수원지방법원 2024타경13608. 경기도 화성시 산척동 725-1, 파케이드아크 1층 110호입니다. 건축물대장상 용도는 소매점, 경매상 용도는 근린시설입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 상업용 집합건물이라는 점부터 정확히 봐야 합니다. 소유자는 배은혜이며, 2024년 1월 5일 거래가액 737,015,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정되었습니다.
이후 신한은행이 2024년 12월 16일 임의경매를 개시했고, 경매는 4회 유찰을 거쳐 현재 최저가 179,595,000원까지 내려왔습니다. 등기에는 과거 신탁관계가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현존하는 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기권리가 비교적 단순하다는 사실이 상가의 환금성이나 수익성을 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로8길 58, 1층 110호 (산척동, 파케이드아크) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 건축물대장상 소매점 |
| 건물규모 / 해당 층 | 지하 4층·지상 3층 / 1층 110호 |
| 감정평가 이용상태 | 기준시점 현재 공실 |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 실제 임대차 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 배은혜 · 단독소유 |
| 취득 등기 / 거래가액 | 2024.01.05 / 737,015,000원 |
| 감정가 | 748,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,595,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구금액 | 1,029,454,426원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.05 신한은행 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 신탁은 이미 말소, 신한은행 근저당이 기준
권리분석의 출발점은 2024년 1월 5일 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 채무자는 소유자인 배은혜입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 것으로 분석되며, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기에는 2019년 설정된 신탁등기가 등장합니다. 그러나 최초 신탁등기와 이후 재설정된 신탁등기는 각각 말소되었고, 2024년 1월 5일에는 주식회사로텝하우징으로 신탁재산이 귀속된 다음 배은혜에게 소유권이 이전되었습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%는 시세의 24%가 아니다
이번 물건의 숫자는 눈길을 끕니다. 감정가 748,000,000원에서 출발한 경매가 4회 유찰되면서 최저가 179,595,000원까지 내려왔기 때문입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 24.01%입니다.
그러나 상가 경매의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라 실제 시장에서 얼마에 매매되고 임대될 수 있느냐입니다. 특히 1층 소매점은 동일 건물 안에서도 점포의 위치와 이용 가능성, 유동인구, 공실 기간, 임대수요에 따라 시장가격이 달라질 수 있습니다.
현재 110호는 감정평가 기준 공실입니다. 즉, 확인된 임대수익을 근거로 매입가를 정당화하기도 어렵습니다. 공실 근린시설의 가치는 장래 임차인을 확보할 가능성과 재매각 수요에 크게 좌우되므로, 단순히 최저매각가가 크게 낮아졌다는 이유로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
회차별 최저가 및 미배당 비교
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 모형 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 179,595,000원 | 176,280,670원 | 1,023,719,330원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 125,716,499원 | 123,156,468원 | 1,076,843,532원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,001,549원 | 86,017,521원 | 1,113,982,479원 | 0원 |
미배당액은 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원을 채권액으로 사용한 배당 모형의 차액입니다. 실제 미상환 채무액이나 확정 배당부족액을 의미하지 않으며, 매수인이 위 미배당액을 인수한다는 뜻도 아닙니다. 향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,314,330원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 1,200,000,000원 | 176,280,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 179,595,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 3,314,330원을 공제한 176,280,670원이 신한은행 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
신한은행의 경매 청구금액은 1,029,454,426원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 두 금액은 서로 다른 개념입니다. 아래 미배당 계산은 채권최고액을 기준으로 한 추정치이므로 실제 채권확정액과 구분해야 합니다.
근저당권의 피담보채무가 매각대금만으로 모두 변제되지 않더라도, 매각으로 소멸하는 근저당권에 관한 미배당액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건에서 계산된 매수인 인수 0원과 모형 미배당 1,023,719,330원은 반드시 구별해야 합니다.
예상배당은 최저매각가 낙찰을 전제로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권확정액에 따라 최종 배당순위·금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 화성시 정현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다. 주거시설이 있는 생활권의 상업용 부동산이지만, 실제 점포별 수요는 별도 판단해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 3층 건물의 1층 소매점입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장 및 소화전설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 110호는 감정평가 기준 공실입니다. 109호 내부에는 일부 사무집기가 있는 것으로 조사되어 있으나, 109호의 이용상태를 110호의 임대차나 점유상태로 혼동하면 안 됩니다.
- 도로. 토지는 북측 중로에 접하며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 관련 사항. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역 (화성동탄(2))·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 전체면적은 913.7㎡, 공시지가는 3,613,000원/㎡입니다. 이는 110호의 개별 전용면적이나 대지권면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부상태 및 향후 사용 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 공실 상태의 근린시설이고 4회 유찰되었습니다. 반복 유찰은 매수수요와 가격수용성을 신중하게 확인해야 할 신호이지만, 유찰 원인을 단정할 수는 없습니다. 이 물건의 재매각 가능성은 상가 실거래와 임대시장 조사로 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 상가 시세 확인. 파케이드아크와 인근 비교 가능한 근린시설의 최근 매매사례를 확인하세요. 감정가 748,000,000원과 현재 최저가 179,595,000원의 차이만으로 적정 입찰가격을 정하지 마세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가 당시 110호는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서, 매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유자·임차인·임대차보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권리 확인. 현재 확인되는 임차인 신고는 없지만 이것만으로 임차인이 법률상 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인과 별도 인수권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 109호 공동담보. 근저당권이 109호를 공동담보로 포함하므로 공동담보목록과 해당 부동산의 처분·배당 진행상황을 확인하세요. 이 사건 매각대상이 110호라는 점과 근저당 공동담보의 범위를 구별해야 합니다.
- 실제 채권액 확인. 신한은행 청구금액 1,029,454,426원과 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원은 다릅니다. 예상배당액을 실제 확정채권액과 혼동하지 마세요.
- 상가 수익성 검증. 공실인 소매점의 임대 가능성, 예상 임대료, 점포 이용 가능성, 공실 유지에 따른 비용을 검토해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익을 가정하여 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부담, 공용부분 관리비, 세금 및 기타 취득·보유비용을 별도로 확인해야 합니다. 배당 모형상 인수 0원이 전체 취득 부대비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 179,595,000원, 5회 유찰 가정 125,716,499원, 6회 유찰 가정 88,001,549원을 구분하여 검토하세요. 이후 회차 가격은 가정치일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다.
- 매각 원본 및 현장 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 최신 내용을 대조하고 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세보다 76% 저렴”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확한 편입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024년 1월 5일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 확인된 등기권리와 배당 모형상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 점유·임차권리에 대한 최종 확인은 남아 있습니다.
가장 중요한 판단 대상은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실인 1층 근린시설입니다. 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 이를 최근 시세보다 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 반복 유찰은 상가 매수수요를 검증해야 하는 이유이기도 합니다.
현재 최저가 179,595,000원이 시장에서 합리적인 가격인지 확인하려면 실제 유사 점포의 거래가격과 임대수요가 뒷받침되어야 합니다. 여기에 109호 공동담보 관계와 110호의 실제 점유상태도 확인해야 합니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 투자 적정가격은 아직 검증되지 않은 물건입니다. 최저가가 크게 하락한 사실만으로 낙찰의 경제적 유리함을 확정하기 어렵습니다. 권리 확인과 별개로 공실 위험·상가 수요·재매각 가능성을 검증한 다음에 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
