부산지방법원 2025타경842. 부산 기장군 정관읍 방곡리에 있는 정관가화만사성더테라스1차 107동 403호입니다. 전용면적은 약 84.96㎡, 단지는 431세대로 2017년 9월 준공됐습니다. 소유자 정지웅은 2018년 2월 소유권을 이전받았고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 263,670,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 부산은행의 추가 근저당이 설정되고 압류가 이어지면서 부산은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계는 말소기준을 중심으로 비교적 명확합니다. 하지만 현재 최저매각가 410,000,000원은 최근 거래 평균보다 높고, 감정평가의 일부 기재에는 상가 호실로 보이는 내용이 섞여 있습니다. 이번 입찰에서 우선 확인해야 할 것은 실제 매각 대상과 점유 상태가 정확히 일치하는지, 그리고 시세 대비 매입가격이 충분히 유리한지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 확인할 변수가 있다

말소기준권리는 2018.02.01 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 263,670,000원이며, 이후 설정된 부산은행 근저당권 165,000,000원과 20,900,000원도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2020년 설정된 온천새마을금고 근저당권 120,000,000원은 2021.08.20 이미 말소됐습니다.

압류 중 2022년 금정세무서 압류는 해제돼 말소됐고, 2025년 KB국민카드 가압류 역시 해제 후 말소됐습니다. 현재 남아 있는 국민건강보험공단·기장군·국세 관련 후순위 압류도 등기권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 우선순위는 별개 문제이므로 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 조세채권의 확인이 중요합니다.

② 임차인·점유 조사 — 다른 호실 기록에 주의

현황조사와 매각물건명세서에 관련된 점유자 기록이 5건 확인됩니다. 그러나 기재된 호실은 111호, 102호 또는 미상으로, 본 경매 대상인 107동 403호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 따라서 이 기록들을 그대로 본건의 임차인으로 합산하거나, 반대로 본건에 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

표의 대항력 없음은 기재된 전입일이 2018.02.01 말소기준권리보다 늦다는 판정입니다. 본건 403호에 대한 실제 점유·계약관계가 확인됐다는 의미는 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

현재 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 이는 기재된 권리 및 임차조사를 바탕으로 한 추정치입니다. 본건 호실을 특정하는 현황조사·전입세대 확인·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 최종적으로 인수위험을 판단할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 7.2% 높은 신건 가격

정관가화만사성더테라스1차 동일 면적대(84.96㎡)의 확인된 실거래는 총 12건입니다. 이 중 최근 12개월 거래 5건의 평균은 382,400,000원입니다. 전체 12건 평균 382,333,333원과 비슷하지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래의 평균을 우선 적용합니다.

현재 최저매각가 410,000,000원은 최근 평균 382,400,000원보다 27,600,000원 높습니다. 최근 시세 대비 107.2%이므로 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

다만 최신 거래인 2026년 8월 6층 매매가격은 439,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다. 따라서 모든 거래에 비해 비싼 것은 아닙니다. 반면 같은 면적의 4층 거래가 2025년 12월 397,000,000원, 2025년 7월 371,000,000원이었다는 점은 중요합니다. 동일 면적이라도 층·상태·거래 시점에 따른 가격 편차가 크므로 최신 고가 거래 하나만으로 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)

집행비용 6,500,000원을 차감한 후 담보권자에게 배당되는 금액은 403,500,000원입니다. 담보권 채권최고액 합계 449,570,000원 기준으로 46,070,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무액이나 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 신청채권자 청구금액 2,187,823,972원은 본 물건 배당표의 담보권 채권최고액 합계와 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권은 부족

유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 증가합니다. 그러나 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 담보권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 그 전제인 실제 점유·임대관계 확인은 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 위치. 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리, 부산중앙중학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 단지. 정관가화만사성더테라스1차는 431세대로, 준공일은 2017.09.29입니다. 실거래 비교 대상은 전용 84.96㎡입니다.
• 토지. 토지 현황상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 1,095,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·옥내소화전·지역난방·도시가스설비 등이 기재돼 있습니다.
• 가격 편차. 동일 면적 12건의 거래금액은 350,000,000원에서 439,000,000원까지 분포합니다. 따라서 개별 호실의 층과 상태를 반영한 보수적인 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 특정. 등기부의 107동 403호, 건축물대장, 집합건축물 도면, 감정평가서의 위치 표시가 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 외부 호수표시 부재, 경계 없이 일체 사용된다는 기재, 내부 미확인 사항이 403호에도 해당하는지 점검해야 합니다.
• 점유자 대조. 111호·102호·호실 미상으로 표기된 점유 기록과 본건 403호의 관계를 확인해야 합니다. 403호의 실제 임차인 수와 명도 상대방을 확정해야 합니다.
• 중복 보증금 주의. 111호에 반복 표기된 88,500,000원 보증금이 서로 다른 계약인지 확인하지 않고 합산하지 않아야 합니다.
• 조세채권 확인. 국민건강보험공단·기장군·국세 압류와 관련해 당해세, 법정기일, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 점검. 최근 평균 382,400,000원보다 높은 신건 최저가에 추가 비용까지 고려하면 매입 경쟁력이 약화될 수 있습니다.
• 등기 재확인. 부산은행 근저당 3건의 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 확인하고, 매각물건명세서 및 등기부의 최신 내용을 대조해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 실제 점유자의 인도 가능성, 집행비용 등을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 입찰할 물건은 아니다

이번 사건은 선순위 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 소멸하는 구조여서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 감정가 410,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 382,400,000원의 107.2%로 가격 메리트가 부족합니다. 최신 거래 439,000,000원은 긍정적인 비교 사례지만, 개별 거래 하나보다 최근 표본 전체를 기준으로 판단하는 편이 보수적입니다.

무엇보다 본건 403호와 다른 호실의 점유·감정 내용이 혼재돼 있어 실제 매각 대상 및 점유관계 확인이 선행되어야 합니다. 이 문제가 명확하게 해소되고 가격이 최근 평균 이하로 내려올 경우 재검토할 여지가 있습니다.

종합 판단: C등급. 말소 구조는 양호하나 신건 가격은 보류, 호실·임차관계 확인이 입찰의 선결조건입니다.