서울남부지방법원 2026타경66. 서울 금천구 가산동 에이스한솔타워 19층 1910호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태 모두 기숙사입니다. 소유자는 주식회사아썸으로, 2022년 10월 11일 매매를 원인으로 거래가액 296,005,600원에 취득했고, 2022년 10월 14일 국민은행에 채권최고액 176,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 금천세무서장의 압류, 서울신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 국민은행은 2026년 3월 10일 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 소유자의 과거 취득가액보다 낮지만, 과거 취득가액은 현재 시세를 의미하지 않습니다. 기숙사의 최근 거래가격과 권리 부담을 확인하지 않고 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경66 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제19층 제1910호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 58 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 집합건축물대장상 기숙사 · 감정평가상 기숙사 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 20층 |
| 소유자 | 주식회사아썸 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2022.10.14 등기 · 매매원인 2022.10.11 · 거래가액 296,005,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 신청 청구금액 | 402,140,959원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.14 · 을구 4번 · 국민은행 근저당권 176,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 인수권리 주의 | 별도등기 있음: 1토지(을구33번 지상권설정) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 지상권은 별개
등기상 말소기준은 2022년 10월 14일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원입니다. 이후 등기된 금천세무서장의 압류와 서울신용보증재단 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
앞서 설정되었던 국민은행 근저당권 2건(채권최고액 2,400,000,000원 및 1,200,000,000원)은 2021년 7월 6일 이미 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 2020년 4월 23일 말소 처리되어, 이를 현재 존속하는 신탁권리로 볼 근거는 없습니다.
임차인 조사 — 전입일은 후순위, 호실은 불일치
조사상 임차인으로 기재된 인원은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도 인명으로 기재돼 있으나, 두 사람 모두 본건 1910호의 실제 점유자인지는 확정되지 않았습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미성 1808호 |
2025.10.14 | 30,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 김병우 호실 미상 |
2024.05.21 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 보증금·확정일자 미상 |
해당 없음 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 2022.10.14 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 점유·용도·임대차 관계 및 대상 호실 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다. 우선변제권과 배당요구 여부는 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 계산 가능한 임차보증금 인수 추정액은 0원이지만, 이는 임차인 현황과 권리관계가 기재 내용대로 확인된다는 전제에 따른 것입니다. 점유와 명도 비용까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 과거 취득가액은 현재 시세가 아니다
이 사건의 최저매각가는 175,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 현재 신건이며 유찰 횟수는 0회입니다. 소유자 주식회사아썸이 2022년 거래한 금액은 296,005,600원입니다.
그러나 그 거래는 과거 해당 물건의 취득 이력입니다. 현재 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 기숙사가 얼마에 거래되는지와는 구분해야 합니다. 특히 기숙사는 일반 아파트와 이용 규제·매수 수요·금융 취급 조건이 다를 수 있어, 아파트 시세를 적용하거나 과거 취득가격 대비 낙폭만으로 저가 매수를 판단하는 것은 부적절합니다.
| 가격 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2022년 소유권 취득 거래 | 296,005,600원 | 과거 취득 이력 · 현재 시세 아님 |
| 현재 감정가 | 175,000,000원 | 법원 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 175,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 시나리오 | 140,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 시나리오 | 112,000,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,250,000원을 공제한 금액이 채권자 배당에 사용됩니다. 국민은행 근저당권에 171,750,000원이 배당되고, 서울신용보증재단의 후순위 가압류 배당액은 0원으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 을구 4번 · 국민은행 근저당권 | 176,400,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 갑구 8번 · 서울신용보증재단 가압류 | 5,039,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 대상에 반영된 채권액 합계는 181,439,765원, 채권자 예상배당 합계는 171,750,000원입니다. 따라서 예상 미배당은 9,689,765원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
국민은행의 사건상 신청 청구금액은 402,140,959원으로 기재되어 있습니다. 반면 위 예상배당 계산은 등기된 근저당권의 채권최고액 176,400,000원을 기준으로 산정된 것입니다. 신청 청구금액 전체가 이 물건에서 우선변제되는 것으로 해석해서는 안 되며, 최종 채권계산서와 배당순위 확인이 필요합니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 9,689,765원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 44,199,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 71,807,765원 | 0원 |
각 회차는 예정된 매각대금에 따른 배당 시나리오입니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제·채권신고 등에 따라 달라질 수 있습니다. 금전 인수 0원은 배당모형상 수치로, 별도등기 지상권이나 명도·관리비 등 다른 부담을 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리로 기술돼 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대이며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 20층 건물입니다. 외벽은 글라스커튼월, 내부는 인테리어 마감으로 기술돼 있으며 기본적인 위생·급배수 설비와 승강기가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기숙사로 등재돼 있고 실제로도 기숙사로 이용 중입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 동일한 매매·임대·대출 조건을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다. 해당 용도 및 권리취득에 적용되는 규제와 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 관련 제한. 철도보호지구, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 기재된 토지거래허가구역은 대상자·용도·기간별 적용 조건이 서로 다르므로 본건 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 위반사항 표시가 없다는 사실이 기숙사 용도 외 사용까지 허용한다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 기숙사라는 용도, 국가산업단지·산업시설구역 관련 제한, 별도 토지 지상권의 영향을 함께 고려해야 합니다. 일반 주택보다 수요층이나 금융 이용 조건이 제한될 가능성이 있어 매각 시 유동성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 매각물건명세서의 “1토지(을구33번 지상권설정)”을 토지 등기사항전부증명서와 대조하세요. 설정 목적·범위·기간·권리자 및 낙찰 후 존속 여부가 가장 중요한 확인사항입니다.
- 1910호와 1808호 구분. 매각 대상 1910호, 김미성의 조사 호실 1808호, 감정평가의 1808호 외 1개호 기재를 비교하세요. 본건에 실제로 연결되는 점유·임대차 및 평가 대상의 범위를 특정해야 합니다.
- 김병우 임대차 확인. 호실·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입 사실과 실제 명도 가능성은 별개입니다.
- 국세 압류 확인. 금천세무서장 압류의 체납 세액과 법정기일을 파악하고, 예상 배당이 달라질 가능성을 점검하세요.
- 국민은행 청구금액 대조. 사건 신청 청구금액 402,140,959원과 등기된 채권최고액 176,400,000원의 관계를 확인하고 최종 채권계산서 및 배당순위를 검토하세요.
- 기숙사 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용이 일치하는지, 해당 용도로 취득·이용·임대·전매가 가능한지 확인하세요.
- 시장가격 확인. 같은 건물 또는 유사한 기숙사의 최근 실거래와 거래 추세를 확인하세요. 과거 296,005,600원의 취득가액만으로 현재 최저가 175,000,000원의 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 공용부분 체납 관리비, 사용료 및 인도 과정의 추가 비용을 확인하세요. 배당표상 금전 인수 0원이 총 추가 부담 0원을 의미하지는 않습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최근 거래자료를 상호 대조한 뒤 응찰을 결정하세요.
맺으며 — “후순위 채권 소멸 ≠ 권리 부담 없음”
이 사건은 겉으로 보면 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 가압류가 소멸하는 전형적인 임의경매입니다. 조사된 두 명의 전입일도 모두 말소기준권리 이후이고, 배당모형상 매수인에게 승계될 금전채무도 0원으로 산정됩니다.
하지만 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기 지상권입니다. 이 권리가 어떤 부담을 가져오는지 아직 특정하지 않은 상태에서 ‘인수 0원, 깨끗한 경매’라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 1910호와 1808호 사이의 조사 기재 불일치, 호실 미상의 임차인, 기숙사 용도와 산업시설구역의 특수성이 겹칩니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가 175,000,000원이 과거 취득가액보다 낮다는 사실은 확인되지만, 현재 시장가치보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 지상권 부담과 용도 제한이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선. 토지 지상권의 존속·영향, 1910호 점유관계, 기숙사 취득·이용 제한, 최근 동종 거래가격을 확인하기 전에는 가격상 우위나 권리 안전성을 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 낙찰가 절감이 아니라 낙찰 후 실제로 취득하고 이용할 수 있는 권리의 범위를 확정하는 것입니다.
