의정부지방법원 2026타경2197. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스의 집합건물 경매입니다. 물건 주소는 4층 419호이고, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 일반 주택을 전제로 접근할 물건이 아닙니다. 소유자는 조상환, 말소기준권리는 2023년 1월 12일 설정된 국민은행 근저당권 405,600,000원입니다. 이 근저당을 원인으로 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시 이후 고양시 압류도 설정됐습니다.
근저당과 후순위 압류 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석은 거기서 끝나지 않습니다. 2020년 12월 23일 전입한 이희진의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있기 때문입니다. 별도로 420호의 김은경도 임차인으로 조사돼 있으며, 이 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 두 임차인은 서로 다른 호실에 기재돼 있으므로, 각자의 권리와 매각대상 포함 여부를 분리해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 4층 419호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 감정평가상 4층 419호, 420호 언급 |
| 건물 구조 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트평슬라브지붕 · 지하 2층~지상 9층 |
| 사용승인일 | 2022.11.14 |
| 소유자 | 조상환 (2023.01.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 732,549,419원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.12 국민은행 근저당권 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 인수 추정 | 20,000,000원 (이희진 보증금) |
| 실질취득 추정 | 432,000,000원 (최저가 기준, 취득 부대비용 제외) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 별개
권리의 기준점은 2023.01.12 국민은행 근저당권입니다. 등기상 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 임의경매개시결정과 고양시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 신한자산신탁주식회사 명의의 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
다만 등기권리의 소멸과 점유 임차인의 보증금 인수는 다른 문제입니다. 이희진의 전입일은 말소기준권리보다 빠르며, 배당계산에는 해당 임차인의 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 후순위 근저당·압류가 소멸한다는 사실만으로 인수액 0원인 깨끗한 경매라고 평가할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 추정 20,000,000원
| 임차인 / 호실 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희진 419호 · 주거 |
20,000,000원 1,000,000원/월 |
2020.12.23 | 대항력 있음* | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 김은경 420호 |
20,000,000원 1,000,000원/월 |
2023.09.27 | 대항력 없음 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
* 이희진의 대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기초로 한 조사상 판정입니다. 공장 용도, 건물 사용승인일 및 실제 점유관계를 고려하면 법적 대항력의 성립 여부는 별도 검증이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 임차인은 없으며 실제 임차인으로 기재된 사람은 2명입니다.
이희진과 김은경의 보증금은 각각 20,000,000원이지만, 두 보증금을 단순 합산해 매수인 인수액을 40,000,000원으로 계산하는 것은 잘못입니다. 현재 산정된 인수액은 선순위로 분류된 이희진의 20,000,000원입니다. 김은경의 채권은 대항력, 배당순위, 실제 호실 및 매각대상 포함 여부를 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격과 예상배당 — 낙찰가 외에 20,000,000원
신건의 최저매각가는 412,000,000원입니다. 그러나 이희진의 보증금이 전액 인수된다는 가정하에서는 실질취득액이 432,000,000원으로 증가합니다. 이는 감정가의 약 104.9%입니다. 감정가는 시세가 아니므로 이 수치만으로 시장가격보다 비싸다고 확정할 수는 없습니다. 현재 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 없이는 입증되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,520,000원 | 배당재원에서 공제 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 405,600,000원 | 405,480,000원 | 근저당권 매각 소멸 |
| 2. 이희진 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | — |
| 합계 | — | 412,000,000원 | 20,000,000원 별도 |
최저매각가 412,000,000원에 낙찰된다는 가정의 추정배당입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 405,600,000원 기준으로 산정돼 120,000원 미배당이 발생합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 인수보증금은 배당금에 포함되지 않는 매수인 별도 부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 실질취득 기준으로 판단
현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 회차별 최저매각가와 배당 부족액은 아래와 같습니다. 이희진의 보증금 20,000,000원 전액 인수라는 동일한 전제를 적용하면 매수인이 부담할 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 이는 가정 시나리오이지 향후 유찰이나 낙찰가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 412,000,000원 | 20,000,000원 | 432,000,000원 | 120,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 329,600,000원 | 20,000,000원 | 349,600,000원 | 81,414,400원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 263,680,000원 | 20,000,000원 | 283,680,000원 | 146,411,520원 |
각 회차의 실질취득액은 해당 최저매각가에 인수 추정 보증금 20,000,000원을 더한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·미납 관리비 등은 제외했습니다. 채권 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 추정액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 오금동 소재 오금상촌공원 북동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 공장 및 임야 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 북서측 인근 일영로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.11.14 사용승인된 지하 2층~지상 9층 공장(지식산업센터) 건물입니다. 승강기, 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 주출입구를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 서측·남측·동측으로 각각 약 28m·13m·10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역에 속하며, 제한보호구역·과밀억제권역·택지개발지구 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 표기는 대상과 적용범위를 구분해 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 419호·420호의 평가 범위와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 일반 주택과 매수층 및 이용 목적이 다르므로, 실제 공장·업무 용도 수요와 공실·임대시장 상황을 살펴야 합니다. 현재 가격의 적정성을 판단할 만한 실거래 비교 근거가 확보되지 않았으므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 호실 확인. 사건 주소의 419호와 감정평가상 419·420호 표기를 대조해 매각대상의 정확한 범위와 각 임차인이 점유한 공간을 확인해야 합니다.
- 이희진 대항력 검증. 2020.12.23 전입일이 2022.11.14 사용승인일보다 빠른 이유와 실제 전입 주소·점유 개시·임대차 목적을 확인해야 합니다. 공장 용도에서 주거 임대차 보호가 성립하는지도 핵심입니다.
- 보증금 인수액 확인. 현재 추정액은 20,000,000원입니다. 실제 임대차계약서, 보증금 지급 및 반환내역, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 매수인 인수 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 김은경의 배당요구 확인. 420호 임차인 김은경은 2026.07.21 배당요구를 한 것으로 조사됩니다. 확정일자, 최우선변제 해당 여부, 실제 매각대상 포함 여부 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 국민은행 채권 검증. 경매 신청 청구액 732,549,419원과 근저당 채권최고액 405,600,000원의 차이를 고려해 채권계산서와 배당관계를 검토해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가 412,000,000원만으로 응찰 여부를 결정하지 말고, 실질취득액 432,000,000원을 기준으로 동일 건물·유사 용도 실거래 및 임대수익성과 비교해야 합니다.
- 관리비·체납·명도. 공용부분 관리비 체납, 세금 관련 부담 가능성, 각 호실 점유자의 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 용도에 따른 입주·사용 제한과 실제 이용상태를 확인해야 합니다. 주거 임대차 표시만으로 주거 사용이 적법하다고 볼 수 없습니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 임대차 관련 문서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 412,000,000원이라는 최저매각가만으로 투자가치를 판단할 수 없다는 점입니다. 419호 이희진의 보증금 20,000,000원을 인수한다는 전제에서는 실질취득액이 432,000,000원이 됩니다. 근저당권과 후순위 압류가 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차관계는 별도의 위험으로 남습니다.
더구나 임차인의 전입일이 건물 사용승인일보다 앞서고, 건물의 실제 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 여기에 사건 주소는 419호인데 감정평가에서는 420호까지 등장합니다. 이는 단순한 서류상 확인사항으로 넘기기보다 입찰 전 반드시 해소해야 할 핵심 불확실성입니다.
현재 0회 유찰 신건이고, 지식산업센터의 최근 거래가격과 비교한 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 유찰 시 실질취득액이 내려가는 구조라고 해도 그것이 곧 적정한 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 권리 검증 전 입찰 보류, 실거래 확인 후 가격 재평가. 이 사건에서는 낮은 최저가를 기다리는 것보다 먼저 무엇을 취득하고 어떤 보증금을 인수하는지 확정하는 일이 중요합니다.
