서울남부지방법원 2026타경66. 서울 금천구 가산동 에이스한솔타워 18층 1808호입니다. 집합건축물대장에는 기숙사로 등재되어 있고, 감정평가상 이용상태 역시 기숙사입니다. 소유자는 주식회사아썸으로, 2022년 319,744,000원에 매수한 뒤 국민은행 명의의 채권최고액 320,400,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행 중입니다.

등기부상 국민은행 근저당권 이후 설정된 국의 압류와 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차관계 조사에 나타나는 김미성·김병우의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 매각물건명세서에 별도등기 지상권 인수사항이 명시되어 있어, 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 전체 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별개

말소기준권리는 2022.08.10. 국민은행 근저당권입니다. 2025.12.01. 국 압류, 2026.03.10. 임의경매개시결정, 2026.03.31. 서울신용보증재단 가압류는 후순위 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2019년 신탁등기, 기존 중소기업은행·케이비저축은행 근저당권, 2025년의 선행 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다.

국민은행 근저당권의 채권최고액은 320,400,000원이고, 경매 신청채권 청구액은 402,140,959원입니다. 청구액이 채권최고액보다 크므로 담보권의 우선변제 범위와 실제 채권액은 구분해야 합니다. 예상배당상 국민은행 채권은 전액 회수되지 않지만, 배당 부족이 곧 매수인의 채무 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 별도등기 지상권에 관한 인수 여부는 독립적으로 검토해야 합니다.

② 임차관계 — 2명 조사, 대항력 없음으로 분류

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차관계 조사 대상은 김미성·김병우 2명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없으며, 실제 점유 및 임대차계약 관계는 추가 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2022.08.10. 말소기준권리 이후입니다.

금전으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차관계 조사에 나타난 사람들과의 실제 점유관계 정리나 명도 절차가 발생할 가능성은 남아 있습니다. 특히 이 물건은 기숙사로 이용되는 집합건물이므로, 사용 형태와 입주·점유 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 189,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 하지만 이 물건과 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다.

따라서 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 감정평가상 이용상태와 집합건축물대장상 용도가 모두 기숙사로 확인되므로, 일반 아파트나 통상의 업무용 오피스텔 가격을 그대로 대입하는 비교도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 국민은행 채권은 채권최고액을 기준으로 계산되었으며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수채무와 동일하지 않으며, 토지 별도등기 지상권의 비금전적 부담은 이 표에 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

유찰되면 최저매각가는 151,200,000원, 120,960,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이에 따라 채권자들에게 배당되는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 각 시나리오에서 산정된 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동 에이스한솔타워에 소재합니다. 감정평가상 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리이며, 주변에는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물의 18층에 위치합니다. 외벽은 글라스커튼월 마감이며 기본 위생·급배수 설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기숙사로 이용 중이며, 집합건축물대장에도 기숙사로 등재되어 있습니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 이용조건을 전제로 해서는 안 됩니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 확인됩니다. 철도보호지구와 높이 관련 제한도 포함되어 있어 해당 이용규제의 적용범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 기숙사 용도에 따른 이용·임대·전매 가능 범위 및 매수 수요를 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 가격만으로 환금성이 좋다고 단정할 수 없습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 별도등기 지상권과 기숙사 이용 관련 법률적 제한은 별도의 검토 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 33번 지상권설정의 등기원인, 권리자, 목적, 범위, 존속기간 및 매각으로 인수되는 구체적인 부담을 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 별도등기 인수사항과 특별매각조건을 확인하고, 물건의 이용·처분 및 금융기관 담보평가에 어떤 영향을 미칠지 검토해야 합니다.
• 임차관계 확인. 김미성의 보증금 30,000,000원과 전입관계, 김병우의 미상 보증금, 두 사람의 확정일자·배당요구·임대차계약 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 기숙사 용도 확인. 집합건축물대장과 건축 관련 서류를 확인하여 기숙사 운영, 사용 및 향후 용도변경 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 및 유사한 기숙사 호실의 최근 매매사례와 임대수익성을 조사해야 합니다. 현재 감정가 189,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 체납 및 관리비. 금천세무서장 명의의 압류 이력이 있으므로 세금 관련 배당순위와 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 점검해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 물건은 표면적으로 국민은행 근저당권 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 2명도 말소기준권리 이후 전입자라는 점에서 단순하게 보일 수 있습니다.

그러나 핵심은 따로 있습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 지상권이 인수권리로 명시되어 있다는 사실입니다. 추정 금전 인수액이 0원이어도 해당 지상권이 물건의 사용·처분·담보가치에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 김병우의 보증금 미상, 기숙사 용도에 따른 이용조건, 비교 실거래 시세 미확인이라는 불확실성이 겹칩니다.

예상배당상 채권자 미배당액이 140,087,286원에 이르는 점 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 그렇지만 권리 내용도, 시세 대비 가격 경쟁력도 충분히 확인되지 않은 상태에서 신건 최저가 189,000,000원에 응찰할 근거는 부족합니다.

결론은 권리 검증 전 입찰 보류. 토지 지상권의 실질 부담을 먼저 확정하고, 기숙사 용도의 거래사례와 이용조건을 검토한 뒤 입찰 여부 및 가격을 판단하는 것이 적절합니다.