서울남부지방법원 2025타경804. 서울특별시 금천구 가산동 에이스가산포휴 제13층 제1306호에 대한 임의경매입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 감정평가에서도 아파트형 공장으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 소유자는 피더블유케이주식회사, 경매 신청채권자는 하나은행입니다. 하나은행의 최초 근저당권 채권최고액은 320,400,000원이고, 이후 동일 은행 근저당권 240,000,000원이 추가되었습니다.

경매 신청채권자의 청구액은 722,809,796원입니다. 여기에 후순위 근저당권과 가압류, 국세·지방세 압류가 복합적으로 얽혀 있습니다. 특히 국세 및 지방세 압류 3건은 실제 배당에서 우선순위와 채권자별 배당액에 영향을 줄 수 있으며, 매각물건명세서의 토지 별도등기는 배당액과 별개로 확인해야 할 권리상 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 확인 필요

말소기준권리는 2021.01.21 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권, 곽에덴 등이 등재된 근저당권, 근로복지공단의 가압류 및 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사에 대한 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타납니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 관련 사항은 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차계약 및 인도 가능 여부까지 확인되었다고 볼 수는 없습니다. 신고된 임차인 보증금의 금전 인수액은 산정되지 않았지만, 현장 점유관계와 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 실거래 검증 없는 신건

현재 최저매각가는 감정가와 같은 765,000,000원이며, 유찰 이력이 없는 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 금전 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득 금액 역시 765,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 토지 구분지상권에 따른 이용 제한이나 경제적 손실을 평가한 금액이 아닙니다.

유찰되면 예정 최저매각가는 낮아지지만, 이는 실거래 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 지식산업센터는 주거용 아파트와 용도·수요·환금성이 다르므로 동일한 주거용 부동산 가격 기준을 적용해서는 안 됩니다. 현재 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 765,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 765,000,000원 가정)

신건 매각가 765,000,000원을 가정할 때, 추정 집행비용 10,050,000원을 제외한 채권자 배당액은 754,950,000원입니다. 채권총액 756,320,978원에 비해 1,370,978원이 부족하며, 소유자에게 교부되는 잔여금은 0원입니다.

다만 이 계산은 등기상 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 배당액 및 미배당액이 달라질 수 있습니다. 또한 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 채무와 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변은 공장·아파트형 공장 및 상업·업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 입지 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차장 등 설비가 조사되어 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 조사되었습니다.
• 지역지구. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 실제 사용 가능 업종 및 입주자격은 관계 법령과 관리규정을 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이므로 주거용 아파트와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
• 환금성. 업무·산업시설 수요에 영향을 받는 지식산업센터입니다. 주변 비교 거래가격, 공실 및 임대료 수준을 확인하지 못한 상태에서는 향후 매각 가능성과 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 확인. 1토지 을구 3번 구분지상권설정 등기의 원문을 확인해 존속 여부·범위·기간·권리자 및 매수 후 사용 제한을 검토해야 합니다. 건물의 근저당권과 토지의 구분지상권은 별개입니다.
• 매각물건명세서 대조. 별도등기 인수권리 관련 문구와 매각 대상 토지 지분을 확인하고, 매각에 따라 소멸하는 권리와 존속하는 권리를 구분해야 합니다.
• 조세채권 확인. 금천세무서·금천구·고양시의 압류 관련 세액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액과 실제 배당액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사되어 있습니다. 실제 점유자와 계약 관계, 인도 가능성 및 미신고 임차인의 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 후순위 근저당 공동담보 확인. 을구 3번 근저당에는 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 지하 2층 제비217호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 채권액과 실제 배당 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 동일·유사 지식산업센터의 거래사례와 임대료, 공실 상태를 확인한 뒤 적정 응찰가를 결정해야 합니다. 신건 감정가가 곧 시장가격이라는 보장은 없습니다.
• 용도·입주자격 검토. 공장(지식산업센터) 용도에 따른 실제 사용 가능 업종, 입주 제한 및 관리규약을 확인해야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용. 체납 관리비, 공용부분 승계 가능성, 취득 관련 세금 및 명도 비용을 확인해 총취득비용에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 관련 등기를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리위험 0”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 하나은행의 2021.01.21 근저당권을 기준으로 후순위 금융채권과 압류권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.

하지만 매각물건명세서에는 토지 구분지상권 별도등기가 인수권리 관련 사항으로 적시되어 있습니다. 이 권리의 존속과 효력을 확인하지 않고 권리가 깨끗하다고 판단하는 것은 위험합니다. 여기에 국세·지방세 압류, 임대관계 미상, 지식산업센터의 용도 및 시세 검증 부족까지 고려해야 합니다.

신건 최저매각가 765,000,000원은 감정가의 100%이지만, 비교 시세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 토지 권리와 실제 사용·환금성에 대한 검증이 선행되어야 합니다.

결론은 ‘금전 인수는 제한적으로 확인, 권리 안전성은 미확정, 가격 판단은 보류’입니다. 토지 구분지상권의 효력과 점유관계, 세금 및 지식산업센터의 시장가격을 확인한 이후에 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 타당합니다.