서울남부지방법원 2026타경3201. 이번 물건은 영등포구 양평동1가 메타벨리 제9층 제902호입니다. 집합건축물대장과 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 주거용 아파트가 아닙니다. 정성일 소유자가 2025년 4월 15일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 주식회사광주은행이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

등기부의 기본적인 말소 구조는 명료하지만 물건 현황은 단순하지 않습니다. 901호부터 904호까지 통합하여 공사 중이고 개별 호수 표시가 없었다는 현황조사 내용이 있기 때문입니다. 경매 대상인 902호가 현장에서 어디까지인지, 다른 호실과 분리하여 사용할 수 있는지, 실제 출입과 시설 이용이 가능한지 등을 확인해야 합니다. 특히 광주은행 근저당에는 나머지 호실도 공동담보로 연결되어 있어 담보 범위도 함께 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 공동담보 구조

말소기준은 2025년 4월 15일 설정된 광주은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정되었던 무궁화신탁 명의의 신탁등기와 신탁주의사항은 이미 말소되었습니다. 현재 등기상 소유자는 정성일입니다.

임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 여러 호실이 통합 공사 중인 상태이므로 개별 호실의 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 임차인 조사 내역 없음과 실제 임대차 없음은 구별해야 합니다. 현장에서 통합 공간의 점유자와 사용 주체, 임대차 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

② 가격 분석 — 시세보다 저렴하다는 근거는 없다

본건의 감정가는 294,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 정성일의 등기상 취득 거래가액은 293,475,000원입니다. 그러나 이 취득가액만으로 현재 시장가격이나 투자수익성을 판단할 수는 없습니다.

지식산업센터는 일반 주택과 달리 호실별 독립성, 실제 사용 가능 면적, 입주 가능 업종, 관리비, 임대수요 및 공실 위험에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 901~904호 통합 공사 상태이므로 단순한 호실별 가격 비교만으로도 적정가치를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

채권최고액 960,000,000원을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무액과 미회수채권액은 다를 수 있으며, 공동담보 관계와 실제 배당순위에 따라 배당액도 변동될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인에게 인수되는 채무를 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

주식회사광주은행의 경매 청구액은 808,395,961원으로, 모든 제시 회차에서 신청채권 전액 변제에는 부족한 것으로 산정됩니다. 다만 채권자가 회수하지 못한 금액과 매수인이 부담할 금액은 구별해야 합니다. 각 회차의 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동 소재 당중초등학교 남서측 인근입니다. 업무시설·지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 5호선 양평역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2023년 7월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·기계식주차장·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 30m 도로에 접하고 있으며, 차량 접근이 가능한 입지입니다.
• 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 건축선 저촉도 기재되어 있으며, 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 901~904호 전체를 통합하여 공사 중이고 호수 표시가 없었던 점이 개별 호실 활용 가능성을 판단하는 데 중요한 변수입니다.
• 환금성. 지하철과 도로 접근성은 긍정적인 요소지만, 비주거용 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종과 임대수요가 중요합니다. 특히 본건은 902호의 독립적 이용 가능성이 확인되지 않아 일반적인 독립 호실보다 매각·임대 검토가 복잡할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 902호 경계 확인. 현장에서 901~904호가 어떻게 통합되어 있는지, 902호의 정확한 위치와 경계, 출입구, 내부 시설을 확인해야 합니다.
• 분리 사용 가능성. 통합 공사의 내용과 진행 상태, 개별 호실로 분리할 때 필요한 공사 및 절차를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·임대차. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 통합 공간의 점유 주체, 임대차계약 유무, 사용권원을 직접 조사해야 합니다.
• 공동담보 확인. 광주은행 근저당에 연결된 901호·903호·904호의 등기와 경매 진행 여부, 공동담보 관련 배당 관계를 함께 검토해야 합니다.
• 신탁 이력. 무궁화신탁 명의의 기존 신탁등기는 말소되었으나, 신탁원부 제2023-17154호와 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 내역을 원본으로 대조하는 것이 좋습니다.
• 지식산업센터 입주 조건. 입주 가능 업종, 관리규약, 산업시설 이용 관련 제한과 전매·임대 조건을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 임대료, 공실 상황을 조사해야 합니다. 감정가 294,000,000원 자체를 시세나 적정 입찰가로 간주해서는 안 됩니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 통합 공사에 따른 추가 비용, 취득 관련 세금과 사용 준비 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 902호의 실체”

이 물건은 등기상으로 보면 비교적 명확합니다. 기존 신탁등기는 말소되었고, 광주은행 근저당이 말소기준이며, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 그렇다고 안전한 투자 대상으로 바로 분류하기는 어렵습니다.

가장 중요한 문제는 901~904호를 통합하여 공사하고 있었고 개별 호수 표시가 없었다는 현황입니다. 경매 대상은 902호인데, 실제로 어디까지 사용하고 점유할 수 있는지 확인되지 않으면 취득 후 활용과 임대·매각에 불확실성이 생깁니다. 여기에 임대관계 미상, 공동담보, 지식산업센터라는 비주거 용도의 특성까지 고려해야 합니다.

신건 최저가 294,000,000원은 감정가와 같지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 낮아지더라도 물건의 독립성과 사용 가능성에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 현황과 환금성은 주의가 필요한 물건입니다. 현재 단계에서는 무리한 신건 응찰보다 현장조사와 법률·건축 검토를 우선하고, 그 결과를 바탕으로 입찰 여부와 적정가를 판단하는 것이 합리적입니다.