의정부지방법원 고양지원 2026타경60883. 경기 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스블루 3층 320호가 경매에 나왔습니다. 지축역(지하철 3호선) 남동측 인근에 있는 집합건물로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 실제 분석 대상은 건물 내 3층 개별 호실입니다. 아파트의 주거용 임대수익이나 아파트 실거래 시세를 적용해서는 안 되는 물건입니다.
등기 흐름은 2023년 코리아신탁 명의의 신탁등기에서 시작됩니다. 같은 해 하정산업개발주식회사로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐고, 2024년 11월 현재 소유자 조순옥 명의로 이전됐습니다. 같은 날 우리은행이 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 고양시 압류, 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 우리은행 근저당이 320호뿐 아니라 321호·322호까지 함께 담보한다는 점과 근린생활시설의 실제 시장가격 및 점유·임대차 상태가 충분히 확인돼야 한다는 점입니다. 낙찰금액이 감정가와 같다는 이유만으로 적정가격이라고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2026타경60883 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 3층 320호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지정로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 (사건 용도 표기: 대지) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 7층 · 3층 320호 |
| 소유자 | 조순옥 (2024.11.08 소유권이전 · 등기상 거래가액 251,614,379원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2024.11.08 우리은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 공동담보 | 본건 320호 및 같은 건물 321호·322호 |
| 경매개시 채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 522,687,545원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공동담보 확인이 필요하다
말소기준권리는 2024.11.08 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 채무자는 조순옥입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이고, 그 뒤에 설정된 고양시의 압류 2건, 중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정 등도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 0명, 실제 임대차는 미상
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나, 실제 점유자가 소유자라고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 실제 임대차관계 | 미상 |
| 대항력 있는 임차인 | 현재 특정되지 않음 · 추가 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원 (확인된 권리 및 배당 계산 기준) |
| 점유·명도 | 실제 점유자 및 영업·임대차 여부 확인 필요 |
근린생활시설에서는 실제 임대차가 존재한다면 사업자등록, 건물 인도, 확정일자와 계약 시점 등을 통해 상가임대차의 대항력 및 우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 보증금과 대항요건을 확인하지 않은 점유자에게 대항력 있음이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 인수 위험이 완전히 없다고 확정할 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가 251,000,000원이 저렴하다는 근거는 없다
본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 251,000,000원입니다. 2024.10.21 매매를 원인으로 한 등기상 거래가액은 251,614,379원으로 확인됩니다.
| 가격 기준 | 시점 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 등기상 매매가액 | 2024.10.21 | 251,614,379원 | 과거 소유권이전 거래가액 |
| 감정가 | 현재 경매 | 251,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 최저매각가 | 2026.10.27 | 251,000,000원 | 신건 · 감정가의 100% |
| 예상 실질취득액 | 현재 회차 | 251,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 별도 |
과거 등기상 매매가액과 현재 감정가가 비슷하다는 사실만으로 현재 시세도 같은 수준이라고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 할인율이나 과거 거래가만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 부적절합니다.
유찰 시 최저매각가가 200,800,000원, 160,640,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 해당 금액 역시 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 가격이 내려가더라도 상가의 유동성과 임대수익이 이를 뒷받침하는지가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,314,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 600,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 24,258,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 및 배당 합계 | 624,258,115원 | 251,000,000원 |
채권액 합계에는 근저당 채권최고액 600,000,000원이 포함돼 있습니다. 배당 합계에는 집행비용 4,314,000원이 포함됩니다. 실제 피담보채권액·공동담보 배분·조세채권·임차인의 최우선변제는 최종 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
현재 최저가 251,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,314,000원을 제외한 246,686,000원이 우리은행 명의 근저당권에 배당되는 계산입니다. 중소기업은행 가압류에는 배당액이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
산출상 채권 부족액은 377,572,115원입니다. 그러나 이 금액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산출한 채권자 측 미배당액이며, 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 금액이 아닙니다. 낙찰자의 예상 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 251,000,000원이며, 취득세 등 부대비용은 별도입니다.
회차별 입찰가격과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 377,572,115원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 427,069,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 466,667,075원 | 0원 |
유찰에 따른 낙찰가 하락은 매수인이 지급하는 가격을 낮추지만, 담보채권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 채권 미배당액은 신건에서 377,572,115원, 1회 유찰 시 427,069,315원, 2회 유찰 시 466,667,075원으로 늘어납니다.
이 부족액 자체를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 다만 실제로 인수할 임차권 등이 뒤늦게 확인되면 인수액과 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 현재 제시된 유찰가격만으로 시세 대비 할인폭을 산정할 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 지축동 소재 지축역(지하철 3호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거와 상업 기능이 함께 있는 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 7층 건물의 3층 320호입니다. 외벽은 화강석 마감 등이며, 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측·북서측·북동측으로 각각 약 35미터·12미터·8미터 도로와 접합니다. 차량 접근과 도로 접면 조건은 확인되지만, 개별 호실의 실제 가시성·동선은 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지이용. 준주거지역 및 고양지축지구 지구단위계획구역과 공공주택지구에 해당합니다. 제한보호구역·과밀억제권역 등 관련 규제도 적용됩니다. 등재된 토지거래허가구역은 외국인 등 및 특정 주택용 토지를 대상으로 하므로 본건 근린생활시설에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 호실의 임대수익, 공실, 관리비, 업종 가능성, 동선 및 상권 수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 가격만으로 아파트와 같은 환금성을 전제할 수 없으며, 실제 거래와 임대수익 검증 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.11.08 우리은행 근저당권이 기준입니다. 등기사항전부증명서 최신본과 매각물건명세서를 대조하고, 말소기준보다 앞서 발생했을 수 있는 별도 인수 사유도 검토하세요.
- 공동담보 확인. 리더플렉스블루 321호·322호의 등기 및 경매 진행상황을 확인하세요. 우리은행 채권최고액 600,000,000원의 피담보채권 관계와 공동담보 간 배당관계를 구분해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 등기상 근저당권자 우리은행과 경매신청 채권자 유더블유아이유동화전문유한회사 간의 채권양도·승계 및 경매신청 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 상가임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자, 보증금과 대항력 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 고양시 압류 2건의 체납세금 성격과 교부청구, 배당순위 및 낙찰자의 별도 부담 가능성을 확인하세요.
- 상가 수익성 확인. 3층 320호의 실사용 면적, 현재 영업·공실 상태, 임대료, 관리비, 유사 호실 거래가와 임대수익률을 확인하세요. 감정가를 현재 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하고, 체납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성을 확인하세요.
- 신탁 이력 확인. 코리아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐지만, 소유권 변동과 관련해 필요한 경우 신탁원부 및 처분 이력을 대조하세요.
- 입찰가격 검증. 신건 최저가 251,000,000원과 유찰 시 200,800,000원·160,640,000원을 각각 실제 시장가격, 예상 임대수익, 보유비용 및 처분 가능성과 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 채권·배당 자료를 확인하세요. 본 배당액은 확정 배당금이 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 상가 투자”
고양 지축 리더플렉스블루 320호는 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 실제 점유관계의 검증이 필요한 근린생활시설입니다. 우리은행의 2024.11.08 근저당권 이후에 설정된 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 600,000,000원의 공동담보 근저당권, 경매신청 채권자의 명의 차이, 고양시 압류와 조세채권, 미확인 임대차관계가 남아 있습니다. 계산상 미배당액 377,572,115원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니지만, 배당관계의 복잡성을 보여주는 지표입니다.
무엇보다 감정가 251,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 확인된 것은 아닙니다. 신건에서 가격 할인도 없으며, 과거 등기상 매매가격만으로 현재의 상업용 부동산 가치를 판단하기도 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 실제 상가 임대수익과 거래가격을 검증하기 전까지 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 실제 임대차 확인, 공동담보·채권승계 관계 및 근린생활시설의 현재 시세 검증이 선행돼야 합니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 실제 취득 위험과 상가 가치를 정확히 확인하는 데 있습니다.
