의정부지방법원 2026타경60883. 고양시 덕양구 지축동 리더플렉스블루 3층 322호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 조순옥이 2024년 10월 21일 매매계약을 체결하고 11월 8일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 302,004,338원입니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 중소기업은행이 가압류를 설정했고, 2026년 4월 2일 유더블유아이유동화전문유한회사의 신청에 따른 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2024년 11월 8일 우리은행 근저당권입니다. 등기된 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 물건을 안전한 가격에 취득한다는 것은 별개입니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 평가돼 있고, 실제 점유·임대관계와 시장가격의 추가 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

등기 흐름의 중심은 2024.11.08 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원으로, 본건 감정가 301,000,000원보다 큽니다. 그러나 근저당권이 매각으로 말소되는 구조인 만큼, 그 채권최고액을 그대로 매수인이 부담하는 것은 아닙니다.

2026년 3월 26일 중소기업은행 가압류(청구금액 24,258,115원)와 2026년 4월 2일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 주어진 등기 관계에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유는 미상

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 공실이거나 명도 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.

근린생활시설의 경우 실제 임차인의 점유, 사업자등록, 확정일자와 임대차 조건에 따라 권리분석이 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 대항력 유무는 단순한 임차인 목록만으로 확정할 수 없습니다. 현장 점유 조사와 매각물건명세서의 임차관계 기재를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 301,000,000원은 시세 검증 전

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 301,000,000원인 신건입니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리를 0원으로 가정하면, 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득액은 301,000,000원입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

등기상 2024년 매매 거래가액은 302,004,338원으로, 현재 감정가와 가까운 수준입니다. 그러나 이는 본건의 과거 취득 거래가액일 뿐, 최근 동일 건물 근린생활시설의 거래 평균이나 현재 시장가치를 입증하는 자료는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

현재 신건 최저매각가는 301,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원으로 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

유찰에 따라 낙찰대금이 줄어들면 채권자 배당액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 그 부족액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 낙찰가는 응찰 결과에 따라 달라지며, 위 수치는 각 회차 최저가를 매각가로 가정한 계산입니다.

또한 가격이 내려간다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 실제 근린생활시설의 거래가격·임대수익·공실 위험을 확인한 후에야 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

집행비용 5,014,000원은 추정치이며, 채권액 624,258,115원은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액의 합계입니다. 실제 피담보채권 잔액과는 다를 수 있습니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보에 대한 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 301,000,000원에서 집행비용 5,014,000원을 제외한 295,986,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 중소기업은행 가압류에는 배당액이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

이 계산에서 총 미배당액은 328,272,115원입니다. 다만 이 금액은 채권최고액 기준의 모의 계산 결과이지, 매수인이 부담할 채무가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 7층 건물입니다. 외벽은 화강석 마감 등이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측·북서측·북동측으로 각각 폭 약 35m·12m·8m 도로에 접합니다. 도로 접근성은 확인되지만, 3층 개별 호실의 실제 상업적 노출도와 고객 동선은 별도로 평가해야 합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구에 해당합니다. 과밀억제권역과 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제도 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 및 주거용 토지를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있습니다. 본건 근린생활시설의 취득·이용에 실제 적용되는지 개별 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건상 대지 표기와 실제 평가 용도 및 매각 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 개별 호실의 업종 적합성·임대차 조건·공실률·실제 상권 수요가 매각가격에 크게 작용할 수 있습니다. 현재 거래 표본만으로 환금성이 양호하다고 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 3층 322호의 전유부분, 대지권, 건축물대장상 용도, 사건상 대지 표기와의 관계를 먼저 대조하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 함께 묶인 320호·321호의 담보 상태, 경매 진행 여부, 실제 피담보채권과 배당관계를 확인하세요.
• 채권자 승계 확인. 유더블유아이유동화전문유한회사의 경매신청 자격 및 우리은행 담보권과의 관계를 경매기록에서 검토하세요.
• 점유 및 임차인 조사. 현장 영업 여부·임차인 점유·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 인수 가능성을 다시 판단하세요.
• 실거래 시세 확보. 같은 건물 또는 인근의 유사한 근린생활시설 실거래와 임대조건을 확인하세요. 감정가와 과거 취득 거래가만으로 적정 낙찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·관리비·공실 가능성 등을 확인한 후 투자 수익성을 계산하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 체납 관리비 및 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 가격 재판단. 1회 유찰 240,800,000원과 2회 유찰 192,640,000원은 제시된 시나리오입니다. 해당 가격에서도 시장 거래가격과 수익성을 비교한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 집행법원 기록을 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”과 “투자가치”는 다르다

이 사건은 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2024년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인의 채무 부담이 생기는 구조도 아닙니다.

그러나 공동담보에 따른 실제 채권 관계, 신청채권자와 근저당권자의 관계, 임대관계 미상, 용도·매각 범위 확인이 남아 있습니다. 특히 본건은 근린생활시설로 평가된 물건으로, 거래 표본과 임대수익 검증 없이 301,000,000원이 적정한 가격이라고 판단할 수 없습니다.

신건 301,000,000원, 1회 유찰 240,800,000원, 2회 유찰 192,640,000원이라는 가격 구간은 제시돼 있지만, 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 시장가치와 실질취득비용의 비교입니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 점유·공동담보 확인 필요, 가격 메리트 판정 보류. 입찰을 서두르기보다 매각 범위와 채권 승계관계를 명확히 하고, 실제 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 확인하는 것이 우선입니다.