의정부지방법원 2026타경2197. 경기도 고양시 덕양구 오금동의 고양삼송한강듀클래스 4층 420호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로, 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닙니다. 사용승인일은 2022년 11월 14일이며, 해당 건물은 지하 2층·지상 9층 규모입니다.
현재 소유자는 조상환입니다. 2023년 1월 12일 소유권이전등기가 접수됐고, 같은 날 국민은행 명의로 채권최고액 405,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 국민은행은 이후 2026년 5월 7일 임의경매를 신청했습니다. 사건상 청구금액은 732,549,419원으로 근저당 채권최고액을 초과합니다.
등기 권리의 선후관계 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차보증금을 매수인이 부담하지 않는 것은 별개의 문제입니다. 특히 이번 사건에는 419호와 420호의 임차정보가 함께 나타나고, 감정평가서의 건물 설명도 두 호수를 함께 언급합니다. 매각 대상의 범위부터 정확하게 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2197 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 지원 | 의정부지방법원 고양지원 |
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686, 고양삼송한강듀클래스 4층 420호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 9층 중 4층 |
| 건물구조 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트평슬라브지붕 · 지하 2층 / 지상 9층 |
| 사용승인일 | 2022.11.14 |
| 소유자 | 조상환 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2023.01.12 접수 (등기원인: 2021.03.17 매매 및 신탁재산 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 732,549,419원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.12 국민은행 근저당권 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
핵심은 2023년 1월 12일 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 정상적인 매각에 따라 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정등기는 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2022년 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 2025년 고양시 압류도 같은 해 12월 말소됐으므로 현재 존속하는 압류권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
확인된 실명 임차인은 이희진·김은경 2명입니다. 여기에 신원이 특정되지 않은 점유 표시 1건이 별도로 존재합니다. 임차인의 호수와 전입일이 서로 달라, 동일한 방식으로 인수위험을 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호수 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희진 419호 |
20,000,000원 1,000,000원 |
2020.12.23 | 대항력 有 판정 419호 기준 기재 |
미확인 확정일자 미상 |
조건부 위험 420호 인수 여부 미확정 |
| 김은경 420호 |
20,000,000원 1,000,000원 |
2023.09.27 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 2026.07.21 |
원칙상 비승계 배당·최우선변제 별도 확인 |
| 점포 호수·신원 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 금액 산정 불가 |
하지만 해당 임차인의 표시 호수는 419호입니다. 매각 대상이 420호에 한정된다면 419호 임차인의 보증금을 420호 매수인이 자동으로 승계한다고 볼 수 없습니다.
따라서 20,000,000원은 확정 인수액이 아니라 조건부 위험액입니다. 실제 임대차 목적물, 각 호수의 독립성, 공동매각 여부 및 법적 대항요건을 확인해야 합니다.
2026.07.21 배당요구가 접수됐으나 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금이 배당되지 않았다는 이유만으로 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 실제 건물 용도는 지식산업센터이고 임차인의 사용 표시는 주거이므로, 관련 임대차보호법의 적용 가능성과 최우선변제 요건을 별도로 확인해야 합니다.
특히 이 점유관계가 420호에 적용되고 별도로 인수되는 권리가 존재한다면, 이희진 보증금에 관한 인수 가정과 관계없이 추가 위험이 남습니다.
아울러 감정평가상 본건의 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거 사용이나 전입신고 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 건물 구조와 사용, 임대차 목적, 관련 법률 적용요건을 함께 판단해야 합니다.
③ 낙찰가별 시나리오 — 인수액까지 합산해야 한다
배당 시뮬레이션에서는 이희진의 보증금 20,000,000원을 매수인 인수로 가정하고 있습니다. 이 가정이 실제 매각물건에 적용된다면 낙찰가 외에 추가 부담이 발생합니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 조건부 인수 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 412,000,000원 | 20,000,000원 | 432,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 329,600,000원 | 20,000,000원 | 349,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 263,680,000원 | 20,000,000원 | 283,680,000원 |
실질취득 가정액은 낙찰가와 조건부 인수보증금의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 포함하지 않습니다. 이희진의 419호 임대차가 매각 대상에 적용되지 않으면 해당 20,000,000원 인수 가정은 제외해야 합니다. 추가 점유자의 인수위험은 별도입니다.
실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가에 따라 달라지는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 실제 승계 범위와 배당순위를 확인하지 않은 채 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,520,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 405,600,000원 | 405,480,000원 |
| 조건부 인수 · 이희진 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | 405,600,000원 | 120,000원 부족 |
현재 신건 매각가 412,000,000원을 가정하면 집행비용으로 6,520,000원을 차감하고, 국민은행 근저당권에 405,480,000원을 배당하는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 405,600,000원과 비교하면 120,000원이 부족하며 소유자 잔여금은 없습니다.
다만 이는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 사건상 국민은행 청구액 732,549,419원과 동일한 기준의 부족액이 아닙니다. 실제 채권액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
이희진의 조건부 인수보증금 20,000,000원은 배당 재원에서 지급되는 금액이 아닙니다. 해당 임대차가 본건에 유효하게 적용된다는 전제에서 별도의 매수인 부담액으로 가정한 것입니다.
| 회차 | 채권 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 405,480,000원 | 120,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 324,185,600원 | 81,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 259,188,480원 | 146,411,520원 | 0원 |
따라서 감정가 412,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 조건부 인수가 적용되면 신건 실질취득 가정액은 432,000,000원입니다. 시세 비교는 감정가만이 아니라 이 추가 부담까지 고려한 금액을 기준으로 해야 합니다.
유찰 시나리오에서도 실질취득액이 유사 지식산업센터 거래가격보다 낮은지 확인해야 하며, 단순한 최저매각가 인하만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 오금상촌공원 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·공장·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 북서측 일영로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2022.11.14의 지식산업센터로, 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 등의 마감입니다.
- 도로 접근. 건물 동측 주출입구를 통해 외곽 공도와 연결되며, 서측·남측·동측으로 각각 약 28m·13m·10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며, 과밀억제권역·택지개발지구·군사시설 제한보호구역 등 관련 규제 사항이 있습니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 사용 및 점유를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터)은 일반 주거용 아파트와 매수 수요 및 활용 조건이 다릅니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래를 확인하지 않은 상태에서는 환금성과 적정가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 419호·420호 매각범위. 경매 표시 물건은 420호인데 감정평가 설명에는 419호와 420호가 함께 나옵니다. 각 호수의 등기·감정 범위·매각 대상 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 이희진 보증금 20,000,000원. 419호 임차인의 선순위 전입이 420호의 법적 인수로 연결되는지 확인해야 합니다. 검증 전에는 인수액을 확정하지 않습니다.
- 김은경 배당요구. 420호 임차인으로 전입은 말소기준 이후입니다. 2026.07.21 배당요구 접수 내역과 확정일자·최우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 점유자 신원. 신원 미상의 점유 표시가 이희진 또는 김은경과 동일한지, 별도 점유자인지 확인합니다. 추가 보증금 및 인수위험이 존재할 수 있습니다.
- 실제 사용 용도. 감정평가상 지식산업센터인데 임차정보에는 주거 사용이 표시됩니다. 적법한 사용 여부와 관련 임대차보호법 적용 가능성을 확인해야 합니다.
- 적정 낙찰가. 감정가와 조건부 실질취득액을 기준으로 유사 지식산업센터의 최근 실거래가격·호별 면적·층·이용상태를 비교해야 합니다.
- 추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 미납 세금, 부가세 처리 여부, 점유자 명도비용 및 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 임대차계약과 배당요구 자료를 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차위험 해소”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 삼고, 후순위 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 신탁과 압류도 현재의 인수 대상으로 볼 필요는 없습니다.
하지만 임차관계는 다릅니다. 419호 이희진의 선순위 전입과 20,000,000원 보증금, 420호 김은경의 후순위 전입 및 배당요구, 신원 미상의 별도 점유 표시가 함께 나타납니다. 특히 419호 임차인의 보증금이 420호 매수인에게 실제 승계되는지는 확정되지 않았습니다.
신건 최저가 412,000,000원에 조건부 인수보증금을 더한 432,000,000원은 어디까지나 검증이 필요한 취득비용 시나리오입니다. 실제 승계 범위와 시세가 확인되지 않아, 유찰 전후 어느 가격대가 유리한지도 단정하기 어렵습니다.
결론은 권리 일부 소멸 확인, 임차관계와 가격 판단은 보류입니다. 호수별 매각범위·임차보증금 승계 여부·실거래 비교가 명확해진 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 타당합니다.
