* 배당모형에서 계산된 인수액은 0원입니다. 다만 대항력·보증금 등이 확인되지 않은 점유관계의 법률상 인수 가능성까지 0원으로 확정한 의미는 아닙니다.

부산지방법원 2025타경842. 부산 기장군 정관읍 구연로 19의 제1층 제111호에 관한 경매입니다. 사건상 물건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 매각물건명세서 비고에는 제1종근린생활시설로 기재되어 있습니다. 이 사건을 일반 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다.

소유자인 주식회사제이프라퍼티는 2019.03.14 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 2,700,000,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 2,310,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당, 부산신용보증재단 가압류, 지방자치단체 압류 등이 뒤따랐고 부산은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

문제는 단순히 채권 규모가 크다는 데 있지 않습니다. 제111호의 실제 점유 범위가 불명확하고 공매공고까지 존재한다는 사실이 입찰의 핵심 변수입니다. 현황조사에는 제111호뿐 아니라 제102호, 점유 부분 미상의 신고도 혼재되어 있어 실제 계약과 점유의 대응 관계부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.03.14 설정된 부산은행의 을구 8번 근저당권입니다. 2018년에 설정되었던 부산은행과 수산업협동조합의 종전 근저당권은 이미 말소되었으므로 현재의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.

2024.04.30 추가 설정된 부산은행 근저당권 20,900,000원, 2024.12.20 부산신용보증재단 가압류 30,000,000원, 이후의 기장군 압류 및 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 먼저 해소할 위험

점유·임차 관련 조사에는 6건의 명칭 또는 인물 표기가 확인됩니다. 이것이 서로 독립된 실제 임차인 6명을 의미하지는 않습니다. 특히 김진환이 함께 표시된 영업명들이 반복되고, 제102호와 점유 부분 미상의 기록도 포함되어 있어 제111호에 관한 실제 임대차계약 단위는 확정할 수 없습니다.

신고일이 확인된 5건은 모두 2019.03.14 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 하지만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제권 행사 가능성과 실제 배당순위까지 단정할 수는 없습니다. 또한 '바베큐'의 미상 점유는 이 판단과 별도로 남아 있습니다.

보증기관의 대위변제·임차보증금 승계로 표시된 신고는 없습니다. 따라서 보증기관을 별도 임차인으로 계산할 사정은 없으나, 실제 임차인 수 자체는 계약관계 확인 전까지 확정하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 14.76억의 저가 여부는 미확인

감정가는 1,476,000,000원이며 현재 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

현 단계에서 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래 가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

등기에 기록된 2019년 소유권이전 거래가액 2,700,000,000원은 과거 취득 거래가액입니다. 이를 현재의 실거래 시세나 적정 낙찰가로 대체해서는 안 됩니다. 특히 본건은 제111호의 물리적 경계와 이용상태가 불명확하므로 일반적인 집합건물 시세와 단순 비교하는 데에도 주의가 필요합니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가와 배당모형 기준입니다. 미래 매각기일이나 낙찰 성립을 보장하지 않습니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수액과 다르며, 미상 점유관계에 따른 추가 부담은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,476,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 17,160,000원을 제외한 1,458,840,000원이 선순위 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 부산은행 근저당과 부산신용보증재단 가압류에는 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.

이 계산에서 채권자 전체 미배당액은 902,060,000원입니다. 그러나 이 금액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 당연히 갚아야 할 인수채무가 아닙니다.

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 예상배당이며, 당해세·법정우선채권·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 집행비용도 추정치입니다. 실제 배당액과 배당순위는 확정된 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 실제 이용상태. 매각물건명세서에는 제1종근린생활시설로 기재되어 있으며, 감정평가 당시 영업이 종료된 상태로 조사되었습니다. 일반적인 거주용 아파트로 평가하면 안 됩니다.
• 호수 특정. 제111호는 외부에 별도의 호수표시가 없어 건축물현황도와 유사 감정평가사례 등을 통해 위치를 특정한 것으로 기재되어 있습니다. 경매목적물의 정확한 위치 확인이 필수입니다.
• 인접 호와의 경계. 외부 관측상 인접 호와 경계구분 없이 일체로 사용된 것으로 조사되었습니다. 독립 사용 가능 여부와 구획 복구, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 상품·진열대·기계 등이 방치되어 있는 것으로 관측되었으며, 감정평가는 이러한 동산에 구애됨 없이 이루어졌습니다. 잔존 동산 처리 및 인도 문제를 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 대지, 등기대상은 집합건물, 매각물건명세서상 용도는 제1종근린생활시설입니다. 감정요항 중에는 다른 소재지의 공동주택 설명도 혼재되어 있으므로 본건의 건축물대장과 감정평가서 원문을 대조해야 합니다.
• 토지 현황. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지의 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등으로 표시되어 있습니다. 토지면적 1,769㎡는 필지 정보로, 제111호의 전용면적이나 독립적인 대지 소유면적을 의미하지 않습니다.
• 도로 조건. 토지 관련 요항에는 남측 약 16m, 동측 약 8m 포장도로 접면이 기재되어 있습니다. 다만 실제 제111호의 출입구와 동선, 상업시설로서의 이용 편의는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 영업종료 상태, 호수 표시 부재, 인접 호와의 일체 사용, 용도 확인 문제는 매수 후 독립적인 사용과 재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 환금성을 우수하다고 평가할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 특정. 등기사항증명서·집합건축물대장·건축물현황도와 현장을 대조해 제111호의 위치, 면적, 실제 경계를 확인하세요. 외부 호수표시가 없다는 점이 핵심입니다.
• 점유 및 임대차 원본 확인. '바베큐'의 실제 계약자, 점유 부분, 점유개시일, 보증금, 사업자등록·전입 및 확정일자 관련 사실을 확인해야 합니다. 대항력과 인수 가능성은 이 확인 이후 판단해야 합니다.
• 중복 표기 정리. 김진환 관련 복수 영업명과 보증금 88,500,000원 표기의 계약 동일성을 확인하세요. 제102호 관련 조사와 제111호의 실제 임차관계도 구분해야 합니다.
• 공매 진행 대조. 한국자산관리공사의 공매공고 2026-17345-001과 부산지방법원 2025타경842의 진행 상황을 교차 확인하세요.
• 체납 세금·우선채권. 압류 관련 세금 및 법정우선채권, 임차인 최우선변제 가능성을 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 검토하세요.
• 영업종료 후 인도. 현장에 남아 있는 상품·진열대·기계 등의 소유관계와 처리 책임을 확인하고, 점유자의 자진 인도 가능성과 명도비용을 검토하세요.
• 용도 및 독립 사용. 제1종근린생활시설로서의 사용 가능 여부, 인접 호와의 구획 상태, 원상복구 필요성 및 관리규약을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 동일 건물 또는 유사한 정관읍 근린생활시설의 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단하세요. 2019년 소유권이전 거래가액을 현 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 공용부분 부담과 실제 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.27 전에 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서 최신본과 공매 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2019.03.14 부산은행 근저당권 이후의 근저당·가압류·압류는 원칙적으로 매각 소멸하는 구조입니다. 신건 예상배당에서는 채권자에게 902,060,000원의 미배당이 발생하지만, 그 금액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

그렇다고 이 물건의 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 보증금과 대항력이 미상인 점유자, 중복 가능성이 있는 임차 신고, 제111호의 불명확한 경계, 공매공고가 동시에 존재합니다. 특히 외부 호수표시가 없고 인접 호와 일체로 사용된 현장 상태는 일반적인 등기상 권리 소멸만으로 해결되지 않습니다.

더욱이 최저매각가 1,476,000,000원이 최근 시세보다 유리한지도 검증되지 않았습니다. 소유자의 2019년 취득가액이 현재 가격보다 높다는 사정만으로 할인 매물이나 저가 낙찰 기회라고 판단할 수 없습니다.

결론은 현 단계 입찰 보류입니다. 제111호의 정확한 물리적 범위, 실제 임대차와 대항력, 공매의 진행상태, 최근 거래가격을 확인하여 실질취득금액과 매각 후 사용 가능성을 확정하는 것이 우선입니다. 이 조건들이 해소되기 전에는 신건 최저가만으로 응찰할 근거가 부족합니다.