수원지방법원 2024타경13608. 화성시 산척동 파케이드아크 1층 109호입니다. 건축물대장상 이용 용도는 소매점이며, 지하 4층·지상 3층 철근콘크리트 건물에 자리한 근린시설입니다. 감정가 748,000,000원인 물건이 4회 유찰되어 최저매각가가 179,595,000원까지 내려왔습니다.

등기부를 보면 소유자 배은혜가 2024년 1월 5일 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 현대카드·케이비캐피탈 가압류가 붙었으며 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 부담하는 채무는 구별해야 합니다. 은행의 미회수채권이 크다고 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

다만 이 물건의 주된 불확실성은 등기된 채권보다 상가의 실제 이용 및 매각 가능 가격에 있습니다. 감정평가상 공실로 조사됐지만 일부 사무집기가 남아 있고 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 권리관계가 단순하다는 이유만으로 명도가 확실하거나 가격 경쟁력이 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 점유관계는 확인 대상

권리분석의 출발점은 2024년 1월 5일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 현대카드 가압류와 케이비캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 존재했으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 소유권은 배은혜에게 이전됐습니다. 따라서 과거 신탁 기록 자체를 현재 매수인의 인수채무로 볼 근거는 없습니다.

② 점유·임대차 및 가격 분석 — 감정가 할인과 시장가치는 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 공실이라고 기재된 동시에 109호 내부에 일부 사무집기가 있다고 설명돼 있습니다. 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자 또는 임차권이 없다는 결론은 다릅니다. 특히 근린시설은 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 지급관계 등을 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 별도의 미확인 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 반대로 대항력 가능성을 확정적으로 배제할 수도 없습니다.

소유자가 등기상 737,015,000원에 취득한 사실도 현재 시세의 직접적인 증거는 아닙니다. 취득 시점과 현재의 상가시장 상황, 점포의 임대 가능성, 개별 위치 및 매수 수요는 구별해 평가해야 합니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

표에서 보듯 유찰이 추가되면 매각대금이 줄고 채권자 미배당액은 커집니다. 하지만 후순위 채권의 미배당이 매수인의 부담액으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 예상배당 및 확인된 권리관계를 전제로 한 수치이며, 별도의 미확인 대항력 있는 임차인이 확인될 경우에는 달라질 수 있습니다.

또한 추가 유찰을 가정한 가격은 예상 시나리오입니다. 향후 해당 회차로 진행된다는 뜻은 아니며, 매각조건 변경 여부도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,595,000원 가정)

현재 최저매각가 179,595,000원을 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액 3,314,330원을 공제한 176,280,670원이 신한은행에 배당됩니다. 현대카드와 케이비캐피탈의 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여대금도 없습니다.

채권최고액 등을 기준으로 계산한 채권총액은 1,233,385,340원, 채권자 예상배당총액은 176,280,670원, 미배당액은 1,057,104,670원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이지 낙찰자의 인수금액이 아닙니다. 신청채권자 신한은행의 청구액은 1,029,454,426원으로, 근저당 채권최고액과 구별해야 합니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 포함한 단순 계산입니다. 실제 확정 채권액·공동담보 배당·당해세·우선변제권 등으로 결과가 달라질 수 있습니다. 표상 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계에 관한 가정이며 미확인 임차권이나 점유 문제까지 보증하는 수치는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정현초등학교 남측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 주거 수요가 있다는 사실과 개별 점포의 실제 상권 경쟁력은 구별해 평가해야 합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감됐고, 승강기·지하주차장·소화전 및 위생·급배수설비가 있습니다.
• 점포 이용상태. 건축물대장상 소매점이며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 다만 109호 내부에는 일부 사무집기가 남아 있어 현장 점유 상태 및 시설물의 소유관계를 확인해야 합니다.
• 도로 접근. 북측으로 중로에 접하는 상업용 건부지이며, 감정평가상 토지 형상은 세장형으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역(동탄2지구), 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역 및 상대보호구역 등으로 기재돼 있습니다. 업종별 허용 여부는 개별적으로 확인해야 합니다.
• 위반 및 공부 차이. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 사용·시설 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 소매점은 개별 입지, 접근 동선, 가시성, 유동인구와 임차수요의 영향을 크게 받습니다. 4회 유찰 이력과 공실 조사 결과를 고려해 실제 매수·임차 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 공실 조사만으로 무점유를 단정하지 말고 109호의 실제 사용자, 사무집기 소유자, 사업자등록 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 성립과 보증금 관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 임차인 대항력, 배당요구, 매수인이 인수할 권리 및 매각 제외 물건에 관한 최신 기재를 확인해야 합니다. 예상배당상 인수 0원이라는 이유만으로 조사를 생략해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당이 110호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 공동담보목록, 채권액, 다른 담보의 처분 및 배당 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 109호와 유사한 층·면적·입지의 근린시설 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 2024년 소유자의 취득가격이나 최초 감정가만으로 현 시세를 판단하면 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 주변 소매점의 실제 임대료, 공실기간, 임차수요, 관리비, 시설 보수 필요성과 업종 제한을 파악한 후 투자 수익성을 평가해야 합니다.
• 유찰가격 해석. 현재 4회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 가격 시나리오가 낮아지더라도 수익성이나 환금성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도·명도 절차를 검토하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다. 점포 내부 사무집기의 처리 문제도 점검 대상입니다.
• 원본 및 현장 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 사건은 권리분석상 단순해 보이지만 투자판단상 불확실성이 남아 있는 근린시설 경매입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하므로 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가 당시 공실이라는 설명과 별개로 사무집기가 남아 있고, 임대관계는 미상입니다.

가격 측면에서도 4회 유찰로 최저가가 179,595,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴한 가격이라고 부를 근거는 부족합니다. 과거 거래가 737,015,000원과 감정가 748,000,000원은 현재 상가의 실현 가능한 매도가격을 보장하지 않습니다.

결론은 권리구조 조건부 양호, 가격·환금성 검증 전 입찰 보류입니다. 미확인 점유관계를 해소하고 실제 거래가격과 임대수익을 검증한 뒤에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 4회 유찰된 1층 근린시설에서는 싸게 낙찰받는 것만큼, 낙찰 후 활용하거나 다시 매각할 수 있는지가 중요합니다.