.21., 신서진은 2023.06.19. 전입한 것으로 조사됐습니다. 세 전입일 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로, 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층101-1022호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 아리수로 570 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 29층 건물 |
| 소유자 | 양현식 · 2021.04.23. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 29,532,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대우건설 / 2,074,063,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경연 | 2021.03.08. | 2025.05.02. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 이종현 | 2021.04.21. | 2025.06.11. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 신서진 | 2023.06.19. | 2025.06.11. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
세 사람은 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 모두 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지, 낙찰자가 최종적으로 얼마를 인수하는지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 931,576원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 대우건설 | 2,074,063,306원 | 28,600,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 신청채권자에게 28,600,424원이 배당되고 2,045,462,882원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 29,532,000원 | 28,600,424원 | 2,045,462,882원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,672,400원 | 19,900,297원 | 2,054,163,009원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 14,470,680원 | 13,810,208원 | 2,060,253,098원 |
현재 최저가는 감정가의 24.01% 수준이지만, 추가 유찰로 매각가격이 더 내려간다고 해서 이 사건의 실질취득액도 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 인수금이 커질 수도 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 5호선 미사역 북측 인근. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 운동장 및 공원이 혼재하며 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 노선버스정류장 위치와 운행빈도, 전철 5호선 미사역까지의 거리 등을 기준으로 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 대로2류, 남동측 중로1류, 남서측 소로1류 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박경연·이종현·신서진 3명의 보증금과 계약관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 세 임차인의 확정일자가 모두 미상이라 우선변제 순위와 실제 배당액 산정이 불가능합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등 핵심 조건이 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 29,532,000원은 감정가의 24.01%지만 실질취득액은 임차인 인수금까지 확인해야 계산됩니다.
- 배당표 재검산. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 서류 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중으로 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
감정가 123,000,000원이 4회 유찰돼 29,532,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매에서는 최저가가 아니라 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되는지가 핵심입니다. 이 사건은 박경연·이종현·신서진, 실제 임차인 3명의 전입이 모두 2025.04.17. 말소기준권리보다 빠르고 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 단순합니다. 최저가 29,532,000원만으로는 가격 메리트를 판정할 수 없고, 임차인별 보증금·확정일자·배당 후 미회수액을 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 임차인 3명의 미상 보증금이 먼저입니다.
