서울북부지방법원 2025타경2743. 서울 강북구 수유동 황궁빌라 3층 301호입니다. 감정평가서상 철근콘크리트조 4층 건물의 다세대주택이며, 3층과 복층 공간을 주거용으로 이용하는 구조입니다. 소유자는 강남숙이고, 현재 경매신청 채권자는 김준철입니다. 김준철의 청구액은 58,827,397원입니다.
권리분석의 출발점은 2013.06.07 설정된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 201,600,000원이었으나, 2025.12.26 변경등기에 따라 182,400,000원으로 변경되었습니다. 그 뒤 2021년 김준철이 설정한 채권최고액 225,000,000원의 근저당권은 후순위입니다. 현재 등기상 존속하는 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 주변 거래가격과 최근 시세 흐름이 확인되지 않은 상태에서 397,000,000원이 싼지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 게다가 같은 소유자의 다른 부동산이 공동담보로 연결되어 있어 배당과 담보관계도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 445-60 황궁빌라 3층 301호 도로명: 서울특별시 강북구 인수봉로56길 30-6 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 3층: 방 2, 거실, 주방, 식당, 욕실, 발코니, 현관 등 복층: 방 2, 가족실, 화장실 등 |
| 소유자 | 강남숙 (2007.05.11 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김준철 / 58,827,397원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 · 신한은행 근저당권 (2013.06.07) |
| 말소기준 채권최고액 | 최초 201,600,000원 → 변경 182,400,000원 (2025.12.26) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
과거에도 경매절차가 진행된 이력이 있습니다. 2020년 오상윤의 임의경매는 취하되었고, 2023년 김준철이 신청한 경매 역시 취하되었습니다. 이전에 설정된 일부 근저당권과 가압류도 이미 말소되어, 과거 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것이 중요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호와 601호의 불일치
임주현의 전입신고 및 배당요구 내역이 확인되지만, 표시된 점유 부분은 601호입니다. 이번 경매대상인 수유동 황궁빌라 301호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 임주현을 곧바로 301호의 실제 점유 임차인이라고 판단할 수 없습니다.
| 신고인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임주현 601호 기재 · 실제 임차인 신고 1명 |
2021.05.25 | 미상 | 전입 기준 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 배당요구 2025.08.27 |
관계 확인 배당모형상 0원 대상 호수 불일치 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 임주현 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고인은 확인되지 않습니다. 다만 301호의 실제 임차인 수와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
임주현의 전입일인 2021.05.25는 말소기준인 2013.06.07보다 늦어, 해당 전입신고만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자가 미상이고 대상 호수도 불일치하므로, 301호의 모든 점유·임차 위험이 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 별도로 확인되는 미상 점유자가 있다면 대항력은 가능·미상으로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 397,000,000원의 경쟁력은 미확정
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 397,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.
하지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 시세 추세를 확인할 수 없어 가격 메리트에 대한 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격이라고 볼 수 없고, 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 시장가격과 비교하지 않은 할인율은 투자수익을 보장하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 397,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 317,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 254,080,000원 | 64% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,358,000원 |
| 1. 을구 7번 · 신한은행 근저당 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 을구 16번 · 김준철 근저당 | 225,000,000원 | 189,042,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 426,600,000원 | 35,958,000원 |
배당액은 제공된 추정 시나리오를 반영했습니다. 집행비용 6,358,000원은 매각가의 약 1.6%로 추정된 금액입니다. 신한은행 배당은 최초 채권최고액 201,600,000원을 기준으로 하며, 2025.12.26 변경된 채권최고액 182,400,000원과 차이가 있습니다. 실제 배당 시 확정채권액·당해세·최우선변제·공동담보 배당 등을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다.
이 계산에서 신한은행은 201,600,000원을 배당받고, 후순위 김준철은 189,042,000원을 배당받는 것으로 나타납니다. 김준철의 채권최고액 225,000,000원 대비 35,958,000원이 미배당됩니다. 다만 채권자 미배당액과 낙찰자의 인수액은 서로 다릅니다. 배당받지 못한 후순위 근저당 채권이 존재한다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 — 유찰될수록 후순위 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 397,000,000원 | 390,642,000원 | 35,958,000원 |
| 1회 유찰 | 317,600,000원 | 312,353,600원 | 114,246,400원 |
| 2회 유찰 | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 176,877,120원 |
후순위 김준철의 예상배당은 현재 신건에서 189,042,000원, 1회 유찰 시 110,753,600원, 2회 유찰 시 48,122,880원입니다. 신청 청구액 58,827,397원과 비교하면 신건 및 1회 유찰 시에는 청구액 이상을 회수하는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 청구액에 미달합니다.
다만 이 배당예측은 근저당 채권최고액을 단순 적용한 모델입니다. 실제 원리금 채권액, 신한은행 변경등기, 집행비용과 공동담보 배당관계 등에 따라 김준철에게 돌아가는 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 남동측 인근에 우이신설선 화계역이 있습니다. 인근 도로변에 노선버스 정류장도 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 도시가스 개별난방 및 기본 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 복층 이용. 감정평가상 3층과 복층을 함께 주거용으로 사용하고 있습니다. 실제 복층 면적, 건축물대장과의 일치 여부, 사용승인 관계 및 시설 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다. 차량 진출입 여건과 주차 가능 여부는 별도로 점검해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 별도로 적시되지 않았습니다. 다만 현재 상태를 현장 및 건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태·면적·복층 활용도·주차 여건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 거래사례를 확인하기 전까지 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 신건 최저가 397,000,000원이 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격에 비해 적정한지 비교해야 합니다. 동일한 복층 이용 구조와 물건 상태를 기준으로 비교하는 것이 중요합니다.
- 임차인 호수 대조. 임주현의 신고 호수가 601호인 이유를 확인하세요. 대상 물건은 301호이므로 주민등록 전입세대 확인, 현황조사서, 임대차 신고 및 매각물건명세서를 상호 대조해야 합니다.
- 보증금 및 확정일자. 신고인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 신고가 어느 부동산에 해당하는지부터 특정하고 실제 임대차계약 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 신한은행 최초 채권최고액 201,600,000원과 2025.12.26 변경된 182,400,000원을 구별하세요. 배당 예상액은 확정 채권계산서 등을 기준으로 재검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 김준철의 근저당권은 도봉구 쌍문동 선우아파트 601호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물의 경매·배당 상황과 채권 회수관계를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2020년 및 2023년 경매개시결정과 이후 취하·말소 사실을 구별하고, 현재 진행되는 2025타경2743 사건의 기일과 권리 상태를 최신 원본으로 확인하세요.
- 복층 및 물리적 상태. 실내 구조, 누수·균열, 복층의 적법한 이용 여부, 실제 주거 환경과 유지관리 상태를 확인하세요. 다세대주택은 개별 물건의 상태가 매각가격에 중요한 영향을 줍니다.
- 명도·관리비·세금. 301호의 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세 및 우선변제 대상 채권을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소는 긍정적, 가격·점유는 보류”
이 사건은 2013년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 투자판단에서 중요한 두 가지가 남아 있습니다. 첫째, 397,000,000원이라는 신건 가격을 실거래와 비교하지 못했다는 점입니다. 시세를 확인하지 않고 감정가만으로 적정가격이나 할인 매력을 판단할 수는 없습니다.
둘째, 임주현의 임차 관련 신고에 601호가 기재되어 있어 경매대상 301호와의 관계가 불명확합니다. 전입일 자체는 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 부동산과 보증금, 확정일자, 301호의 점유 현황을 확인하기 전까지 명도·임차 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
여기에 신한은행 근저당 채권최고액 변경과 공동담보 관계까지 고려하면, 신건에서 서둘러 응찰하기보다 권리 원본과 거래가격을 정확히 대조하는 것이 우선입니다. 권리 말소 구조는 긍정적이지만, 가격 메리트와 실제 점유 상태가 검증되기 전에는 신중한 접근이 타당합니다.
