서울북부지방법원 2025타경2743. 서울특별시 도봉구 쌍문동 선우아파트 6층 601호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 428,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 강남숙, 경매신청채권자는 근저당권자인 김준철입니다. 2021.09.15 설정된 김준철의 근저당권 채권최고액은 225,000,000원으로 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 이 사건에는 그보다 먼저 전입한 임주현이 있습니다. 전입일은 2021.05.25로 말소기준보다 앞서며, 2025.08.27 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력이 확정된다고 볼 수는 없지만, 대항력 있는 선순위 임차인으로 확인될 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 문제

등기상 핵심 권리는 을구 10번 김준철 근저당권입니다. 2021.09.15 설정됐으며 채권최고액은 225,000,000원입니다. 현재 경매개시결정인 갑구 22번은 이 근저당권 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이전에 있었던 압류·가압류와 과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 특히 김준철이 신청했던 2023년 임의경매들도 취하돼 말소됐으며, 현재 진행 중인 사건은 2025타경2743입니다.

② 점유·임차관계 — 인수액을 확정할 수 없다

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 조사 대상자는 임주현 1명입니다. 보증금과 월세, 사용관계가 확인되지 않아 실제 임대차계약의 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임주현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 조사 대상자입니다. 전입이 근저당 설정에 앞서지만 전입 사실만으로 대항력의 모든 성립요건이 증명되는 것은 아닙니다. 배당요구 접수 또한 보증금 전액 배당을 보장하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증보다 권리 확인이 먼저

선우아파트는 19세대 규모이며 준공일은 2003.12.19입니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 428,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

특히 전입 선순위자의 보증금이 확인되지 않은 이상, 시세와 비교할 대상은 단순 최저매각가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용이어야 합니다. 실거래 시세와 인수액이 모두 확정되지 않았으므로 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 최저가 변경이 확정된 것은 아닙니다. 근저당 미배당 0원은 채권최고액 기준 계산으로, 임차인 보증금의 미배당 또는 인수 여부와는 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 428,000,000원 가정)

위 배당표는 매각대금에서 집행비용 6,680,000원을 공제하고 김준철 근저당권의 채권최고액 225,000,000원을 배당한 뒤 196,320,000원이 남는다는 잠정 계산입니다.

다만 경매 청구금액은 58,827,397원이고, 근저당권 채권최고액은 225,000,000원으로 서로 다릅니다. 또한 이 근저당권에는 서울특별시 강북구 수유동 황궁빌라 301호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 확정채권액·공동담보 배당관계에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층이며, 도시가스 개별난방·급배수설비·위생설비·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 선우아파트는 19세대이며 2003.12.19 준공됐습니다. 소규모 단지인 만큼 환금성은 실제 거래 사례와 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·하천구역 등 토지이용 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았고 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다.
• 토지 규제. 건축허가·착공제한지역 지정내역이 있으며, 토지거래계약 허가구역은 2025.06.17부터 2026.08.30까지의 지정기간이 기재돼 있습니다. 해당 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 실제 입찰 시점의 지정·연장 여부는 최신 토지이용계획으로 재확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,727,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 아파트 개별 호실의 실거래가격을 대신하는 지표가 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임주현의 실제 임차관계 확인. 전입일 2021.05.25가 근저당 설정일보다 앞섭니다. 임대차계약서·점유관계·주민등록·실제 거주 및 점유 계속성을 확인해 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.
• 보증금과 확정일자 확인. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 언제인지, 우선변제권이 존재하는지 확인해야 합니다. 배당요구 접수만으로 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다.
• 매수인 인수액 재산정. 임차인이 대항력을 갖추고 미배당 보증금이 남는 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 반드시 예상 낙찰가와 인수액을 합산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 김준철 근저당권에는 수유동 황궁빌라 301호가 공동담보로 연결돼 있습니다. 공동담보의 권리관계와 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 경매 청구액 확인. 청구금액 58,827,397원과 근저당 채권최고액 225,000,000원이 다르므로 실제 확정채권액과 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 본건 면적과 일치하는 최근 실거래 사례를 확보한 뒤 개별 호실의 층·향·상태를 반영해 적정가를 판단해야 합니다. 감정가를 곧바로 현재 시세로 보아서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자를 확인하고 임차인 또는 점유자의 인도 가능성과 명도 절차에 따른 비용 및 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 채권을 확인해야 합니다.
• 최신 서류 대조. 2026.10.27 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 보증금 인수는 다른 문제”

선우아파트 601호의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 김준철 근저당권은 매각으로 소멸하고 현재 경매개시결정도 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 매수인의 권리 부담이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 2021.05.25 전입한 임주현입니다. 말소기준일보다 앞선 전입이 확인되고 배당요구도 접수됐지만, 보증금과 확정일자, 대항력 성립요건이 모두 명확하게 확인된 것은 아닙니다. 경우에 따라 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

신건 최저매각가는 428,000,000원입니다. 그러나 이 금액에 추가될 수 있는 인수액이 미확정이고, 최근 실거래와의 비교도 성립하지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임주현의 임대차관계·보증금·대항력·배당순위를 확인하고, 그 결과에 따른 실질취득비용을 산출한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 낙찰가격이 아니라 낙찰 이후 실제로 부담할 총액을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.