서울남부지방법원 2026타경3201. 영등포구 양평동1가 메타벨리 9층 901호의 임의경매입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 집합건축물대장 및 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 호실과 그 부속 토지 권리를 중심으로 분석해야 합니다.
소유자는 정성일입니다. 2025년 3월 20일 매매를 원인으로 2025년 4월 15일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 293,475,000원입니다. 같은 날 광주은행 명의로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 광주은행이 임의경매를 신청했습니다.
여기서 눈여겨볼 부분은 근저당권의 규모뿐 아니라 담보 구성입니다. 이 근저당권에는 같은 건물 902호·903호·904호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 그리고 현황조사에는 901호부터 904호까지 통합공사 중이라는 내용이 있습니다. 즉 법률상 개별 호실과 현장의 공간 구성이 일치하는지가 입찰 전 가장 중요한 검증 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로 61 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 제9층 제901호 |
| 사용승인일 | 2023.07.05 |
| 소유자 | 정성일 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2025.04.15 등기 · 2025.03.20 매매 · 거래가 293,475,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 광주은행 / 808,395,961원 |
| 근저당 채권최고액 | 960,000,000원 (902호·903호·904호 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현황상 특이사항 | 901~904호 통합공사 중 · 개별 호수 표시 없음 |
| 임대관계 | 미상 · 신고된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 현장 문제는 남는다
권리 흐름 자체는 비교적 분명합니다. 최초 신탁등기와 신탁주의사항은 이후 말소됐으며, 현재 소유자 정성일 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2025년 4월 15일 설정된 광주은행 근저당권이 말소기준입니다. 2026년 1월 19일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
예상배당상 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리 및 배당 가정에 관한 판단입니다. 임차인 신고가 없다는 사실이 실제 임차인이나 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.
| 점유·임대 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 신고 없음 실제 임대·점유관계 미상 |
미확인 | 미확인 | 예상 0원 실제 점유 및 권원 확인 필요 |
신고된 실제 임차인 0명. 임차관계 및 현장 점유는 별도로 확인해야 하며, 대항력이나 우선변제권이 없다고 확정한 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 최저가 294,000,000원을 시세로 착각하지 말 것
이 물건은 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가격 모두 294,000,000원이고, 예상 인수금이 0원이므로 인수금만 반영한 취득 추정액도 최저가와 같습니다. 취득세·등기비용·명도 및 공사 관련 비용은 별도입니다.
현재 확인할 수 있는 과거 가격 정보는 소유권이전 당시의 등기상 거래가액 293,475,000원입니다. 이 가격은 2025년 3월 20일 매매에 관한 기록이지, 현재 시점의 유사 지식산업센터 호실들이 거래되는 시장가격을 보여주는 비교 시세는 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 294,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저매각가격 | 294,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 인수금 반영 취득 추정 | 294,000,000원 | 기타 취득비용 제외 |
| 기존 소유권이전 거래가 | 293,475,000원 | 2025.03.20 매매 |
지식산업센터는 동일 건물이라도 전유면적, 호실 구획, 출입 및 설비 구성, 입주 가능 업종, 임대 상태 등에 따라 거래 조건이 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 다른 호실과 통합공사 중이므로, 일반적인 독립 호실과 동일한 가격 기준을 적용하기 전에 901호 자체의 사용 가능성과 분리 비용을 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·상한 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 광주은행 | 960,000,000원 | 289,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 294,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,916,000원을 공제한 뒤 광주은행에 289,084,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.
채권최고액 960,000,000원을 기준으로 산출한 미배당액은 670,916,000원입니다. 그러나 이 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권에 관한 배당 부족과 매수인에게 승계되는 금전 부담은 구별해야 합니다.
또한 광주은행의 경매 청구액은 808,395,961원인 반면, 배당 시뮬레이션은 960,000,000원의 채권최고액을 기준으로 작성되어 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 902호·903호·904호가 공동담보로 포함되어 있어, 최종 배당은 실제 채권액, 공동담보의 처리 및 법정 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 약 매각가의 1.7%에 해당하는 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 늘어난다
신건 가격에서 매각되지 않아 유찰이 발생할 경우, 제시된 회차별 예상 최저매각가격과 배당 결과는 다음과 같습니다. 유찰 시 가격 하락이 매수인에게 유리한지는 실제 시세 및 호실 분리·공사 위험을 확인한 다음 판단해야 합니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 광주은행 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 670,916,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 728,892,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 775,274,240원 | 0원 |
회차가 진행되어 매각가가 내려가면 광주은행이 배당받는 금액도 감소합니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 하지만 각 시나리오의 예상 매수인 인수금은 모두 0원입니다. 이는 은행의 미회수 채권을 매수인이 추가로 지급해야 한다는 의미가 아니라는 점을 분명히 구별해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구 양평동 소재 당중초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권지하철 5호선 양평역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2023년 7월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지이며 준공업지역에 속합니다. 토지 전체 면적은 510.5㎡이고 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 901호 개별 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 접근성. 남측 약 30m 도로에 접하는 것으로 평가되어 있으며, 토지 특성상 광대로한면에 해당합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등에 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한 및 대공방어협조 관련 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 존재하지만 실제 허가 대상 여부는 공장 용도와 지정별 적용 범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 901~904호 통합공사가 실제로 적법하게 진행되었는지, 별도 호실로 분리·이용할 수 있는지는 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층 및 이용 목적이 다릅니다. 특히 현재의 통합공사 상태가 지속되거나 개별 호실의 독립성이 떨어진다면, 향후 임대·매각 과정에서 제약이 생길 가능성이 있습니다. 최근 실거래를 통한 환금성 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호의 실제 위치와 경계 확정. 현장에 개별 호수 표시가 없었던 만큼, 집합건축물대장 평면도·등기상 전유부분·현장 상태를 대조하고 901호의 정확한 공간 범위를 확인해야 합니다.
- 통합공사의 적법성 및 분리 가능성. 901~904호 사이의 벽체, 출입구, 소방시설, 설비, 공용부분 사용 상태와 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다. 낙찰 후 분리·원상복구가 필요한지도 점검해야 합니다.
- 실제 점유자·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본과 현장 점유자를 확인해 계약 주체, 점유 권원, 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 및 최종 배당 확인. 광주은행 근저당에는 902호·903호·904호가 공동담보로 설정되어 있습니다. 실제 채권잔액, 다른 공동담보의 진행 상황과 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 요건 검토. 건축물대장상 공장 용도에 맞는 사용 계획인지, 입주 자격과 허용 업종 등 관련 조건을 검토해야 합니다.
- 현실적인 취득총액 계산. 예상 인수금 0원과 총비용 0원은 전혀 다릅니다. 취득세·등기비용·관리비·명도비·공사비·공실기간 등의 추가 부담을 검토해야 합니다.
- 시세와 임대 수요 확인. 인근 지식산업센터의 최근 매매와 실제 임대 조건을 확인하고, 901호의 면적·상태·독립 사용 가능성을 반영한 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 원본 서류와 매각 범위 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서· 집합건축물대장·신탁원부 관련 기록을 확인해야 합니다. 특히 제901호가 매각되는 범위와 기존 통합공사 현황의 일치 여부가 중요합니다.
맺으며 — “인수금 0원 ≠ 문제없는 낙찰”
이 물건은 등기상 권리만 놓고 보면 2025년 4월 15일 광주은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 권리가 정리되는 비교적 분명한 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
하지만 901호에서 904호까지 통합공사 중이고 개별 호수 표시가 없었다는 사실은 이 경매의 성격을 바꿉니다. 낙찰자가 확보하는 공간의 경계와 독립 사용 가능성, 실제 점유관계, 추가 공사비를 확인하지 못하면 등기상 권리가 소멸하더라도 인도와 활용 단계에서 부담이 생길 수 있습니다.
더구나 신건 최저가 294,000,000원의 가격 경쟁력은 최근 실거래로 검증되지 않았습니다. 기존 소유자의 취득 거래가액만으로 현재 시세를 확정할 수도 없습니다. 지식산업센터의 용도와 실제 현황을 반영하면, 단순히 인수금이 없다는 이유로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기권리 조건부 양호, 현황·가격 판단 보류’입니다. 호실 경계와 점유관계 확인, 통합공사 적법성 검토, 실제 거래 시세 확보가 선행되어야 합니다. 이 확인이 이루어지기 전에는 신건 최저가에 대한 보수적인 접근이 적절합니다.
