서울남부지방법원 2025타경804. 서울 금천구 가산동 현대테라타워가산디케이 지하2층 비217호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 감정평가상 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고, 집합건축물대장에는 산업시설(공장)으로 등재돼 있습니다.

소유자는 피더블유케이주식회사입니다. 2023년 10월 4일 소유권이전 및 기존 신탁등기 정리와 함께 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 432,000,000원이며, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당과 가압류, 국세·지방세 압류가 잇따랐고 하나은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

표면적인 등기 순서만 보면 후순위 권리가 정리되는 경매입니다. 그러나 본건에는 토지에 관한 별도등기 지상권이라는 중요한 예외가 있습니다. 후순위 채권이 배당받지 못하는 문제와 매수인이 별도 권리를 인수하는 문제를 구별해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 검토

권리분석의 출발점은 2023년 10월 4일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2025년 6월 27일 설정된 추가 근저당권은 채권최고액이 161,337,658원입니다. 등기상 곽에덴 등 여러 근저당권자가 기재돼 있으며, 본건 외 에이스가산포휴 제13층 제1306호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이후 아파브코리아 유한회사의 가압류와 세금 관련 압류가 발생했습니다.

임차인은 0명으로 정리돼 있습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인의 보증금 인수액은 없습니다. 다만 지식산업센터의 실제 사용자·점유자 및 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다. 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 즉시 인도가 보장되는 것은 아닙니다.

② 가격 검토 — 신건 510,000,000원의 경쟁력은 판단 유보

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 510,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저가는 감정가의 100%입니다.

그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 저렴한지, 최근 거래 시세보다 낮은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 특히 지하2층의 산업시설은 일반 주거용 아파트 실거래가와 직접 비교하기 어렵습니다.

특히 실질취득금액은 배당표상 금전채무 인수만 계산하면 최저가 낙찰 가정 510,000,000원입니다. 그러나 취득 관련 부대비용과 별도등기 지상권의 경제적 영향은 포함되지 않았으므로, 이를 최종 총취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)

신건 최저가 510,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 7,500,000원을 제외한 채권자 예상배당액은 502,500,000원입니다. 배당 계산에 반영된 채권총액은 626,337,658원으로, 123,837,658원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

하나은행에 대한 배당은 채권최고액인 432,000,000원을 기준으로 계산됐습니다. 실제 경매신청 청구액은 722,809,796원으로 더 크지만, 청구액 전체가 본건 매각대금에서 변제된다는 의미는 아닙니다. 해당 배당 시나리오에서도 신청채권은 전액 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 미배당은 증가

유찰 횟수가 증가할수록 매각대금은 감소하고, 채권자들에게 배당되지 않는 금액은 커집니다. 현재 회차는 123,837,658원, 1회 유찰 가정에서는 224,817,658원, 2회 유찰 가정에서는 305,307,258원의 미배당이 발생합니다.

반면 각 시나리오에서 배당표상 매수인 금전채무 인수액은 0원입니다. 따라서 후순위 근저당권자나 가압류채권자가 배당받지 못한 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 별도등기 지상권의 존속 및 영향은 이 금전 인수액과 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변은 공장·아파트형 공장과 상업·업무시설이 혼재한 지역으로, 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 인근에 가산디지털단지역이 위치합니다. 대중교통 여건은 비교적 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비 및 주차장 등이 갖춰져 있습니다. 대상 호실은 지하2층 산업시설입니다.
• 도로. 본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 해당 용도와 입주·사용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부상 이용. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재돼 있고, 감정상 이용상태는 아파트형 공장(지식산업센터)입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사돼 있습니다.
• 환금성. 지하2층 산업시설이라는 특성상 실제 사용 목적, 반입·반출 동선, 접근성, 적법한 사용 가능 범위, 관리비 및 매수 수요를 고려해야 합니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 별도등기 원본 확인 — 최우선. 1토지 을구 107번 지상권설정 등기의 권리자, 설정 목적, 존속 범위, 목적 토지 및 본건과의 관계를 확인하세요. 매각물건명세서상 인수권리 표기의 구체적인 법률효과를 검토해야 합니다.
• 토지 관련 권리 재검토. 토지 등기사항전부증명서와 집합건물의 대지권 관계를 대조하세요. 지상권이 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 입찰 판단의 핵심입니다.
• 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납 내역, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요. 예상배당표만으로 실제 세금 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 후순위 근저당권에 기재된 에이스가산포휴 제13층 제1306호 공동담보와 관련 권리관계를 확인하세요.
• 실제 점유·사용관계 확인. 임차인 0명으로 정리돼 있더라도 현장 점유자, 사업장 사용 여부, 인도 가능 상태 및 사용 중인 설비를 점검하세요.
• 산업시설 사용 제한. 집합건축물대장과 산업단지 관련 규정을 확인해 업종·입주자격·용도변경 및 사용 제한 사항을 검토하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 지하층 산업시설 거래와 임대 수준을 확인하고, 감정가 510,000,000원의 적정성을 따져야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 부대비용, 시설 유지관리 부담을 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경, 특별매각조건 및 입찰보증금 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장 원본을 대조하고 별도등기 지상권에 대한 전문가 검토를 거치세요.

맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 권리위험 0”

이 물건은 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 임차인도 확인되지 않아 일반적인 금전채무 인수 구조는 비교적 단순합니다. 신건 매각가 510,000,000원을 기준으로 채권자에게 502,500,000원이 배당되고, 123,837,658원이 미배당되는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 채무 인수는 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 볼 수 없는 이유가 있습니다. 바로 1토지 을구 107번 지상권설정 등기입니다. 매각물건명세서에서 별도등기 관련 인수권리로 명시돼 있어, 그 존속 여부와 효과를 확인하기 전에는 취득 후 권리관계를 확정할 수 없습니다.

여기에 지하2층 산업시설이라는 용도 특성과 비교 가능한 실거래 시세를 확인하지 못한 가격 불확실성이 더해집니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도, 그것만으로 안전한 투자나 시세 대비 저가 매수가 되는 것은 아닙니다.

결론은 ‘후순위 금전채무는 정리되지만, 토지 별도등기와 가격은 보류’입니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 해결해야 할 문제는 낙찰가가 아니라 지상권의 인수 범위와 실제 사용·처분에 미치는 영향입니다. 그다음에 산업시설의 적정 시세와 환금성을 검증해야 합니다.